不動産投資

不動産投資を始めたいと思った初心者のあなたに伝えたい。4つの選択肢

ビル群と朝日

不動産投資で失敗したハードロックマンです。

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パフォーマンスの記録
TATERU Apartmentで不動産投資をして1年。空室が響き計画とはほど遠い悲惨な結果に・・・こんにちは、ハードロックマン(@hardrockman_i)です。 これまでも何度か不動産投資のキャッシュフローや所得についてご紹...

現物不動産投資

不動産投資をやりたいと思って、一番最初に思いつくのはこれではないでしょうか。

マンションやアパートなどの現物不動産に直接投資する方法です。

ここで、初めに伝えておきたいことがあります。

現物不動産投資は怖い世界です。

獲物を探している数々の不動産会社や不動産コンサルタントなどが、初心者のあなたを狩ろうと身構えています。

そのような世界であなたは生き残っていかなければなりません。

ねこくん
ねこくん
何も知らずに飛び込むとカモにされるよ。

区分

さて、現物不動産投資は、区分か1棟かに分けられます。

区分は建物1棟ではなく、建物1棟のうちの1世帯が対象です。

投資対象は、鉄骨(S)造や鉄筋コンクリート(RC)造で、ある程度規模のある物件の1区分です。

1棟で購入すれば何億円、何十億円とするような物件でも、区分であれば数百万円から数千万円で購入することが可能です。

1棟に比べると少ない金額の投資で済むので、1棟では買えない都心の一等地に区分マンションを持つということも不可能ではありません。

1棟

区分に対して1棟は、その名のとおり建物1棟丸々購入する投資法です。

木造物件から鉄筋コンクリート(RC)造まで様々な物件があり、構造や築年数などによって価格も数百万から億超えのものまで本当に幅が広いです。

居住用不動産だけでなく、雑居ビル(ソシアルビル)に投資している人もいます。

不動産投資で成功している先輩方をみてみると、区分で成功している人もいますが、区分よりも1棟で成功している人が圧倒的に多いです。

1棟が不動産投資の王道といった感じです。

ねこくん
ねこくん
区分と1棟どっちが良いのかな?
わんちゃん
わんちゃん
どっちもメリットもデメリットもあるから投資家自身が決めるしかないね。

新築

もう一つの分け方として、新築か中古かに分けることができます。

新築不動産への投資は失敗するケースが多いように思います。

特に、新築区分マンション投資はやってはいけない投資と言われていますね。

マンション建築業者の利益がたっぷり乗っていて、物件価格が割高なためです。

そんな物件を購入すると、新築プレミアムが付いた賃料でもキャッシュフローは赤字。

数年後に退去があれば、賃料は相場並みに大幅下落してさらに赤字が拡大。

赤字が耐えきれず売却しようとしても、割高な価格で物件を購入しているのでローンがたっぷり残っていて、残りのローン以上の価格で売却できない。

そのため大幅赤字でも保有せざるを得ない…。

悲惨な未来が待っています。

そして新築一棟ですが僕はこれで失敗しています…。

新築1棟で成功している人もいますが、やはり新築は建築業者の利益がたっぷり乗っているケースが多く、シミュレーションや調査が不足していると失敗します。

中古

新築に対して、中古は建築業者の利益は乗っていません。

そのため、新築物件を購入するよりも失敗するリスクは低くなると思います。

ですが、新築よりもリスクが低くなるというだけで、中古なら安全というわけではありません。

中古物件では、先ほども触れたように建築業者の利益は乗っていませんが、業者が売主の物件や三為業者による仲介物件の場合はそれぞれの業者の利益がたっぷり乗っているケースがあります。

結局は、投資家自身がその物件は購入するに値する物件なのか、綿密なシミュレーションや賃貸需要などの調査をしなければなりません

それを怠れば、収益は赤字でローンの返済がままならない悲惨な未来が待っています。

現物不動産投資をしたいなら勉強しよう!

この他にも築古戸建て投資やコインパーキング、月極駐車場、最近ではトランクルーム投資なんかも流行ってるみたいですね。

もう一度言いますが、現物不動産投資は怖い世界です。

その世界で戦い、生き抜いていくためには勉強が必要です。

たくさん本を読んだり、たくさんセミナーに参加したりしてみてください。

でも、すぐに買ってはいけません

あなたは十分勉強をしましたか?

自分で収支シミュレーションや賃貸需要などの調査ができますか?

不動産賃貸業の経営者になるための準備はできていますか?

準備万端なら買いましょう。

やってみないとわからないこともあります。

でも、「やりながら勉強すれば良いや」という考え方は間違っています

事実、この僕自身がそんな考えでした。

結果はこのざまです。

現物不動産投資は魅力的な投資先です。

ただし、投資に値する物件を購入することができれば。

そのためには勉強しましょう!

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【おすすめ】失敗したからこそ勧める、不動産投資初心者が読むべき本不動産投資で失敗してから、これでもかというくらい本を読みました。 これから不動産投資を始めたいと思っている初心者の方に伝えたい。 ...
建物と喜ぶ人

ソーシャルレンディング

不動産投資の選択肢として、ソーシャルレンディングというものもあります。

ソーシャルレンディングは「貸付型クラウドファンディング」と言われ、投資家から集めた資金を資金需要のある企業に対して貸し付けることにより、元本の返済と利息によるリターンを得る仕組みです。

ソーシャルレンディングの中でも、OwnersBookLENDEXは不動産案件に特化したサービスです。

この2つのサービスは、投資家から資金を集めて、不動産を担保に不動産会社に貸し付けます。

そして、不動産会社は事業から得られた資金をもとに元本と利息を支払い、投資家はその中から収益の分配を得ることができる仕組みです。

正確には不動産を担保にした不動産会社への貸付債権への投資なので、不動産投資というより不動産関連投資といった感じでしょうか。

この投資では、投資家は貸付先の不動産会社が資金の返済ができなかったときのリスクを負うことになります。

投資元本がしっかり返済されるかどうかは、貸付先の不動産会社次第ということです。

それに加えて、サービスを運用するソーシャルレンディング事業者の信用リスクも投資家が負うこととなります。

また、借り手の匿名化という金融庁の指導により、貸付先の不動産会社や担保不動産の情報が少ない点がデメリットです。

※2019年3月、金融庁による匿名化が解除されました。

ソーシャルレンディングのメリットは、比較的高い利回りと小額から投資できることです。

OwnersBookでは4%~5%、LENDEXでは7%程度の利回りが期待できます。

また、OwnersBookでは1万円から、LENDEXでは2万円から投資可能です。

OwnersBookのページに行く

LENDEXのページに行く

Fundsの不動産型ファンドへの投資という選択肢もあります。

この仕組みは、先ほどの2つのサービスとは微妙に異なる点があります。

先ほどの2つのサービスは、サービスを提供している会社が営業者となってファンドを組成します。

これに対してFundsではFundsの運営会社ではなく、上場企業等がファンドを組成します。

その上場企業等がその連結子会社等へ貸付を行う仕組みとなっています。

具体的には、東証二部上場の不動産会社デュアルタップ(3469)がファンド組成企業となって、連結子会社のDualtap Property Managementに貸し付けるファンドが組成されています。

このファンドの場合、上場企業の不動産会社デュアルタップが連結子会社へ貸し付ける債権への投資となります。

このファンドの投資家が負うリスクは、上場企業であるデュアルタップとその連結子会社が返済できなくなるリスクとなります。

他のソーシャルレンディングとは違って、Fundsを運営会社する会社の信用リスクは負わなくて良いのです。

上記ファンドの利回りは4.5%~5%、Fundsでは1円から投資可能です。

ソーシャルレンディングはまだまだ発展途上の制度ですが、小額分散投資を徹底して選択肢の一つとしていかがでしょうか。

Fundsのページに行く

ねこくん
ねこくん
特に事業者リスクは重要だね。
わんちゃん
わんちゃん
借り手や担保の審査、情報開示は事業者次第なので、信頼できる事業者を選ぼう!

不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングというものもあります。

仕組みはソーシャルレンディングと似ていますが、ソーシャルレンディングが不動産関連投資だったのに対し、不動産投資型クラウドファンディングは不動産会社を通してする不動産投資です。

その仕組みはいくつかあって、「不動産特定共同事業スキーム」と「GK-TKスキーム」をご紹介します。

まず、不動産特定共同事業スキームです。

この仕組みは、不動産特定共同事業法という法律の許可を得た不動産会社自身が事業者となって、投資家から出資を受けて現物不動産を取得します。

その運用で得られた収益を投資家へ分配するというものです。

この仕組みを利用しているのがFANTAS fundingCREALです。

投資家はこの事業者を通して、現物不動産から生じる収益を得ることができます。

この仕組みのデメリットとしては、事業者である不動産会社の倒産隔離は図られていないことです。

投資家は、対象不動産に関するリスクとともに、事業者である不動産会社の信用リスクを負い、事業者と運命を共にすることとなります。

メリットは投資対象となる現物不動産の透明性の高さです。

不動産特定共同事業スキームでは、所在地や面積など対象不動産の情報が明記されています。

実際に物件を見に行ってみるなんてこともできちゃいます。

また、両事業者とも投資家は優先出資者、事業者が劣後出資者とされていて、損失が生じた場合はまずは劣後出資者である事業者の負担となり、一定程度までの損失であれば優先出資者である投資家の元本は毀損しない仕組みとなっています。

利回りはFANTAS fundingが8%くらい、CREALが4%台です。

両事業者とも1万円から投資することができます。

FANTAS fundingのページに行く

CREALのページに行く

もう一つのGK-TKスキームですが、OwnersBookのエクイティ型ファンドとbitREALTYがこの仕組みを採用しています。

GK-TKスキームは、特別目的会社(SPC)として合同会社を設立し、投資家はSPCに出資します。

その資金をもとに、SPCが現物不動産ではなく現物不動産の信託受益権を取得、運用して投資家に収益を分配する仕組みです。

OwnersBookbitREALTYの両者とも、合同会社を2つ利用して二層構造の仕組みを採っています。

投資対象は、OwnersBookのエクイティ型ファンドはその名のとおりエクイティ部分、bitREALTYはエクイティよりも優先されるメザニンローンやジュニアローンです。

投資家は対象不動産に関するリスクSPCの信用リスクを負います。

GK-TKスキームも不動産特定共同事業スキームと同じように、投資対象となる不動産の情報が明記されています。

bitREALTYの第1号ファンドで投資対象となったのは、東京の六本木駅徒歩約1分のホテルでした。

こんな高スペックの物件に投資できるなんてすごくないですか?

でも、リスクが低い分、利回りも低く、2.3%となっています。

OwnersBookのエクイティ型ファンド第1号は、秋葉原駅徒歩5分のオフィスビルで、利回りは7%でした。

最低投資金額は、OwnersBookのエクイティ型ファンドが10万円、bitREALTYはなんと100万円です。

透明性が高く、少額から投資ができる不動産投資型クラウドファンディング、不動産投資の選択肢としていかがですか?

OwnersBookのページに行く

bitREALTYのページに行く

ねこくん
ねこくん
不動産投資型クラウドファンディング良さそうだなぁ。
わんちゃん
わんちゃん
運用の成否は事業者となる不動産会社の腕にかかっているよ!事業者選びは大切だね!
エンパイア・ステート・ビルとニューヨークのビル群

REIT(リート)

REIT(リート)とは、不動産投資信託Real Estate Investment Trust)の頭文字をとった略称です。

投信法で定められた投資法人が、現物不動産や不動産信託受益権などを取得、運用します。

投資家は、投資法人が発行する有価証券である投資口に投資して分配金を得る仕組みです。

上場していない私募REITというものもありますが、一般投資家に身近なのは上場しているREITですね。

東証に上場しているREITをJ-REITと呼んでいます。

六本木ヒルズ森タワーなど、個人では直接投資できないような大規模物件でも、J-REITを通してなら投資することができます。

J-REITの平均分配利回りは4%くらいです。

J-REITの投資口は株式と同じように、証券会社と通じて市場で売買が可能です。

そのため、不動産投資の大きなリスクである流動性リスクが他の投資方法に比べて圧倒的に低いです。

この点が不動産投資でJ-REITを選ぶ最大のメリットだと思います。

また、投資法人にもよりますが、数万円から数十万円で不動産投資が可能な点もメリットです。

デメリットは、メリットの裏返しでもあるんですが、投資口価格が日々変動することです。

他の投資方法では、投資元本の変動があっても目に見えて毎日動くということはありません。

また、売買には証券会社の手数料がかかってきます。

手数料の安さで証券会社を選ぶなら、むさし証券DMM株がおすすめです。

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GMOクリック証券では、GMOグループの株主優待で取引手数料のキャッシュバックを受けることができます。

取引手数料自体も安いのでおすすめです。

そして何と言ってもおすすめなのが、CMキャラクターがガッキーだということです。(*´∀`*)

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REIT投資ではJ-REITへの直接投資だけでなく、REITを投資対象とした投資信託東証上場のETF海外ETFへの投資という選択肢もあります。

J-REITでは日本国内の不動産への投資がメインですが、投資信託ETFなら間接的に海外の不動産に投資することも可能です。

投資信託海外ETFは証券会社によって取り扱っている商品が様々です。

取扱数はSBI証券楽天証券マネックス証券のネット証券大手3社が多いです。

投資信託海外ETFに投資したい場合は、これら3社なら欲しい商品が見つかるはずです。

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不動産投資の4つの選択肢まとめ

いかがでしたか?

僕は現物不動産投資で不動産投資を始めましたが、その結果は失敗に終わりました。

最終的にはJ-REITという選択肢を選んで不動産投資をしています。

別に現物不動産投資が悪いわけではありません。

ご紹介した投資法の中では一番投資家自身で創意工夫ができる投資方法であって、投資家の努力が結果に反映される投資方法です。

しっかりと勉強している投資家なら非常に魅力的な投資方法だと思います。

どの投資方法を選んでも良し。

でも、これだけは口を酸っぱくして言いたい。

現物不動産投資は怖い世界です。

その世界に飛び込むのであれば勉強しよう!(`・ω・´)キリッ

お読みいただき、ありがとうございました!