こんにちは、ハードロック大家です。
TATERUのアパートで失敗した僕は、この現状を打破すべく行動することにしました。
今回はそのお話です。
不動産賃貸経営の厳しい現状とこれから
保有しているTATERUのアパート2棟は、満室の現時点では持ち出しにはなっていませんが、そのキャッシュフローは微々たるものです。
1部屋でも退去して空室になればキャッシュフローは無し。
諸経費は給与からの持ち出しになります。
しかも、賃貸中の家賃が相場よりかなり高いため、現在の入居者が退去した場合、家賃の大幅な下落は避けられません。
そうすると、ただでさえ少ないキャッシュフローがさらに少なくなります。
そして給与からの持ち出しとなるのも時間の問題です。
購入前の収支シミュレーションや家賃相場の調査をしていれば、こんな事態は避けられたはずなのですが…。
このままの状況ではマズいと思い、不動産会社まわりをしたり、不動産投資の本を読んだりしました。
不動産会社まわり
まずは不動産会社まわりです。
恥ずかしながら、これまでTATERU以外の不動産会社は訪問したことがありませんでした。
不動産投資初心者にとって、不動産会社に物件の問い合わせをするのはかなり高いハードルです。
なんて問い合わせたら良いかわからないですし、なんて言われるかもわからないです。
そんな中、意を決して不動産投資ポータルサイト「楽待」から物件の問い合わせをしてみました。
何度かメールでのやり取りをして、アポを取って不動産会社を訪問することに。
初めての不動産会社まわりは横浜市にある従業員2名ほどの小さな会社でした。
自分がどのような物件を購入することができるのか、全くわからない状態で問い合わせをしています。
そして、知識も全くない状態で不動産会社の担当者と面談することとなりました。
そこで不動産業界の現実を知りました。
不動産業界の現実を知る
担当者から言われたのは、二重売買契約と金融資産のエビデンスの改ざんでした。
二重売買契約とは、フルローンやオーバーローンにするために、本当の契約書と物件価格を蒸かした金融機関用の契約書を作ることです。
たとえば、物件価格の9割まで融資してくれる銀行から借り入れをして１億円の物件を購入する場合、9,000万円の融資が引けるので、残りの1,000万円と諸費用（物件価格の10％弱）は自己資金が必要です。
契約書が1つで普通に購入する場合は、2,000万円近くの自己資金を入れる必要があります。
そこで、本当は1億円で購入するのですが、金融機関用として1億1,200万円の契約書も作成し、それを金融機関に提示して9割の融資を受けると1億80万円を借り入れすることができます。
金融機関用の契約書の物件価格をもう少し高くすれば、購入時の諸費用も含めたオーバーローンも可能となります。
また、金融機関は融資審査の際に、金融資産をどれくらい持っている人なのか確認をします。
その証拠（エビデンス）を改ざんするのです。
原本やログインチェックをしない金融機関には、ネットバンクやネット証券の残高を改ざんして印刷したもの、スクリーンショットしたデータなどを提出することにより、実際よりも多くの金融資産を持っていると証明することができます。
以上が初めての不動産会社まわりでの出来事です。
不動産投資関連の本も読みました
不動産会社まわりと並行して不動産投資の本も読みました。
そのきっかけになったのが、不動産投資ポータルサイト「健美家」の赤井誠さんのコラムでした。
初めて訪問した不動産会社の方に「デッドクロス」と言われて、その意味がわからなかったのです。
不動産投資においてデッドクロスとは、赤井さんのコラムにもあるように、減価償却の額を借入金元金の返済額が上回ってしまうことです。
デッドクロスをネットで検索したところ、赤井さんのコラムに出会いました。
赤井さんは僕が尊敬する大家さんの１人です。
大変恥ずかしながら、超有名大家さんである赤井さんのことをそこで初めて知りました。
自分の無知さを痛感し、そこから赤井さんのコラムを初めから読み、赤井さんの本も購入しました。
赤井さんの本はこちら↓
赤井さんの本で紹介されている本や、ブログで紹介されている本も読みました。
それだけではなく、不動産投資関連の本はいろいろ買って読むようになりました。
その中でおすすめできる本は、「【おすすめ】失敗したからこそ勧める、不動産投資初心者が読むべき本」で紹介しています。
そして僕は、二重売買契約やエビデンスの改ざんなどせずに、フルローンやオーバーローンを受けて物件を購入するのだと心に決めたのでした。
お読みいただき、ありがとうございました！
