不動産投資

TATERU地獄からの脱出を目指して。アパートの経営状況改善のためにやってみたこと

地獄からの脱出

こんにちは、ハードロック大家です。

現状、TATERUのアパート2棟は、西京銀行への借金を返済するために持っているようなものです。

一部屋でも退去になれば諸経費は持ち出しです。

まさにTATERU地獄

座して死を待つよりも、こんな経営状況を改善するために何かできないかと、悪あがきをしてみました。

アパート売却

こんな物件を持っているよりは手放した方が良い。

そう思って、まずは楽待健美家から物件の売却査定をしてみました。

結果は、1棟あたり残債よりも2,000万円近く安く売り出さないと売れないとの査定・・・。

年間家賃収入÷残債では、利回り6%程度です。

確かにこれでは厳しいです。

売りたくても残債以上で売れない典型的な失敗パターンです。

一応、残債と同額で売りに出してみましたが、数ヶ月経っても具体的な話はありません。

月々の固定費削減

次に、月々の固定費削減を考えてみました。

毎月かかっているものは1物件あたり、管理料が家賃と共益費の5%+消費税、清掃費5,400円、インターネット料8,640円、共用部電気代と水道代がそれぞれ約1,000円、振込手数料756円です。

管理料や清掃費の値下げ交渉を考えましたが、TATERUの管理部門に目を付けられて入居者を退去させられるのが怖くて止めました・・・。

清掃費はシルバー人材センターに依頼することでもっと安く済ませることができるかもしれませんが、僕としては管理会社にやってもらいたいと考えています。

インターネット業者の変更も検討しましたが、それほど安くならない上に、さらにTATERU提携の業者を変更する場合は解約金が37,800円かかります。

そのため、インターネット業者の変更は断念しました。

共用部の電気代や水道代はほぼ基本料金です。

振込手数料756円は、TATERUが使用している金融機関と同じ金融機関に変更できれば安くなるかもしれません。

ですが、西京銀行へ提出した念書に、家賃の振込口座を西京銀行から変更しない旨が書かれているため変更することができません。

西京銀行との念書については、「アパート竣工!そして念願の大家に!でも・・・西京銀行との念書&空室だらけ!!」をご覧ください。

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削減できる固定費はなさそうです。

西京銀行と金利交渉

交渉するビジネスマンたち

毎月かかっているものとして、西京銀行に支払う金利もあります。

現在は2.55%ですが、少しでも下がれば経営が楽になります。

確定申告書の提出と同時に金利交渉をしてみました。

電話に出た担当者からの回答は「上司に相談する」とのこと。

期待して待っていました。

ですが、1ヶ月経っても連絡がありません。

こちらから電話してみると、「金利は皆様一律のため変更できません。」とのこと。

・・・期待して待っていた1ヶ月は何だったのでしょう。

それでも粘って交渉してみました。

すると、「金利を支払うのが嫌なら一括返済すれば良い」とのこと。

さすが銀行。

西京銀行から借り換え

西京銀行はどうしても金利を下げることはできないとのことなので、他の金融機関への借り換えを検討しました。

ですが、どこも厳しいです。

仮に借り換えできたとしても、西京銀行のように35年融資は難しいため毎月の返済額が多くなり、キャッシュフローが悪化します。

さらに、西京銀行から借り換える際、融資実行から5年以内は残債の2%、10年以内は残債の1%の違約金がかかります。

そのため借り換えのメリットはほぼ無く、断念しました。

火災保険の見直し

唯一成果があったのが火災保険の見直しです。

これまではTATERUが保険代理店となっている保険に加入していました。

それを他の代理店が扱う保険に変更しました。

そして、保険の内容も見直し、水災の必要性は高くないと判断して外しました。

これにより10万円くらい手元資金が増えました。

ただ、これは一時的なものなので、根本的な解決にはなっていません

物件を残債と同額で売却できれば良いのですが、ほぼ不可能です・・・。

この先どうなるのでしょう・・・。

お読みいただき、ありがとうございました!

POSTED COMMENT

  1. クロスフォレント より:

    こんにちは。
    経費節減が厳しいならば、収入アップを検討ですね。
    次回ブログのネタでしょうか。
    期待しています。

  2. 三太目 より:

    新築だし7年持ちこたえれば残債は80%程度まで減るから。旨く持ちこたえればいける。

  3. ハードロックマン より:

    クロスフォレントさん
    収入アップもなりませんでした。
    自販機をおけるスペースはないですし、屋根上太陽光は採算が取れません。
    ご期待に応えられずにすみません。

  4. ハードロックマン より:

    三太目さん
    残債も減りますが、建物価値も減っていきますね…。
    何とか持ちこたえて売却したいと思います。

  5. かもじゅう より:

    当方が最初に買った物件はシノケンだったのですが、1年ほどして「だまされた!」と気付き、自主管理に変更し、管理料5%と共益費、退去積立金をシノケン管理会社から引き取り家賃収入の15%程度の経費削減となりました。シノケンからは「自主管理は大変だよ」とか「自主でやってる人なんかいないよ」と脅かされましたが、やってみると問い合わせはほとんどなし、家賃の確認作業と入退去のときに便利屋に依頼する作業が増えたくらいです。参考になれば幸いですが、立地などによっても違うので、参考にならなかったらすみません。

    • hardrockman より:

      かもじゅうさん
      シノケンのアパートを自主管理されてたんですね。
      私は管理費5%を払っても管理は委託したいと考えています。
      ほとんど問い合わせがなくても、自主管理のストレスに負けてしまいそうなので。
      かもじゅうさんみたいに売却できるのが一番ですね。

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