不動産投資

不動産投資コンサルティングを頼る。その額120万円!!

コンサルティングと書くコンサルタント

こんにちは、ハードロック大家です。

本を読んだりして勉強していた僕ですが、またしても失敗をしてしまいます。

進歩がありません(>_<)

今回はそのお話です。

1冊の不動産投資本と出会う

いろいろな不動産投資関連の本を読んでいて1冊の本と出会いました。

その本の内容は、地方のRC造(鉄筋コンクリート造)の物件を、フルローンやオーバーローンで購入してキャッシュフローを得るというものです。

RC物件は大規模なものが多いです。

そんな物件をフルローンやオーバーローンを使って購入できれば、年間数百万円単位のキャッシュフローを生んでくれます。

しかも、フルローン・オーバーローンのため手元資金を温存でき、その次の物件購入につなげることができます。

さらに、購入した物件からのキャッシュフローを次の物件の購入資金に充てることができるので、次から次へと物件を購入してキャッシュフローを増やすことができます。

この本を読んだことをきっかけに、「僕もフルローン・オーバーローンで地方RC物件を購入したい。キャッシュフロー欲しい!」と思うようになりました。

ネットで調べてみると、著者が近々セミナーを開催するようです。

僕はそのセミナーに参加することにしました。

その不動産投資本の著者が主催するセミナーに参加

セミナーは西新宿のマンションの貸し会議室で行われました。

セミナー参加費は3千円です。

内容は本に書かれていることに加えて、個人で物件を購入し続けるためには黒字の決算書が必要なことや各金融機関の融資基準など、不勉強な僕にとってはなるほどといった内容でした。

そしてセミナーの最後に、講師が運営する不動産投資コンサルティングの話になりました。

「物件をバンバン買ってキャッシュフローをドンドン得る、入会するとその方法を学ぶことができますよ!」と。

コースは、半年間で60万円のコースと、1年間で120万円で物件紹介が優先されるコースの2つです。

講師曰く、「金額は高いですが、物件をバンバン購入することができれば、こんな金額は安いものです。今日この場で入会申込をした人は、期間を1ヶ月延長できます。」とのことでした。

おめでたいカモは、講師の巧みな話術によってコンサルに入会したいと思ってしまいました・・・。

ただ、僕には既に2棟のアパートと、1億5,000万円もの借金があります。

この状況でも今後物件を買い進めていくことができるのか、それを確認してから入会することにしました。

120万円のコンサルに入会!!

この日僕は、自分の状況をまとめた属性資料を持って行きました。

ここには年収や勤務先、所有物件のキャッシュフローや借入金の額などの情報が記載してあります。

それを講師に見せながら話をしました。

僕「こんな状況ですけど、今後も購入できますか?」

講師「できます。千葉銀行が使えます。千葉興業銀行も使いたいですね。」

僕「できますか!?」

講師「はい。」

意外な答えでした。

僕は年収400万円ほどで借金が1億5,000万円もあります。

そんな状況にもかかわらず、今後も物件を購入することができるとのこと。

しかも、千葉銀行や千葉興業銀行が使えるとのこと。

僕はこのとき、この人のもとで不動産投資を勉強したいと思いました。

そして、120万円のコンサルへの入会を申し込んだのでした。

コンサルの実態

嘲笑うピエロ

120万円を振り込んでコンサルの契約も済ませたあと、このコンサルの実態を知り、「やってしまった・・・」と思いました。

そこでは前回「蒸かし、改ざん…不動産業界の現実、二重売買契約とエビデンスの改ざんを知る」で紹介したような、二重売買契約やエビデンスの改ざんが推奨されていました。

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また、1法人1物件スキームも当然のごとく推奨されていました。

講師曰く、「フルローンやオーバーローンは普通は受けられないと思ってください。」とのこと。

勉強不足です。

本当にカモはいつまで経ってもカモなのです。

また、入会の最終判断を講師への確認としたことも失敗だったと思います。

目の前にカモがネギと鍋と包丁を持って「僕のこと食べませんか?」と言われたら、それは断らないでしょう。

120万円の不動産投資コンサルに入会した結果

コンサルに入会したものの、僕には合いませんでした。

犯罪になるようなことはしたくなかったのです。

でも、これはこのコンサルだけでありません。

不動産業界では二重売買契約やエビデンスの改ざんが当たり前に行われているのです。

また、そもそも低属性の僕は地方RC物件など買うことができなかったのです。

それを初めから理解していればこんなことにはならなかったのに・・・。

全国の物件に融資してくれる銀行は少ないです。

大体の銀行は支店があるエリアなど、融資エリアが決まっています。

全国の物件に融資してくれる銀行の中ではスルガ銀行が有名ですが、僕の属性ではとても融資基準を満たしません。

メガバンクなどさらに無理です。

では、自分の地元の地銀、講師に使えると言われた千葉銀行や千葉興業銀行はどうでしょうか?

千葉銀行は全国トップクラスの規模を誇る地銀です。

融資の打診をしても僕なんかは相手にされませんでした。

千葉興業銀行は、年収の35倍もの借入金がある僕には融資できないとのこと。

終了・・・。

これを入会前に知っていたら、120万円をドブに捨てることはなかったでしょう。

もちろん、千葉銀行も千葉興業銀行も複数の支店をあたりました。

でもダメでした。

その他の銀行もあたりました。

関東地方の地銀には片っ端からあたってみました。

そもそも千葉の田舎に住む僕は居住地がエリア外という銀行がほとんどです。

それでも好感触な銀行もあり、実際に物件を持ち込んでみました。

しかし、やはり年収に対して借入金が多すぎるということでダメでした。

信金や信組もあたりました。

でもダメでした。

ノンバンクもあたりましたが、共同担保がない僕は、多くの自己資金を入れることが必要なため断念・・・。

やはり不動産投資は物件からではなく融資からです。

自分がどの金融機関を使うことができるのか、その金融機関はどのような物件に融資をするのか、それをしっかり把握してからその基準にあった物件を探すべきです。

時すでに遅し、です。

皆さんはくれぐれもお間違いのないように!

お読みいただき、ありがとうございました!

POSTED COMMENT

  1. そら より:

    先の新築2棟といい、本当に実話ですか?ネタならリアルな感じでよくできてると思います。

  2. ハードロックマン より:

    そらさん
    ネタだったら良いんですけどね・・・。
    残念ながら実話です。

  3. ハードロックマン より:

    三太目さん
    本当に何やってるんでしょう…。
    この先が不安で仕方ありません…。

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