こんにちは、ハードロック大家です。
僕が尊敬するブロガーのメカニックさんがTATERU Fundingについて記事にされていましたので、便乗して僕の思うところを書きたいと思います。
メカニックさんの記事はこちら↓
Contents
メカニックさんによるTATERU Fundingの4つのメリット
記事でメカニックさんはTATERU Fundingのメリットとして、以下の4つをあげていらっしゃいます。
- 投資対象の物件が開示されていること
- 投資家は優先出資者であり、30％までの下落なら元本に影響がないこと
- 出資金の途中解約、第三者への譲渡も可能なこと
- 1万円から投資が可能なこと
僕なんかがこんなこと言うのはおこがましいですが、メカニックさんの記事はいつもとても詳細でわかりやすい！
このTATERU Fundingに関連して考えを述べたいと思います。
募集物件のスペック
まずは少し前のファンドになりますが、TATERU Fundingで募集された物件のスペックを見てみます。
キャピタル重視型 第14号TATERU APファンドの物件は、ＪＲ常磐線と武蔵野線の新松戸駅から徒歩10分、木造3階建て、9室の物件です。
TATERU kitというものを導入して、IoTアパートによる差別化を図っています。
僕はこのファンドには出資していないので、これ以上のスペックはわかりませんでした。
が、SUUMOで新松戸駅の物件を検索したところ、それらしきものが見つかりました。
約25㎡の1Kロフト付き、共益費込みで6万3千円の部屋と6万5千円の部屋が掲載されています。
募集物件の評価額は？
TATERU Fundingでは、物件の評価額が30％下落しても投資家の元本に影響がないということは、物件の評価額の70％までしか投資家から出資を募らないということでしょうか。
このファンドの募集金額は7,350万円です。
これが70％だとすると、100％の物件の評価額は1億500万円になります。
本当にそんなに評価があるの？
募集物件に本当に1億500万円もの評価があるのでしょうか？
募集ページには、出資金元本は収益還元法によって評価されると書かれています。
募集ページ↓
収益還元法については、こちらのオーナーズブックのページをご覧ください。
ざっくりと評価額を算出してみたいと思います。
ざっくり算出してみる
募集物件の評価額を算出してみます。
上記リンクにあるように、本来であれば経費を考慮しますが、ざっくりと経費は無視して年間家賃収入÷還元利回りで計算します。
年間家賃収入は平均家賃を6万4千円として、6万4千円✕9室✕12ヶ月で691万2千円です。
還元利回りは僕が購入したアパートの表面利回りと同じ、6.33％とします。
すると評価額は、691万2千円÷6.33％で、約1億1,092万円となりました。
僕が購入したアパートと比較
ここで、僕が購入した1棟目のアパートと比較してみたいと思います。
僕が購入したアパートは、募集物件と同じ県の乗降者数ランキングが片手で数えられるビッグターミナル駅徒歩14分の物件です。
僕の物件の新築時の評価額は、平均家賃6万3千円✕6室✕12ヶ月÷6.33％で7,166万円です。
これに対して購入額は7,170万円ですのでほぼ同額です。
募集物件のざっくりの評価額は約1億1,092万円でしたので、1億500万円の評価はありそうですね。
本当にざっくりの評価です。
募集物件は売却できるの？
カモは、いや、僕は表面利回り6.33％程度の物件を購入していますので、この募集物件も表面利回り6.33％くらいでTATERUの顧客に売却できそうです。
予定分配率のキャピタルゲイン4.7％も問題なさそうですね。
現状では珍しいIoTアパートとして付加価値が付いていますので、勉強していない初心者は購入するでしょう。
ちなみに、僕のアパートはIoTアパートではありません。
TATERUのビジネスモデル
ここまでTATERU Fundingについて書いてきましたが、TATERUのビジネスモデルはよく考えられているなぁと思います。
土地の取得費と建物の建築費は1億円もかからないでしょうから、ほとんどの資金をTATERU Fundingの出資金で賄うことができます。
そして、TATERUのアプリ「TATERU Apartment」を使って不動産投資のハードルを下げて初心者に売却する。
当たり前ですが、TATERUの利益を乗せて。
さらに売却して終わりではなく、確実に管理受託できるように、融資期間中は管理会社を変更しないという念書を書かせる。
そして入居者が退去したときは、オーナーから10万円までの修繕費なら承諾なしに徴収することができる。
一方、TATERU Fundingの出資者も実際に不動産投資をやってみたいと思い、TATERUの顧客となるかもしれない。
そうすればまたカモが増える。
フローとストックが組み合わさった素晴らしいビジネスモデルですね。
リスクはTATERUの会員に売却する際に融資がつくかどうかですが、念書を書かせるなど西京銀行とがっつりタッグを組んでいますので、その心配は要らないかもしれません。
もし、西京銀行がかぼちゃの馬車のスルガ銀行のように融資を絞ったとしても、TATERUの場合は西京銀行でなくても構わないですし、現在も西京銀行以外の金融機関も使っているみたいです。
投資先として有りなの？
僕の個人的な考えですが、TATERU Fundingは投資先として有りだと思います。
今まで述べてきたように出口が見えていますので、比較的堅めの投資先とみて良いのではないでしょうか。
元本割れの可能性は低いと思います。
では、TATERU Apartmentはどうでしょうか？
TATERUのアパートは無しです。
利回りと借入金利の差、イールドギャップが少ないので十分なキャッシュフローが出ません。
得られたキャッシュフローは、借入期間を35年と長期間にしたことによる見せかけのキャッシュフローです。
毎月西京銀行に支払っているのは金利ばかりで、元金はなかなか減っていきません。
そのため、売却したくても残債以上では売れず、結局は自己資金で残った借金を返済するか、売却を諦めて我慢して持ち続けるしかありません。
これはシノケンなど他の業者でも同じですね。
TATERUのアパートでも、自己資金を入れて購入すれば投資としては成り立ちますが、それならわざわざTATERUのアパートを買う必要はないと思います。
TATERUのアパートだから入居が決まりやすいということもないですし。
実際、僕がTATERUから購入した2棟のアパートは、竣工から満室になるまで3ヶ月半～4ヶ月かかっています。
「TATERUのアパートでも厳選して利回りが高い物件なら大丈夫じゃないの？」と思われるかもしれません。
それはないです。
物件の利回りが同じくらいになるように、土地・建物の代金が調整されています。
「どうしてもTATERUで買いたい！TATERUじゃなきゃダメだ！」って人以外は他をあたることをおすすめします。
あくまでも僕の意見なので、参考程度にどうぞ。
お読みいただき、ありがとうございました！
三太目さん
ありがとうございます。
現在の家賃は相場よりもかなり高いので、空室が埋まらないのと家賃下落のダブルパンチで退去後が心配です。
いい記事だな～
一番心配なのは入居率100%で計算してるのと。
競合がでると入居率と家賃が落ちるから心配です。
>>カモは、いや、僕は表面利回り６％程度の物件を購入
ハードラック大家やー（TAT）
がんばってください応援してます。