J-REIT

ヒューリックリート投資法人(3295)の特徴・投資方針・実績を紹介!

大手不動産会社のヒューリック(3003)がスポンサーの総合型J-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなヒューリックリート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーヒューリック
資産運用会社ヒューリックリートマネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
ヒューリック100%

ヒューリックリート投資法人の特徴

ヒューリックリート投資法人は、大手総合不動産会社5社に次ぐヒューリックがスポンサーの総合型J-REIT。

オフィス、商業施設といった商業用不動産を主な投資対象として、好立地物件を数多く保有するヒューリックの強みを活かした戦略で、都心の駅近物件がポートフォリオの大部分を占めています

スポンサーのヒューリックは、外部成長ではグループが保有する物件売却時の優先交渉権の付与、第三者保有物件の売却情報の提供など、内部成長ではプロパティ・マネジメント業務の受託、再開発サポートなどを行って本投資法人をサポートする体制です。

セイムボート出資として、ヒューリックが投資口の10.95%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
東京コマーシャル・プロパティ80%程度
次世代アセット・プラス20%程度

東京都及び東京都近郊の政令指定都市にある「最寄駅から徒歩5分以内」のオフィス、東京都及び東京都近郊の政令指定都市にある「最寄駅から徒歩5分以内」または「繁華性のあるエリア」の商業施設からなる「東京コマーシャル・プロパティ」へ80%程度、有料老人ホームやネットワークセンター、ホテルなどの「次世代アセット・プラス」に20%程度の割合で投資する方針です。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、東京コマーシャル・プロパティが78.2%、次世代アセット・プラスが21.8%で、用途別ではオフィスが62.8%、商業施設が15.3%、有料老人ホームが8.3%、ネットワークセンターが5.5%、ホテルが6.7%、その他が1.4%となっています。

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投資エリア

投資エリアの数値は定めがありませんが、東京コマーシャル・プロパティへの重点投資する方針のため、ポートフォリオのほとんどの物件が東京23区に位置しています。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、都心6区が72.2%、その他23区が19.7%、その他が8.0%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

ヒューリックリート投資法人(3295)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.82,008150,2568.9%
‘17.22,313156,8864.4%
‘17.82,497160,1942.1%
‘18.22,564161,5300.8%
‘18.82,715165,4412.4%
‘19.23,069169,4152.4%
‘19.83,140172,6571.9%
‘20.23,321175,9351.9%
‘20.83,514175,9430.0%
‘21.23,503176,5980.4%

中期的に目指す姿として、資産規模5,000億円を掲げています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

1口当たりFFOはIR資料で公表されていません。

ヒューリックリート投資法人(3295)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率
‘16.83,1435.9%
‘17.23,3045.1%
‘17.83,3782.2%
‘18.23,79712.4%
‘18.83,643-4.1%
‘19.23,516-3.5%
‘19.83,487-0.8%
‘20.23,5321.3%
‘20.83,8729.6%
‘21.24,0524.6%
‘21.8(予)3,550
‘22.2(予)3,450

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

ヒューリックリート投資法人(3295)公募増資、第三者割当増資履歴

1年~1年半のスパンで公募増資を行っています。

2021年8月期には63億円を調達して、74億円で2物件を取得しています。

沿革

2013年11月ヒューリックリート投資法人設立
2014年2月東京証券取引所に上場

ヒューリックリート投資法人のまとめ

  • 不動産賃貸業を主力とする大手不動産のヒューリックがスポンサーの総合型J-REIT。
  • 都心・駅近のオフィスや商業施設がポートフォリオの多くを占めている。
  • 資産規模はJ-REITで「中の上」といったところで、今後の規模拡大に期待。
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