こんにちは、ハードロックマン（@hardrockman_i）です。
7月25日に東証マザーズに上場したGA technologiesですが、上場翌日に投資型クラウドファンディング、「Renosyクラウドファンディング」のサービスを開始しました。
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GA technologiesってどんな会社？
GA technologiesは、不動産の売買や仲介を行っている不動産会社です。
ただ、単なる不動産会社ではなく、中古不動産流通の総合プラットフォーム「Renosy（リノシー）」を運営しています。
Renosyでは、実需向けのマイホームや不動産投資向けの物件、さらにはリノベーションなど、中古不動産に関することを幅広く取り扱っています。
さらには、不動産投資家向けアプリ「Renosy Insight」の開発・運営も行っています。
Renosy Insightでは、収支シミュレーションやキャッシュフローの確認、契約書の管理もアプリでできてしまいます。
GA technologiesは、ネットとリアルの両方で展開している不動産テックになります。
Renosyクラウドファンディングの特徴
そんなGA technologiesが運営するRenosyクラウドファンディングの特徴は下記のとおりです。
- 1万円から投資可能
- 投資家は優先出資者
- 運用資産評価額下落時は、まずは劣後出資者が負担
- 出資金元本は収益還元法にて評価
では1つずつ見ていきましょう。
1万円から投資可能
Renosyクラウドファンディングでは1万円から投資が可能です。
不動産投資を気軽で身近なものに感じてほしいという狙いのようです。
最低投資額が低いというのは、気軽に投資ができてgoodですね。
当然、その先にはRenosyの顧客となって、現物不動産投資をしてほしいという狙いもあるでしょう。
投資家は優先出資者
Renosyクラウドファンディングで投資する際、投資家は優先出資者、Renosyクラウドファンディングが劣後出資者となります。
優先出資者である投資家は、劣後出資者に優先して分配を受けることができます。
※Renosyホームページより引用
運用資産評価額下落時は、まずは劣後出資者が負担
運用資産の評価額が下落した際は、まずは劣後出資者であるRenosyクラウドファンディングがその下落分を負担します。
そのため、劣後出資の割合を超えて評価額が下落するようなことがなければ、優先出資者である投資家の元本に影響はありません。
※Renosyホームページより引用
出資金元本は収益還元法にて評価
出資金元本の評価額は、収益還元法によって評価されます。
収益還元法については、こちらのオーナーズブックのページをご覧ください。
賃料が高いほど、利回りが低いほど評価額は高くなります。
都心は賃料が高く設定できますし、需要が多いので利回りが低い傾向があります。
積算法で評価額が伸びなくても、収益還元法では評価額が伸びることは多々あります。
TATERU Fundingそっくり！！
さて、ここまでRenosyクラウドファンディングの特徴を見てきましたが、どこかで見たような気がしませんか？
これまで見てきた4つの特徴全部、TATERU Fundingそっくりです！！
特徴だけでなく、ホームページもそっくりです。
そっくりというより、ほぼ同じです！！
TATERU FundingのHP↓
RenosyクラウドファンディングのHP↓
文末や図をちょこっと変えただけであとは同じです。
さらに
TATERU FundingのHP↓
RenosyクラウドファンディングのHP↓
こちらも図がちょこっと変わっているだけで、説明文は全く同じ！
さらにさらに
TATERU FundingのHP↓
RenosyクラウドファンディングのHP↓
評価方法の説明については全く同じです！
そして
TATERU FundingのHP↓
RenosyクラウドファンディングのHP↓
収益性についての説明も数字を変えただけです。
これだけではなく、FAQ、よくある質問の内容も同じでした。
TATERU Fundingのプラットフォームを使っている？
ここまで同じということは、TATERU Fundingのプラットフォームを使っていそうですね。
TATERUは2017年6月に、不動産クラウドファンディングプラットフォーム構築のOEM受託を開始したとプレスリリースを出しています。
「募集総額に対して約3.8倍の応募実績 人気の不動産クラウドファンディングプラットフォーム構築のOEM受託を開始」
Renosyクラウドファンディングは、この第1号案件ではないかと思われます。
ちなみに、TATERUとGA technologiesは2016年8月に資本提携を発表しています。
「リノベーション×AI(人工知能)アプリ「Renosy」を開発するGA technologies社と戦略的資本提携」
TATERU Fundingと異なる点
そんなTATERU Fundingのプラットフォームを使用していると思われるRenosyクラウドファンディングですが、TATERU Fundingと異なる点もあります。
解約できる？
TATERU Fundingでは途中解約や第三者へ譲渡することが可能です。
TATERU FundingのHP↓
一方、それまで瓜二つだったRenosyクラウドファンディングのHPには、そのような記載はありません。
ですが、よくある質問のページに下記のような記載があります。
途中解約や第三者へ譲渡はできるようですが、TATERU Fundingとは違い、手数料がかかるようです。
すべての手続きがオンラインで完結
これがRenosyクラウドファンディングの最大の特徴だと思います。
TATERU Fundingでは、契約の際に書面での手続きが必要でした。
それがRenosyクラウドファンディングでは書面での手続きが不要で、すべてオンラインで完結できるのです。
これは、不動産特定共同事業を利用したクラウドファンディングでは全国初となるようです。
（2018年7月30日追記）
TATERU Fundingでも2018年8月募集のファンドから電子取引が可能となり、オンラインで手続きができるようになりました。
第1号ファンドの内容
では、第1号ファンドの内容を見てみましょう。
予定分配率は年率8％、運用期間は3ヶ月です。
キャピタル重視型ということで、分配金の原資は転売益のようです。
物件は、東京都品川区、京急本線立会川駅から徒歩7分の立地、鉄筋コンクリート造のワンルームです。
物件の評価額はどれくらい？
今回の物件評価額はどれくらいでしょうか？
LIFULL HOME’S 不動産投資の「見える！賃貸経営」を参考に算出してみます。
見える！賃貸経営によると、東京都品川区の利回りは5.5％、駅徒歩10分以内のワンルームの家賃相場は88,700円です。
品川区といっても広いですし、築年数や専有面積によっても変わってくるかと思いますが、経費は考慮せず、ざっくりと評価額を出してみます。
88,700円×12ヶ月÷5.5％≒1,930万円です。
今回のファンド募集額1,540万円は、ざっくりの評価額1,930万円の約80％です。
現時点では当ファンドの優先出資と劣後出資の割合はわかりませんが、80対20といったところでしょうか。
投資家の出資金元本に影響が出る可能性は高くなさそうです。
（2018年8月2日追記）
第1号ファンドの募集が開始されました。
ファンドの応募前に表示される「電子取引業務に係る重要事項」に、優先出資と劣後出資それぞれの総額が記載されていますので、割合もここでわかります。
その他にも、不動産鑑定士の評価を基にした対象不動産の評価額などの記載もありました。
会員登録してみました
僕ハードロックマンですが、Renosyクラウドファンディングに会員登録と出資者登録をしてみました。
登録の際に「不動産投資に興味があるか」というような質問事項もありましたので、回答内容や属性によっては不動産投資の営業があるかもしれません。
Renosyクラウドファンディングを運営するGA technologiesは、まだ上場したばかりですが、上場企業ということで一定の安心感があります。
今後も8％程度の利回りを継続することができるのか注目したいと思います。
お読みいただき、ありがとうございました！
