税金

不動産所得における減価償却費について解説

荒野に建つ建物と稲妻

こんにちは、ハードロックマン@hardrockman_i)です。

今回は不動産所得における減価償却費について解説します。

減価償却とは

減価償却とは、経年劣化する資産(減価償却資産)を決められた年数に分けて経費計上する制度です。

どういうことかというと、減価償却資産を購入した年に一括で経費計上するのではなく、その資産が使用可能と見積もられた年数(耐用年数)に割り振って、徐々に経費として計上していきます。

経年劣化した分が経費となるイメージです。

減価償却の対象は、建物や建物附属設備などの経年劣化する資産のため、経年劣化しない土地は対象外です。

耐用年数は減価償却資産ごとに決められています。

居住用の建物の場合、木造は22年、軽量鉄骨造は19年若しくは27年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年です。

建物附属設備も用途や構造によって、それぞれ耐用年数が定められています。

国税庁の耐用年数表はこちら

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は下記のとおりです。

取得金額÷耐用年数=1年あたりの減価償却費

居住用新築木造建物を2,200万円で購入した場合で計算してみます。

取得金額は2,200万円、耐用年数は22年なので、

2,200万円÷22年=100万円

1年あたりの減価償却費は100万円です。

中古の減価償却資産を取得した場合の計算方法

中古の減価償却資産を取得した場合の計算方法は下記のとおりです。

(耐用年数-経過年数)+経過年数✕20%=中古の耐用年数

取得価格÷中古の耐用年数=1年あたりの減価償却費

築10年の居住用木造建物を1,500万円で購入した場合で計算してみます。

耐用年数は22年、経過年数は10年です。

22年-10年=12年

10年✕20%=2年

12年+2年=14年

1,500万円÷14年=1,071,428.57・・・

1年あたりの減価償却費は1,071,428円です。

小数点以下の端数はどうする?

減価償却費の計算で、小数点以下の端数が生じた場合はどうしたら良いのでしょうか?

上記の計算では切り捨てましたが、小数点以下の端数処理の方法は決まっていないようです。

切り捨て、切り上げ、四捨五入のどれを選択しても大きな違いは無いので、税務署にとっては大きな問題ではないのでしょう。

中古資産の償却期間を延ばすこともできる!

上記の築10年の木造物件の場合、14年が中古の耐用年数となり、14年で償却する計算をしましたね。

償却期間が短いと大きく減価償却費が取れるため、節税になります。

ですが、売却の際には取得費から減価償却済の金額を差し引くため、大きく減価償却費を取っていると売却時の税金が多くなります。

これを避けるためや、毎年大きな減価償却費は取りたくなくて、長い期間で減価償却費を取りたい場合など、減価償却の期間を延ばすことができるんです!

先程計算に使用した計算式は「簡便法」という計算方法です。

多くの場合はこの簡便法を使います。

もう一つ、「見積法」というやり方もあります。

見積法とは、使用可能と見積もられる年数を耐用年数とすることができる制度です。

この見積法を使うと、簡便法で算出した耐用年数よりも長い期間で減価償却できる場合があります。

見積法を使う場合は、使用可能期間について、建物の鑑定書などの客観的な事実が必要です。

ねこくん
ねこくん
簡便法と見積法ってどっちを使えば良いの?
わんちゃん
わんちゃん
簡単に算出できる簡便法を使うことが多いよ。

見積法には客観的な事実が必要と説明しましたが、これは金融機関によって見積もられた客観的な事実でも良いのです。

どういうことかというと、金融機関が期間20年で融資をしてくれたから、耐用年数を20年にするということです。

これは金融機関が、あと20年は使用可能だと見積もったから20年間の融資を受けられたのです。

この物件が先程の築10年の物件でも、築30年の築古物件でも耐用年数を20年とすることができます。

期間を延ばすのも限度がある

木造物件を金融機関から期間30年の融資を受けて購入できたとします。

この物件の耐用年数を30年として減価償却できるかというと、それはできません。

税務署に確認したところ、新築の場合の耐用年数が22年と決められているので、それよりも中古の耐用年数が長くなるのはおかしいとのことでした。

そのため、見積法により耐用年数を延ばすことができますが、限度は新築・新品の耐用年数までとなります。

木造建物の附属設備は建物と一緒に償却できる

「耐用年数の適用等に関する取扱通達」よると、木造建物の付属設備については、建物と一括して建物の耐用年数を適用することができるとされています。

(木造建物の特例)

2-2-1 建物の附属設備は、原則として建物本体と区分して耐用年数を適用するのであるが、木造、合成樹脂造り又は木骨モルタル造りの建物の附属設備については、建物と一括して建物の耐用年数を適用することができる。

耐用年数の適用等に関する取扱通達」より

直近で減価償却を大きく取りたくないような場合は、この特例を使ってうまく調整しましょう。

こちらの特例は、木造、合成樹脂造、木骨モルタル造のみが対象です。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物は対象外ですのでご注意ください。

 

以上が不動産所得における減価償却についての解説になります。

お読みいただき、ありがとうございました!

※税金についての詳しい内容は、市区町村や税務署、税理士にお聞きください。

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