投資型クラファン

オーナーズブックの海外型案件1号「US非上場eREIT第1号ファンド」は微妙

OwnersBookで海外型商品の第1号の募集が開始されました。

正直、期待外れで微妙です。

概要

  • 投資対象…米国非上場REIT(商業用不動産ローン又は商業用不動産)
  • 予定利回り…4.51%
  • 予定運用期間…5年2ヶ月
  • 最低投資金額…50万円
  • 為替リスクあり
  • 分配金は米国と日本の二重課税(外国税額控除の適用なし)

米国非上場REITへ投資するスキーム

投資家はFR1合同会社に出資します。

そのFR1合同会社は、米国のLLC(合同会社)の持分を取得します。

このLLCが米国の非上場REITです。

米国のLLCは、シニア担保付ローン、劣後ローン、メザニンローン等を含む商業用不動産ローン、又は商業用不動産に投資します。

これによって、投資家は米国非上場REITからの収益を得ることができるスキームです。

期間は5年2ヶ月!

何と期間は5年2ヶ月です。

為替市況等により延長の可能性もあるとのこと。

運用状況によってとかならわかりますが、「為替市況」によって延長ってなんなんでしょう?

円高になったら延長するとか?

分配は年2回。米国と日本の二重課税!!

分配は年2回、4月から9月、10月から3月を計算期間として、11月末と5月末に行われます。

そして、この案件最大の残念点は、分配金は米国と日本の二重課税であることです。

投資先の不動産ローンや不動産から得られた収益はLLCに帰属します。

LLCはREITのため、その段階では税金はかかりません。

次に、LLCからFR1合同会社へ出資持分に応じて利益が配当されます。

この段階で、米国内で30%の源泉所得税がかかります。

その後、FR1合同会社から投資家へ分配が行われます。

そこでは、日本国内で20.42%の源泉所得税がかかります。

米国での納税者はFR1合同会社、日本国内での納税者は投資家です。

そのため外国税額控除の適用はされず、LLCの収益の55.706%しか投資家の手元には残らないことになります。

米国での30%が余計ですね。

為替リスクをもろに受ける

投資時点では日本円ですが、LLC持分はドル建てのため為替リスクがあります。

そして、分配や償還は日本円で行われますので、為替の影響を投資家がもろに受けることとなります。

分配利回りはたった4.51%

これだけ長い期間、多くの税金を支払い、為替リスクに晒されながら、どれだけの利回りが期待できるのかというと、たった4.51%・・・。

うーん、他にももっと投資商品あるよね。

総括:他に投資しよう!

どうしても分散投資したい!米国非上場REITに投資したい!って人以外は他の投資商品に投資しましょ。

OwnersBookの募集ページでは「ミドルリスク・ミドル・リターン」となっています。

ミドルとリターンの間の「・」が気になります。

あとから「ミドルリターンではありませんよ。」っていう言い訳をするための「・」かなと思います。

僕はこの案件は、ミドルリスク・ローリターンだと思います。

ロードスターキャピタルさん、次回に期待してますよ。(・ω・)