こんにちは、ハードロック大家です。
本日は、いよいよ待ちに待った1棟目の購入についてお話しします。
前回のお話は、「不動産投資失敗へまっしぐら！不動産会社TATERUとの運命の出会い！」をご覧ください。
アポ当日、外苑前のTATERU（旧インベスターズクラウド）のオフィスへ。
そこは千葉の田舎者からすると、とてもきれいでオシャレなオフィスでした。
田舎者には外苑前という地名でさえもオシャレです（笑）
TATERUの担当者と面談
そんなきれいでオシャレなオフィスで担当者から販売資料を見せられます。
書かれている利回りは7％程度。
融資期間30年の長期シミュレーションもありましたが、20年くらい経過すると赤字。
ただ、担当者は「そうなったら借り換えれば良いんです。金利交渉も任せてください！」ということだったので納得しました。
さらに、「最近35年融資も可能になったんです。そうすれば赤字ではなくなりますよ。」とのこと。
先日のブログでもお話ししましたが、当時は全くと言って良いほど知識がなく、営業トークを聞いて納得する、まさに絶好のカモでした。
担当者からは近々開催されるセミナーへの参加を勧められたのですが、もう買う気満々のカモは、後日、実際の物件を見せてもらうことになりました。
TATERUの新築物件を見学
そして後日、他のオーナーさんが所有している竣工したばかりの物件を見せてもらいました。
今回の物件がある市は、僕が住んでいる市の隣です。
最寄駅から徒歩14分ほどの物件です。
1Kロフト付きの1部屋を見ることができました。
外観や内装は、やはりこれも千葉の田舎者からすると、とてもきれいでオシャレなデザイナーズアパートです。
ごく普通のどこにでもあるようなデザイナーズアパートなんですけどね(^_^;)
アパートを内見した経験はほとんどなく、しかも新築で投資目的です。
実際に物件を見たことで、テンションは高まり、さらに買いたい気持ちが強くなります。
ついにアパート購入申込！
物件見学を終えた後、喫茶店に入り、販売資料を2つ提示されました。
ここで断っていたら、もっと良い物件を紹介してもらえたのだろうか…。
1つはP県（ピーナッツのP！）のJR総武線の各駅停車駅が最寄りの物件。
もう1つは、同じくP県のビッグターミナル駅から徒歩14分の物件でした。
またまたこれも千葉の田舎者からすると、あのビッグターミナル駅徒歩14分の立地にアパートが持てるのか！といった気持ちになり、ついに・・・
買います！！！
これが1棟目の物件です。
全く知識のない人間が、1棟アパートをフルローンを組んで買うのです。
収支シミュレーションもろくにせずに。
もちろん現地は見ていません・・・。
これぞ正真正銘のカモ！
大変危険ですので、皆さんは真似をしないでください！
1棟目アパートのスペック
1棟目のスペックですが、販売資料によると、木造2階建て1Kロフト付きが6戸、床面積が約130平米、土地面積が約140平米です。
総事業費7,661万円で、そのうち7,170万円を銀行からの借入、494万円を自己資金で賄います。
想定年間収入は453.6万円で、表面利回り7.11％でした。
表面利回りは、年間収入÷物件価格です。
今回の場合、453.6万円÷物件価格7,170万円≒6.33％
・・・
？？？
利回りが販売資料と違う？
あれ？7.11％じゃなくて、6.33％じゃない？
約0.8％違います。
たった0.8％でも不動産投資では大きいです。
今回の物件だと年間収入で約57万円も違ってきます。
販売資料の表面利回りの欄には、小さな字でこう書いてありました。
「※消費税額及び諸経費相当額を控除した金額で算出しております。」
！！！
消費税額が控除されてる！！
販売資料の表面利回りには小細工がしてあったのです。
僕がこれに気付いたのはずっと後のことでした。
皆さんは販売資料は隅から隅までしっかり読んで、決して真似をすることがないように！
通常、購入時の諸経費は表面利回りの計算に含まないので、控除されていて問題ありません。
ちなみに、控除されていた額、1,281万円の内訳は下記のとおりです。
消費税256万円＋諸経費491万円＝747万円
・・・
！！！
534万円も違います。
販売資料の利回り計算では、外構・地盤工事代、造成工事、上下水道工事、建物追加工事、安全対策費に要する費用も諸経費として扱っているようです。
通常、不動産取引ではこのような項目は諸経費とは言いません…。
これらの項目は物件価格に含めて表面利回りを計算するのが一般的ですが、物件価格を安くして表面利回りを上げようと、こちらでも小細工がされていたようです。
・・・
皆さんは販売資料は隅から隅までしっかり読んで、決して真似をすることがないように！
さらに当時の僕は、一番大事な賃貸需要や家賃相場の調査を全く行っていませんでした。
アパートが竣工してだいぶ経った後に、賃貸の不動産会社さんに聞いた話ですが、このエリアは単身者用の物件が建ちすぎていて空室が目立っているとのこと・・・。
事前調査もせずに物件を買うなんて、今では考えられません。
ということで、念願のアパート購入に至ったわけですが、今の自分であれば絶対に買わない物件を買ってしまったのでした。
その後、間髪入れずに2棟目も購入するのですが、また次回以降お話しします。
お読みいただき、ありがとうございました！
