不動産投資

TATERU Apartmentで不動産投資をして1年。空室が響き計画とはほど遠い悲惨な結果に・・・

パフォーマンスの記録

こんにちは、ハードロックマン@hardrockman_i)です。

これまでも何度か不動産投資のキャッシュフローや所得についてご紹介してきましたが、今回はさらに詳しくご紹介したいと思います。

いや~今回改めて見直してみて感じましたが、酷い状況ですね。(^_^;)

TATERUによる事業計画書

これが1棟目アパートの購入前の販売資料です。

TATERUによる1棟目アパートシミュレーション

71,700,000円を借入、4,988,000円を自己資金で賄います。

その結果、1年目で715,300円が得られる事業計画です。

これのどこに魅力を感じて投資を決めたのか

今では理解に苦しみます。(>_<)

ねこくん
ねこくん
カモだな

なお、「不動産投資初心者が1棟目のアパートを購入!」でご紹介したように、販売資料に書かれている表面利回りは小細工がされています

表面利回り7.11%と記載されていますが本来は6.33%で、約0.8%水増しされています

TATERU Apartment 1棟目の実績

さて、当初の事業計画どおりにいったのでしょうか?

1棟目アパートは昨年の1月下旬竣工でしたが、TATERUでは空室保証の免責期間が40日間あります。

その期間は入居者が入っていても家賃は入ってこない仕組みです。

まあ、竣工から40日経っても1部屋も埋まらず全部屋空室保証となりましたが…。

そのため、家賃が入ってきたのは昨年3月の途中からになります。

わかりやすくするために昨年4月から今年3月までの1年間で比較してみたいと思います。

では実績を見てみましょう。

TATERU Apartment 1棟目アパート実績

( ゚д゚) ・・・

(つд⊂)ゴシゴシ

(;゚д゚) ・・・

(つд⊂)ゴシゴシゴシ

(;゚ Д゚) …!?

年間収支は94,648円。

これは最悪の場合を想定したシミュレーションではありません。

新築アパートの1年目の実績です。

71,700,000円の借金をして94,648円です。

ねこくん
ねこくん
ププ、笑っちゃうね

事業計画と実績を比較

先ほどの実績表から年間合計を抜き出して、当初の事業計画と比較してみます。

こんな感じです。

年間合計 当初計画 差額
収入 賃料・共益費 3,892,334 4,536,000 -643,666
礼金 61,000 0 61,000
短期解約違約金 240,000 0 240,000
原状回復(入居者負担) 2,160 0 2,160
収入合計 4,195,494 4,536,000 -340,506
支出 借入支払 3,101,640 3,099,600 2,040
管理料 210,185 246,000 -35,815
光インターネット代 103,680 104,400 -720
清掃料 64,800 64,800 0
固定資産税 191,600 305,900 -114,300
広告料(AD) 254,880 0 254,880
原状回復費 56,160 0 56,160
振込手数料 9,072 0 9,072
共用部電気代 13,338 0 13,338
共用部水道代 6,023 0 6,023
火災保険料 89,468 0 89,468
支出合計 4,100,846 3,820,700 280,146
収支合計 94,648 715,300 -620,652

計画を620,652円も下回っています!!

事業計画の715,300円に対して、実績の94,648円は約86%減になります!!

賃料・共益費

気になるのはやはり賃料・共益費です。

計画と比べて643,666円も少ないです。

1年目にもかかわらず103号室と203号室の2部屋が退去となりました。

退去後は入居がなかなか決まらず、空室期間は125日と136日。

約4ヶ月もの間空室でした

満室で1年間だと365日✕6部屋=2,190日、家賃が入ってこない期間が合わせて261日ありましたので家賃がもらえていた日は1,929日です。

TATERUによる空室保証もあって1,929日は家賃が入ってきます。

1,929/2,190日で、家賃ベースの入居率は約88%になります。

この家賃ベースの入居率はTATERUによる空室保証があったため約88%となりました。

空室保証期間は空室として、入居日ベースの入居率を算出してみます。

竣工日から1年間で入居していたのは1,481日、1,481/2,190日で、入居日ベースの居率は約67%!!

販売資料にはこの他に35年間の収支シミュレーションもありましたが、2年目から35年目まで入居率は96%で計算しています。

1年目でそれを下回っています。

僕の経験からすると、入居率96%なんてあり得ないですね・・・。

短期解約違約金

この短期解約違約金は賃貸借契約書の特約で、1年以内に退去した場合家賃の2ヶ月分、2年以内に退去した場合家賃の1ヶ月分を支払うというものです。

もしこれがなかったら年間収支はマイナスでした。((( ;゚Д゚)))

固定資産税等

販売資料では固定資産税となっており、固定資産税とその他の支出をまとめているようです。

販売資料に含まれていない振込手数料、共用部電気代、共用部水道代、火災保険料を固定資産税にプラスすると309,501円になり、販売資料の数字とほぼ同額となります。

ただ、この固定資産税、1年目なので土地だけの金額で建物分は含まれていません。

建物も含まれた2年目の固定資産税額は年間265,800円でしたので、当初計画より約70,000円オーバーです。

この項目は空室にならなければかからない項目です。

広告料(AD)は、大家版の仲介手数料です。

入居者を決めてくれた仲介業者さんに支払います。

1棟目アパートのエリアでは家賃の1ヶ月分が相場ですが、入居が決まらないため相場より多い2ヶ月分を支払っています

広告料マシのフリーレント1ヶ月です。

ラーメン二郎の注文方法みたいですね(笑)

原状回復費は退去後のルームクリーニングなどの費用です。

TATERUの収支シミュレーションでは3年目以降、毎年100,000円を原状回復費として計上していますが、とても100,000円では足りません

今月も1部屋入居が決まりましたが、広告料マシマシのフリーレント1ヶ月でした。

広告料3ヶ月、フリーレント1ヶ月なので、実質広告費4ヶ月分です。

1棟目アパートの実績まとめ

皆さん楽しんでいただけましたか?

いや~この結果は何度見てもシビれますね~。

え?2棟目アパートの実績も見たいって?

しょうがないな~。

では2棟目アパートの実績もご紹介しましょう!

(*つ´∀`)つ ドゾ

2棟目アパートの事業計画書

2棟目アパートの販売資料はこちら。

TATERUによる2棟目アパートシミュレーション

1棟目の資料よりは遠慮していますが、1棟目と同じく利回りの小細工がされています

そして1棟目アパートと違うのは、借入が2カ所になったことです。

「売買契約時に発覚した「セットバック」」でご紹介したように、西京銀行からの融資が3,000,000円減額されたので、不足分をアプラスから借り入れる計画です。

西京銀行から75,700,000円、アプラスから3,000,000円の借入、6,035,800円を自己資金で賄います。

そして得られるのは1年目で587,600円です。(´・ω・`)

ねこくん
ねこくん
ホントよく買ったね

TATERU Apartment 2棟目の実績

2棟目アパートは昨年5月下旬に竣工しました。

1棟目アパートと同じく免責期間がありますので、家賃は昨年7月の途中から入ってきました。

今回はその翌月の8月から今年7月までの1年間を見てみることにします。

TATERU Apartment 2棟目アパート実績

年間収支実績はなんと1,028,843円!

ねこくん
ねこくん
え?いいじゃん?

でも、これにはカラクリが。

8月から11月の借入支払に注目してください。

12月からの借入支払より金額が低いですよね?

実は2棟目アパートは、西京銀行への元金の支払いが6ヶ月間据え置かれていたんです。

利息だけ支払って元金は支払わなくて良いよってことなので、当然支払額は少なくなります。

また、8月と9月に礼金が合わせて196,000円ある影響も大きいです。

募集条件についてはTATERUとの合意書。そして2棟目アパート竣工!」のとおりTATERUと合意書を交わしています。

公開している合意書は1棟目アパートのものなのですが、2棟目アパートでは礼金2ヶ月で賃料3,000円ダウンのプランがありました。

そのプランでの契約があったため、2ヶ月分の礼金が入ってきています。

でも賃料は3,000円下がっているので売却時の利回りに影響します・・・。

事業計画と実績を比較といきたいところですが

さて、ここで問題発生です。

「売買契約時に発覚した「セットバック」」でも触れましたが、アプラスからの借入が手違いで3,000,000円ではなく5,000,000円となってしまいました。

TATERUからもらっているのは3,000,000円の資料のみです。

なので、借入支払以外の項目を比較してみたいと思います。

年間合計 当初計画 差額
収入 賃料・共益費 5,213,800 5,280,000 -66,200
礼金 196,000 0 196,000
収入合計 5,409,800 5,280,000 129,800
支出 管理料 281,545 285,600 -4,055
光インターネット代 103,680 104,400 -720
清掃料 64,800 64,800 0
固定資産税 330,600 434,800 -104,200
振込手数料 9,072 0 9,072
共用部電気代 11,961 0 11,961
共用部水道代 17,398 0 17,398
火災保険料(月平均) 91,125 0 91,125
支出合計 910,181 889,600 20,581

支出は計画よりも20,000円ほど多くかかりましたが、収入は礼金があったため大幅に上振れました。

ただ、賃料・共益費は賃料ダウンプランの影響で、満室だったにもかかわらず60,000円ほど計画を下回っています

2棟目アパートの経営実態

ねこくんのように別に悪くないじゃんと思った方もいるかもしれません。

直近6ヶ月間の2棟目アパートの実績です。

TATERU Apartment 2棟目アパート実績直近半年

6ヶ月間で181,117円のプラスです。

1年間満室だと約360,000円です。

80,700,000円もの借入をして、満室で年間360,000円です。

来月9月上旬には1部屋退去が決まっています。

入居期間は1年1ヶ月です。

退去となれば原状回復費がかかってきます。

当然家賃は入ってきません

入居者募集には広告料がかかります

2棟目アパートは竣工から満室になるまで4ヶ月以上かかっていますので、こちらも広告料は1ヶ月分では済まないでしょう。

そして2棟目アパートの竣工日から1年間の入居日ベースの入居率ですが、2,151日/2,920日で入居率は約73%です。

ねこくん
ねこくん
お、おぉ・・・

TATERU Apartmentで不動産投資をして1年のまとめ

いや~2棟目もシビれましたね~。

皆さんが楽しんでいただけたなら幸いです。(= ̄▽ ̄=)V

それにしてもこの先どうなるんでしょうね。

次は2棟目アパートの空室との戦いが始まります。

1日も早く空室を退治して穏やかな日々を過ごしたいと思います。

皆さんは僕みたいに失敗しないように、不動産投資をする前にしっかり勉強してください。

僕は失敗してから、たくさんの本を読んで勉強しました。

僕が読んだ本でおすすめできるものは「【おすすめ】失敗したからこそ勧める、不動産投資初心者が読むべき本」で紹介しています。

何度も言いますが、不動産投資をするならしっかり勉強してください!

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また、不動産というアセットクラスで考えると、現物不動産投資以外にも選択肢はあります。

不動産の選択肢は「不動産投資を始めたいと思った初心者のあなたに伝えたい。4つの選択肢」でご紹介していますのでご覧ください。

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不動産投資を始めたいと思った初心者のあなたに伝えたい。4つの選択肢不動産投資で失敗したハードロックマンです。 不動産投資を始めたいと思ったそこのあなた! ちょっと待った! お願いですか...

お読みいただき、ありがとうございました!