こんにちは、ハードロック大家です。
初の退去となった1棟目アパートの103号室、たった3ヶ月の間でしたが、次の入居者募集のためにルームクリーニングが必要です。
原状回復費用は27,000円でした。
Contents
TATERUとの合意書
TATERU（旧インベスターズクラウド）との管理委託契約の際に、以下の合意書を交わしました。
この合意書は、竣工の数ヶ月前に管理委託契約書とともに交わしています。
賃貸募集条件と退去時の原状回復費についての合意書です。
合意書↓
原状回復の見積もり、発注はTATERUが行う
合意書を交わした当時は、内容なんて全く気にせずに署名してハンコを押していました。
見てみると、退去時の原状回復について、オーナーに自由は無いようです。
TATERUが見積もり、発注を行うと既に合意していますから、オーナーが安い業者を見付けてもその業者を使うことはできませんし、相見積もりもできません。
10万円以内ならオーナーの事前の承諾不要
さらに、退去時の修繕費10万円を超えない場合、オーナーの事前の承諾を要しないと合意していますので、10万円以内であればやりたい放題です。
緊急を要する突発的な修繕費の場合、管理会社の判断で3万円以内ならオーナーの事前承諾不要などと取り決めておくことはありますが、事前にわかっている退去時の原状回復費、金額は10万円以内。
今回の場合、入居期間が3ヶ月と短かったことから27,000円となりましたが、もっと長く住んでくれた入居者が退去したとき、いくら徴収されるのでしょうか。
楽しみで仕方ありません（笑）
TATERUの隙が無いビジネスモデル
それにしてもTATERUのビジネスモデルは素晴らしいですね。
入居者が退去したときもしっかり利益を上げられる仕組みになっています。
アパート建築で利益を上げ（フロー）、物件管理はもれなく確保する（ストック）。
そして退去時。
隙が無いビジネスモデルです。
2棟目アパート竣工！
そうこうしているうちに、2棟目の建物代金の金銭消費貸借契約がやってきました。
もう4回目になります。
そして、やはり念書も書かされました。
2回目なので驚きませんでした（笑）
西京銀行との念書については、「アパート竣工！そして念願の大家に！でも・・・西京銀行との念書＆空室だらけ！！」をご覧ください。
後日、無事に決済、引渡を終えて、アパート2棟のオーナーとなりました！！
2棟目アパートの1室↓
やっぱり入居が決まらない！
さて、2棟目の物件ですが、1棟目と同様になかなか入居が決まりませんでした。
竣工時期も繁忙期ではないため、決まりは遅かったです。
最初の入居者は竣工から2ヶ月経った頃の入居となりました。
1部屋目に続き、2部屋目、3部屋目と決まりました。
ただ、これらの入居者の方々、それぞれ入居日が1日違いです。
何かあるのでしょうか・・・。
竣工から3ヶ月、やっと8部屋の半分、4部屋の入居が決まりました。
3ヶ月でまだ半分です。
そして全ての部屋が決まったのは、竣工から4ヶ月以上経過していました。
また退去…
2棟目がまだ満室にならないうちに管理会社のTATERUから連絡がありました。
なんと、また退去です。
1棟目の203号室が入居期間6ヶ月での退去になります。
うーん、これもやられたのでしょうか。
確かなことはわかりません。
原状回復費は6ヶ月の入居で29,160円でした。
1棟目の販売資料のシミュレーションで、2年目以降毎年、原状回復費用として10万円が計上されていました。
これを説明する際にTATERUの担当者は、「毎年退去が発生することは考えられない」というようなこと言っていました。
ですが、実際は竣工から半年で2件の退去です・・・。
入居者募集には広告費もかかります・・・。
確実に言えることは、購入の判断をしたのは僕自身だということ。
賃貸経営の経営者は僕自身だということ。
最終的な責任は経営者である僕自身にあることです。
お読みいただき、ありがとうございました！
crossforrentさん
私も今回の金額は妥当だと思っています。
今回は内部確認はしませんでしたが、次回からはできるだけ自分も退去時に立ち会いたいと思っております。
おっしゃるとおり、その方が自分が学ぶことが多いと思います。
退去理由は聞きましたが、それが本当かどうかはわかりません。
全てお任せでクリーニング費用なら妥当な金額だと思いますが・・・
あと退去後に内部確認はされましたか？
できればクリーニング前後で確認されると金額の妥当性（自主管理した場合の手間含め）が把握できると思いますよ。
入居期間が短期間ですが退去理由はお尋ねになりましたか？