不動産投資

売買契約時に発覚した「セットバック」

狭い道の住宅街

こんにちは、ハードロック大家です。

今回は、2棟目の契約時に発覚したあることについてお話しします。

それはセットバックです。

セットバックとは?

セットバックとは、道幅が4メートルに満たない道に接している土地に建物を建てる場合、その道の中心から2メートル後退させることです。

後退させた土地は所有者のものですが、その土地には建物を建てることはできません。

また、その土地は建蔽率や容積率の計算の基に含めないので、後退した土地の分だけ建てられる建物が小さいものとなってしまいます。

カモ、不動産会社に狩られる

そのような、僕にとって不利なセットバックがあることを知ったのは、売買契約当日、宅建士が重要事項説明書を読み上げているときでした。

「やられた!」

そのとき僕はこう思いました。

TATERU(旧インベスターズクラウド)は上場企業ということで、全て信じ切っていました。

別にTATERUを責めているわけではありません。

ろくに資料も読まない、調べもしない僕が悪いのです。

まさにカモ、いやアホです・・・。

上場企業であろうが、不動産会社。

不動産取引においては、対象の不動産について契約前にしっかり確認することが必要です。

売買契約書や重要事項説明書は事前に取得して、不明点がないように読み込んでおく。

また、不動産取引においては性悪説に立って行動しなければいけません。

そんな基本のキができていませんでした。

さらに融資減額

そして、セットバックの他にも当日明らかになったことがあります。

それは、西京銀行からの融資が減額となったのです。

理由は不明ですが、減額は300万円。

減額分の自己資金を入れるか、アプラスから300万円を追加で借り入れるか、2つのプランが提示されました。

自己資金を入れれば月々の収支は良くなりますが、手元資金がないためアプラスからの借入を選択しました。

アプラスの借入条件は、金利4.95%、期間10年です。

そしてこのローン、当初は300万円のはずでしたが、TATERUの担当者の手違いで500万円となってしまいました・・・。

西京銀行との建物代金の金消契約後に、ファミレスで残金精算の書面を見ながら「本当にこれで良いの?」ってTATERUの担当者に確認したんですが・・・。

そのときに誤りに気付けなかった僕が悪いんです・・・。

何せ全てお任せでしたから・・・。

高金利で期間が短いアプラスのローンを500万円も組んだおかげで、月々の返済額が増えて収支は悪化、1部屋の空室も許されない状況となりました。

立ち止まる勇気

四つ葉のクローバーを見付けて立ち止まる人

さて、セットバックがあったにもかかわらず、融資が減額されたにもかかわらず、なぜ購入を止めるという決断をしなかったのでしょうか?

購入申込はしていますが、あくまでも申込。

売買契約書にまだサインしていない段階では、購入しないという選択肢もあったのです。

そうしなかった理由は、立ち止まる勇気がなかったから。

自分も相手も契約するつもりでその場に集まっています。

契約の場の雰囲気に呑まれてしまったのでしょう。

しなかったのではなく、できなかったのです。

反省です。

この経験から「立ち止まる勇気」は大切だと学びました。

契約時に初めて知った事項があった場合、その場でしっかりとした判断ができないのであれば、契約をせず再度検討し直すことも必要です。

もちろん、先述のとおり、事前に売買契約書や重要事項説明書を取得して読み込んでおくことは大前提です。

後日発覚!?融資減額の理由

後日、と言っても数か月後のことですが、今回の物件について、いったいセットバック部分の土地はどれくらいの評価額なのだろうと思い、相続税路線価を調べてみました。

すると、約300万円・・・

「そういうことか!!! 」

行は教えてくれませんが、融資が300万円減額された理由の予想がついた瞬間でした。

もし契約前に、セットバックがあり、その相続税路線価が300万円だと知っていたら、それを理由に300万円の指値交渉をして安く物件を購入できたかもしれません。

契約後に気付いても遅すぎます。

不動産を購入する際は、事前準備を徹底的にやらねばなりません。

お読みいただき、ありがとうございました!

POSTED COMMENT

  1. crossforrent より:

    シ〇ケンさんと違いインベスターズクラウドさんで値引きした話は聞かないですね。
    おそらく他の物件紹介に切り替えられると思います。
    ちなみに土地は紹介でしたか?それともインベスターズ売主でしたか?

  2. ハードロックマン より:

    crossforrentさん
    シノ○ンは値引きがあるんですね。
    インベスターズクラウドに値引いてもらえるとは思っていませんでした。
    他の物件だったら融資の減額がなくて、アプラスのローンを組まずに済んだのかなと思っています。
    どちらにしても減額されていたかもしれませんが。
    土地は売主でした。

  3. tata より:

    ブログ全部読みました、人がいいんですね。現在は満室なのでしょうか?

  4. ハードロックマン より:

    tataさん
    お読みいただきありがとうございます。
    ネギを背負ったカモでは済まないくらい、絶好のカモでした。
    現在はなんとか満室です。

  5. tata より:

    もし身内でお金借りれるなら、売れる方を一つでも売って赤字出た分を借りたお金で埋めるのは無理なんですか

  6. ハードロックマン より:

    tataさん
    残念ながら、身内から借りることはできません。
    何とか今のままやっていくしかないです。

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