J-REIT

SOSiLA物流リート投資法人(2979)の特徴・投資方針・実績を紹介!

総合商社の住友商事(8053)がスポンサーの物流施設主体型のJ-REITです。

そんなSOSiLA物流リート投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー住友商事
資産運用会社住商リアルティ・マネジメント
格付A+ / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
住友商事100%

SOSiLA物流リート投資法人の特徴

住友商事がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。

住友商事が開発した物流施設SOSiLAソシラ」シリーズへ重点的に投資する方針です。

社会とのつながり・環境への配慮や持続的成長・人と労働環境への配慮の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方を表現したもので、「Sociability,Sustainability,and Individuality for Logistic Aspect」でSOSiLAとのことです。

100年を超える不動産事業の実績があるスポンサーの住友商事は、物流不動産事業を、オフィスビル、分譲マンション、商業施設に続く「第4の柱」と位置づけており、都市型立地を中心に「SOSiLA」を開発していく方針です。

セイムボート出資として、投資口の4.76%をスポンサーの住友商事が保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
物流不動産80%以上
インダストリアル不動産20%以下

物流不動産に80%以上、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード、空港・港湾関連施設などのインダストリアル不動産にも20%以下の割合で投資する方針です。

物流不動産の中でも、消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な「消費地近接型物流施設」を中心に投資するとしています。

2020年12月4日時点のポートフォリオは、物流不動産が93.0%、インダストリアル不動産が7.0%となっています。

物流不動産のタイプは、マルチテナント型が98.8%、ビルド・トゥ・スーツ型が1.2%です。

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投資エリア

投資エリア割合
関東エリア
関西エリア
70%以上
その他30%以下

関東エリア(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県)と関西エリア(大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県、三重県)に70%以上、海外を含めたその他のエリアに30%以下の割合で投資する方針です。

2020年12月4日時点のポートフォリオは、関東エリアが67.4%、関西エリアが32.6%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

SOSiLA物流リート投資法人(2979)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘20.5765106,411
‘20.11777110,2373.6%

中期成長目標として資産規模2,000億円台を掲げていて、資産規模の拡大に伴い格付の向上・主要インデックスへの組入れを目指すとしています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

SOSiLA物流リート投資法人(2979)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘20.52,1732,660
‘20.112,39010.0%2,8848.4%
‘21.5(予)2,448
‘21.11(予)2,481

減価償却費の30%相当額を目途として、毎期継続的に利益超過分配を行う方針です。

公募増資(PO)履歴

SOSiLA物流リート投資法人(2979)公募増資履歴

2021年5月期に上場後初の公募増資を行いました。

105億円を調達して、借入金とあわせて230億円で2物件を取得しています。

これによって資産規模1,000億円を達成しました。

沿革

2019年6月SOSiLA物流リート投資法人設立
2019年12月東京証券取引所に上場

SOSiLA物流リート投資法人のまとめ

  • 総合商社の住友商事がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。
  • 上場して間もなく資産規模は小さいが、スポンサーは物流施設の開発に積極的なため、今後の成長に期待。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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