アパート竣工！そして念願の大家に！でも・・・西京銀行との念書＆空室だらけ！！

こんにちは、ハードロック大家です。

2棟目の購入の際も失敗した僕は、その後しばらくおとなしくしていました。

1棟目の失敗は「不動産投資初心者が1棟目のアパートを購入！」を、2棟目の失敗は「早くも2棟目購入！！不動産投資の失敗は止まらない！！」と「売買契約時に発覚した「セットバック」」をご覧ください。

そして、いよいよ1棟目のアパートが竣工となったのです。

金銭消費貸借契約での「念書」

1棟目のアパート引渡の約1週間前、西京銀行にて建物代金の金消契約がありました。

すでに3回目の金消契約、慣れたものです（笑）

契約書の記入や押印など全て終わったあと、最後に西京銀行の担当者からこんな言葉が・・・

「当ローン借入期間中は、管理会社をインベスターズクラウドから変更しないことが融資条件となっています。 その旨の念書をご記入ください。」

！！！

何ということでしょう。

TATERU（旧インベスターズクラウド）は、アパート建築代金でフロー収入を得て、さらに、毎月の管理委託料5％でストック収入を確実に得られる仕組みができあがっていたのです。

そして西京銀行は、TATERUがバンバン建てたアパートにバンバン融資をして、年利2.55％という決して低くはない金利収入を得ている。

「なるほどそういうことか」と、両者のビジネスモデルを理解した瞬間でした。

念書の実物↓

オーナー検査を経て物件引渡

建物代金の金消契約も終わり、決済日の数日前、アパートのオーナー検査がありました。

オーナー検査とは、建物に不具合がないかなどをオーナーが実際に見てチェックすることです。

気になったのは壁紙と建具でした。

まず壁紙ですが、壁紙と壁紙のつなぎ目部分に隙間が空いていて、縦に線が入って見えるところが何カ所もあります。

新築なのに。

その旨を施工業者に伝えると、賃貸住宅なのでそんなものだとのこと。

・・・いやいや新築ですよ。

そして、建具はクローゼットを開閉するとキイキイ音が鳴ります。

その旨を施工業者に伝えると、賃貸住宅なのでそんなものだとのこと。

・・・。

さらに、1部屋だけ浴室の建具が壊れていて閉まりませんでした。

その旨を施工業者に伝えると、直しますとのこと。

さすがに壊れている箇所は直してもらえました。

壁紙や建具も賃貸住宅ではありますが、まだ誰も住んだことのない新築賃貸住宅なので、可能な限り修正をお願いしました。

数日後、無事決済を済ませて念願のアパートオーナーとなることができました！

1棟目アパートの1室↓

入居が決まらない！

入居者募集については、竣工の3ヶ月くらい前から行っていたのですが全く決まらず、 引渡時の申込数は0件！

TATERUとの契約で、引渡後40日を経過しても空室だった場合は、TATERUが空室の賃料を保証してくれることとなっていました。

これはサブリースではなく、その部屋の最初の入居者が決まるまでだけで、その後退去した場合は家賃保証はありません。

家賃保証があるとはいえ、空室のままで良いはずがありません。

引渡時期はちょうど年度末の繁忙期でしたので、管理会社のTATERUと話しながら入居者募集をして、最初の入居が決まったのが引渡から約1ヶ月半後でした。

その後2部屋が立て続けに決まり、6部屋中3部屋が決まったものの、その後がなかなか決まりません。

次の入居が決まったのは、引渡から3ヶ月が経過した頃。

6部屋満室になったのは、引渡から4ヶ月近くが経過していました。

新築だからといって入居が決まりやすいということはありませんでした。

仮に新築ではなかったら、さらに長い間空室が続いたのかもしれません。

退去。束の間の満室…

満室となり一安心していると、管理会社のTATERUから連絡がありました。

一番初めに入居が決まった103号室の退去の連絡です。

入居後わずか3ヶ月での退去となります。

退去後は空室家賃の保証がないため、家賃は入ってきません。

不動産会社まわりをしている中でこの話をすると大抵の場合、

「やられたね。」

と言われます。

というのも今回のような場合、空室が続くとTATERUが家賃保証をしなくてはならないため、TATERUに損失が生じます。

それを回避するために、サクラを入居させることが不動産業界では結構あるようなのです。

今回の僕のケースが本当にそうだったのかはわかりませんが。

これをきっかけに、僕の空室との長～い戦いが始まるのでした・・・。

お読みいただき、ありがとうございました！