J-REIT

マリモ地方創生リート投資法人(3470)の特徴・投資方針・実績を紹介!

分譲マンション事業を主力とする不動産会社、マリモがスポンサーの総合型J-REITです。

そんなマリモ地方創生リート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーマリモ
資産運用会社マリモ・アセットマネジメント
格付なし
資産運用会社の株主出資比率
マリモホールディングス100%

マリモ地方創生リート投資法人の特徴

マリモ地方創生リート投資法人は、”地方から日本を強くしていく”ことを基本理念とした総合型J-REITです。

スポンサーのマリモは『ポレスター』『グラディス』『SOLTIA』ソルティアのブランドで分譲マンション事業を主力として、市街地再開発事業なども行うデベロッパーです。

国内賃貸マンション事業では、『アルティザ』のブランドで展開しており、マリモ地方創生リート投資法人のポートフォリオに組み入れられています。

セイムボート出資として、スポンサーのマリモが投資口の10.5%を保有しています。

スポンサーのマリモはスポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、外部成長に関しては優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与などを、内部成長に関してはプロパティマネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供、保有資産の再生サポートの提供などを行います。

また、三重銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行、リビタの8社はサポート会社として物件情報の提供を行います。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途ごとの投資比率は定めていません。

住宅と商業施設を中心に、ホテル、オフィス、物流施設、駐車場へも投資する方針です。

2021年6月30日時点のポートフォリオは、住居が46.1%、商業施設が44.9%、オフィスが6.6%、ホテルが2.4%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
地方70%以上
東京圏30%以下

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を「東京圏」として30%以下、それ以外の地域を「地方」として70%以上の比率で投資する方針です。

地方の物件に投資することで「相対的に高い投資利回り」の確保を目指しています。

2021年6月30日時点のポートフォリオは、地方が82.6%、東京圏が17.4%となっています。

地方の中では「九州・沖縄」の割合が一番高く、32.8%を占めています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

マリモ地方創生リート投資法人は、資産規模の大きさで最下位争いをしているくらい小さなJ-REITです。

マリモ地方創生リート投資法人(3470)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.12161113,679
‘17.6168119,1054.8%
‘17.12168120,7091.3%
‘18.6245121,7860.9%
‘18.12245122,5350.6%
‘19.6252125,5472.5%
‘19.12250128,0272.0%
‘20.6299134,3655.0%
‘20.12299136,8001.8%
‘21.6304139,2121.8%

上場後5年後の資産規模目標を1,000億円としていましたが、2018年7月に京王電鉄(9008)の子会社でリノベーション分譲事業を主力とするリビタがスポンサーを離脱した後は、目標を500億円に下方修正しています。

さらに資産規模500億円は「上場後5年後の目標」から「中長期目標」へと変更され、上場5年後で資産規模500億円さえも未達成に終わっています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

マリモ地方創生リート投資法人(3470)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.129771,999
‘17.63,462254.4%4,693134.8%
‘17.123,431-0.9%4,7160.5%
‘18.63,4410.3%4,590-2.7%
‘18.123,4450.1%4,5930.1%
‘19.63,4941.4%4,6701.7%
‘19.123,5040.3%4,645-0.5%
‘20.63,494-0.3%4,6590.3%
‘20.123,5461.5%4,7291.5%
‘21.63,5290.7%
‘21.12(予)3,401
‘21.6(予)3,417

地方物件に多く投資していて減価償却費の割合が高くなることから、減価償却費の30%、ペイアウトレシオ75%を限度として利益超過分配を行う方針です。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

マリモ地方創生リート投資法人(3470)公募増資、第三者割当増資履歴

これまでの公募増資は2回で、直近の2020年6月期には23億円を調達して、借入と合わせて49億円で6物件を取得しています。

沿革

2016年2月マリモ地方創生リート投資法人設立
2016年7月東京証券取引所に上場
2018年7月サブスポンサーのリビタが離脱

リビタはスポンサー離脱後もサポート会社として残っています。

マリモ地方創生リート投資法人のまとめ

  • 地方の住宅と商業施設を中心とした総合型J-REIT。
  • 資産規模はJ-REIT最小クラスで存在感は薄い。
  • 存在感の薄さに加え、スポンサーの力が弱すぎて外部成長に全く期待できない。
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