J-REIT

星野リゾート・リート投資法人(3287)の特徴・投資方針・実績を紹介!

ホテル・旅館を運営する星野リゾートがスポンサーのホテル特化型J-REITです。

そんな星野リゾート・リート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー星野リゾート
資産運用会社星野リゾート・アセットマネジメント
格付A / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
星野リゾート100%

星野リゾート・リート投資法人の特徴

星野リゾート・リート投資法人は、星野リゾートがスポンサーのホテル特化型J-REIT。

星野リゾートグループが運営するブランド「星のや」、「星野リゾート 界」、「星野リゾート リゾナーレ」を始めとしたホテル・旅館へ投資する方針で、今後の目標として星野リゾートの運営比率50%超を目指しています。

星野リゾートグループ以外が運営する物件へも投資するとしていて、歴史的町並みや都市文化、風景、産業・文化遺産、食事、ショッピング等を楽しめる「都市観光」の拠点となるホテルを投資対象としています。

スポンサーの星野リゾートは、2015年12月に日本政策投資銀行と国内宿泊事業者を対象とした共同運営ファンド、2020年10月にリサ・パートナーズと国内の宿泊施設を対象とした共同運営ファンドを組成しており、本投資法人の外部成長に寄与することが期待できます。

セイムボート出資として、星野リゾートが投資口の2.76%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
ホテル100%

規模や価格設定、ターゲット顧客層が異なる星野リゾートグループの主要ブランド物件及び星野リゾートグループその他物件、星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件にも分散して投資する方針です。

2021年6月1日時点のポートフォリオは、「星のや」が11.8%、「リゾナーレ」が5.0%、「界」が10.6%、「星野リゾートその他」が6.3%、「都市観光」が52.3%、「その他」が14.0%となっています。

ホテル特化型・主体型J-REIT比較。他のJ-REITとはちょっと違う!ホテル特化型・主体型J-REITの一覧、賃料形態・資産規模・物件数の比較を掲載しています。投資主優待についても紹介しています。...

投資エリア

投資エリアの数値目標は定めていません。

2021年6月1日時点のポートフォリオは、北海道・東北地方が4.8%、関東地方が11.7%、北陸地方が8.7%、中部地方が22.9%、近畿地方が20.6%、中国・四国地方が16.2%、九州・沖縄地方が15.1%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

星野リゾート・リート投資法人(3287)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.10931533,8512.5%
‘17.41,091532,041-0.3%
‘17.101,134543,8112.2%
‘18.41,467544,1890.1%
‘18.101,467547,9210.7%
‘19.41,556551,1530.6%
‘19.101,556554,1460.5%
‘20.41,617525,704-5.1%
‘20.101,617515,480-1.9%
‘21.41,627515,5130.0%

目指す姿として資産規模2,000億円以上を掲げています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

星野リゾート・リート投資法人(3287)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.1011,1048.2%16,1928.1%
‘17.411,6214.7%17,4727.9%
‘17.1011,9562.9%17,8302.0%
‘18.412,3383.2%17,710-0.7%
‘18.1012,7963.7%18,0732.0%
‘19.412,9741.4%18,3751.7%
‘19.1013,1741.5%18,9583.2%
‘20.413,3021.0%19,1421.0%
‘20.1012,860-3.3%18,848-1.5%
‘21.46,608-48.6%
‘21.10(予)6,344
‘22.4(予)7,110

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

星野リゾート・リート投資法人(3287)公募増資、第三者割当増資履歴

沿革

2013年3月星野リゾート・リート投資法人設立
2013年7月東京証券取引所に上場

星野リゾート・リート投資法人のまとめ

  • 星野リゾートがスポンサーのホテル特化型J-REIT。
  • 星野リゾートグループ以外が運営するホテルも多くポートフォリオに組み入れられていて、オペレーターの分散が図られている。
  • ホテルはコロナ禍の影響が甚大だが、星野リゾートのブランド力・運営力からか、他のホテルJ-REITに比べると収益の下落幅は小さい。
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