不動産投資

不動産投資を始めたいと思った初心者のあなたに伝えたい。3つの選択肢

ビル群と朝日

不動産投資で失敗したハードロックマンです。

不動産投資を始めたいと思ったそこのあなた!

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不動産投資で失敗した僕からあなたへの一生のお願いです

パフォーマンスの記録
TATERU Apartmentで不動産投資をして1年。空室が響き計画とはほど遠い悲惨な結果に・・・こんにちは、ハードロックマン(@hardrockman_i)です。 これまでも何度か不動産投資のキャッシュフローや所得についてご紹...

現物不動産投資

不動産投資をやりたいと思って、一番最初に思いつくのはこれではないでしょうか。

マンションやアパートなどの現物不動産に直接投資する方法です。

ここで、初めに伝えておきたいことがあります。

現物不動産投資は怖い世界です。

獲物を探している数々の不動産会社や不動産コンサルタントなどが、初心者のあなたを狩ろうと身構えています。

そのような世界であなたは生き残っていかなければなりません。

ねこくん
ねこくん
何も知らずに飛び込むとカモにされるよ。

区分

さて、現物不動産投資は、区分か1棟かに分けられます。

区分は建物1棟ではなく、建物1棟のうちの1世帯が対象です。

投資対象は、鉄骨(S)造や鉄筋コンクリート(RC)造で、ある程度規模のある物件の1区分です。

1棟で購入すれば何億円、何十億円とするような物件でも、区分であれば数百万円から数千万円で購入することが可能です。

1棟に比べると少ない金額の投資で済むので、1棟では買えない都心の一等地に区分マンションを持つということも不可能ではありません。

1棟

区分に対して1棟は、その名のとおり建物1棟丸々購入する投資法です。

木造物件から鉄筋コンクリート(RC)造まで様々な物件があり、構造や築年数などによって価格も数百万から億超えのものまで本当に幅が広いです。

居住用不動産だけでなく、雑居ビル(ソシアルビル)に投資している人もいます。

不動産投資で成功している先輩方をみてみると、区分で成功している人もいますが、区分よりも1棟で成功している人が圧倒的に多いです。

1棟が不動産投資の王道といった感じです。

ねこくん
ねこくん
区分と1棟どっちが良いのかな?
わんちゃん
わんちゃん
どっちもメリットもデメリットもあるから投資家自身が決めるしかないね。

新築

もう一つの分け方として、新築か中古かに分けることができます。

新築不動産への投資は失敗するケースが多いように思います。

特に、新築区分マンション投資はやってはいけない投資と言われていますね。

マンション建築業者の利益がたっぷり乗っていて、物件価格が割高なためです。

そんな物件を購入すると、新築プレミアムが付いた賃料でもキャッシュフローは赤字。

数年後に退去があれば、賃料は相場並みに大幅下落してさらに赤字が拡大。

赤字が耐えきれず売却しようとしても、割高な価格で物件を購入しているのでローンがたっぷり残っていて、残りのローン以上の価格で売却できない。

そのため大幅赤字でも保有せざるを得ない…。

悲惨な未来が待っています。

そして新築1棟ですが僕はこれで失敗しています…。

新築1棟で成功している人もいますが、やはり新築は建築業者の利益がたっぷり乗っているケースが多く、シミュレーションや調査が不足していると失敗します

中古

新築に対して、中古は建築業者の利益は乗っていません。

そのため、新築物件を購入するよりも失敗するリスクは低くなると思います。

ですが、新築よりもリスクが低くなるというだけで、中古なら安全というわけではありません

中古物件では、先ほども触れたように建築業者の利益は乗っていませんが、転売業者が売主の物件や三為業者による仲介物件の場合はそれぞれの業者の利益がたっぷり乗っているケースがあります。

結局は、投資家自身がその物件は購入するに値する物件なのか、綿密なシミュレーションや賃貸需要などの調査をしなければなりません

それを怠れば、収益は赤字でローンの返済がままならない悲惨な未来が待っています。

現物不動産投資をしたいなら勉強しよう!

この他にも築古戸建て投資やコインパーキング、月極駐車場、最近ではトランクルーム投資なんかも流行ってるみたいですね。

もう一度言いますが、現物不動産投資は怖い世界です。

その世界で戦い、生き抜いていくためには勉強が必要です。

たくさん本を読んだり、たくさんセミナーに参加したりしてみてください。

でも、すぐに買ってはいけません

あなたは十分勉強をしましたか?

自分で収支シミュレーションや賃貸需要などの調査ができますか?

不動産賃貸業の経営者になるための準備はできていますか?

準備万端なら買いましょう。

やってみないとわからないこともあります。

でも、「やりながら勉強すれば良いや」という考え方は間違っています

事実、この僕自身がそんな考えでした。

結果はこのざまです。

現物不動産投資は魅力的な投資先です。

ただし、投資に値する物件を購入することができれば。

そのためには勉強しましょう!

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不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングというものもあります。

ファンドを組成する不動産会社に出資をして現物不動産で運用してもらい、そこから得られた利益を投資家へ分配するというものです。

【2020年版】不動産投資型クラウドファンディングを「冷静に」比較!!無法地帯だったソーシャルレンディング。 不動産投資型クラウドファンディングではまだ事件は発生していませんが、やはり事業者選びは重要です...
ねこくん
ねこくん
不動産投資型クラウドファンディングなんてあるんだ。
わんちゃん
わんちゃん
運用の成否は事業者となる不動産会社の腕にかかっているよ!事業者選びが大切だよ!
エンパイア・ステート・ビルとニューヨークのビル群

REIT(リート)

REIT(リート)とは、不動産投資信託Real Estate Investment Trust)の頭文字をとった略称です。

投信法で定められた投資法人が、現物不動産や不動産信託受益権などを取得、運用します。

投資家は、投資法人が発行する有価証券である投資口に投資して分配金を得る仕組みです。

上場していない私募REITというものもありますが、一般投資家に身近なのは上場しているREITですね。

東証に上場しているREITをJ-REITと呼んでいます。

六本木ヒルズ森タワーなど、個人では直接投資できないような大規模物件でも、J-REITを通してなら投資することができます。

はじめての人のJ-REIT基本知識&儲けのポイント 賢く貯めて、上手に資産運用[本/雑誌] / 北野琴奈/著

J-REITの投資口は株式と同じように、証券会社を通して市場で売買が可能です。

そのため、不動産投資の大きなリスクである流動性リスクが他の投資方法に比べて圧倒的に低いです。

この点が不動産投資でJ-REITを選ぶ最大のメリットだと思います。

また、投資法人にもよりますが、数万円から数十万円で不動産投資が可能な点もメリットです。

デメリットは、メリットの裏返しでもあるんですが、投資口価格が日々変動することです。

 

REIT投資ではJ-REITへの直接投資だけでなく、REITを投資対象とした投資信託東証上場のETF海外ETFへの投資という選択肢もあります。

J-REITでは日本国内の不動産への投資がメインですが、投資信託ETFなら間接的に海外の不動産に投資することも可能です。

ねこくん
ねこくん
J-REITいいね!
わんちゃん
わんちゃん
投資法人内である程度の分散投資はされているし、複数銘柄を組み合わせればさらに分散投資が可能なこともメリットだね!J-REITは一押しの投資先だよ!

不動産投資の3つの選択肢まとめ

いかがでしたか?

僕は現物不動産投資で不動産投資を始めましたが、その結果は失敗に終わりました。

最終的にはJ-REITという選択肢を選んで不動産投資をしています。

別に現物不動産投資が悪いわけではありません。

ご紹介した投資法の中では一番投資家自身で創意工夫ができる投資方法であって、投資家の努力が結果に反映される投資方法です。

しっかりと勉強している投資家なら非常に魅力的な投資方法だと思います。

どの投資方法を選んでも良し。

でも、これだけは口を酸っぱくして言いたい。

現物不動産投資は怖い世界です。

その世界に飛び込むのであれば勉強しよう!(`・ω・´)キリッ

お読みいただき、ありがとうございました!

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