こんにちは、ハードロック大家です。
「不動産投資初心者が1棟目のアパートを購入！」では、TATERU（旧インベスターズクラウド）から1棟目の物件を購入したお話をしました。
僕の場合、これが不動産投資での失敗の始まりでした。
僕が不動産投資で失敗した理由
僕が失敗した理由は、
1 「相場より割高な物件を」
2 「収支シミュレーションもせずにフルローンを組んで」
3 「賃貸需要や家賃相場、ライバル物件の状況などの調査をせずに」
購入したからです。
では、失敗しないためにはどうすれば良かったのか。
1に関しては、正直、相場より割安な物件を初心者が買うのは難しいです。
でも、せめて楽待などのポータルサイトで売り出されている物件を見てみたり、自分で一坪あたりいくらなのか坪単価を計算してみたりして、相場より割高な物件を避けることはできたはずです。
他の不動産会社に、「TATERUからいくらで買ったの？」などと聞かれて答えたあと、不動産会社の人が坪単価を計算すると驚かれます。
それだけTATERUから割高で物件を購入しているということです。
２については、フルローンが必ずしもダメというわけではありません。
フルローンで購入できれば手元資金を多く残すことができるので、また次の物件の購入につなげることができるため、非常に効率が良いです。
ただ、それは購入した物件がしっかりとしたキャッシュフローを生んでくれればの話。
フルローンは諸刃の剣です。
僕みたいに購入する物件を間違えると、十分なキャッシュフローが出ない、売りたくても利回りや資産価値が低すぎて残債以上で売れない、場合によっては給与からの持ち出しということになってしまいます。
借金を返すためにアパート経営をしているようなものです。
そうならないためにも、購入前の収支シミュレーションは非常に重要です。
3の賃貸需要や家賃相場などについては、賃貸仲介の不動産会社に聞くことで簡単に知ることができます。
物件周辺のアパマンショップやエイブルなどに電話やメールで聞くだけです。
アパートが建ちすぎて空室が多いなど、そのエリアに関する情報も教えてくれます。
不動産会社に「何でそんなこと聞くの？」というような対応をされることもあります。
ですが、聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥です。
この質問にどのような対応をしてくれるのかをみることで、購入後の管理会社を選ぶオーディションにもなります。
TATERUでの購入申込後の流れ
さて、1棟目の購入申込をした後は、
土地の売買契約、工事請負契約（アパート建築の契約）
↓
土地代金の金銭消費貸借契約（銀行と借入の契約）
↓
建物代金の金銭消費貸借契約
↓
アパート引き渡し
という流れでした。
土地の売買契約と工事請負契約は、購入申込から2週間後にTATERUの本社で行いました。
その契約から約1ヶ月後、銀行で土地代金の金消契約をした後は、約6ヶ月の時間が空きます。
アパートが建築されている間、僕は何もすることはありませんでした。
そして、アパートが竣工する1週間ほど前に、銀行で建物代金の金消契約を行い、竣工時にオーナー検査を経て引き渡しとなります。
ドキドキの金銭消費貸借契約
土地代金の金消契約では、初めてお金を借りるために銀行を訪問しました。
もうドキドキです。
とっても緊張したのを覚えています。
銀行の担当者と名刺交換をした後、銀行の担当者から契約書を基に契約内容の説明を受けます。
「はい。はい。」と言いながら聞いていましたが、緊張で全く頭に入ってきませんでした。
そんなドキドキの金消契約でしたが、1時間ちょっとで無事終えることができました。
ちなみに、銀行は西京銀行です。
西京信金ではなく、西京銀行です。
西京銀行は山口県の第二地銀で、TATERUが九州から東京へ進出する際に、一緒に来てもらったとのことでした。
西京信金は東京都の信金で、不動産投資向けの融資をバンバン出しているので、初めて会う不動産会社の方に西京銀行と言うと、結構な割合で西京信金だと思われます。
西京信金ではなく、西京銀行です。
「2棟目いかがでしょう？」
その西京銀行とのドキドキの金消契約を終えてからアパートが竣工するまで、前述のとおり約6ヶ月の時間がありました。
これがマズかった・・・
金消契約が終わって2ヶ月ほど経った頃、
「2棟目いかがでしょう？」
そんな話になりました。
あ、2棟目の話をしたのは、僕です！
なんででしょうねぇ。
止めておけば良かったのに。
とりあえず一段落したら、次も買いたくなっちゃいました。
このときももちろん勉強不足のカモのままです。
絶好のカモを逃がすわけがありません。
僕の申し出どおり2棟目の話が進み、2つの物件を提案されました。
1つは、Ｃ県（クレヨンしんちゃんのＣ）のビッグターミナル駅、Ｏ宮駅徒歩15分の物件、総事業費は1億超えでした。
もう1つは、関西のＴ県（たこ焼きのＴ、正確には府）のビッグターミナル駅から3駅、乗車人数9千人ほどの駅から徒歩10分の物件でした。
物件価格が7,870万円、諸経費が約600万円で、総事業費約8,500万円の計画です。
災害リスクを分散させるため、1棟目の関東とは別の地域で買いたいなとTATERUの担当者と話していました。
懲りずに2棟目アパート購入
Ｔ県の物件について話を聞いていると、買いたくて仕方なくなってきました。
ということは・・・
買います！！！
1棟目で失敗しているとは思わずに、また失敗を重ねた瞬間でした。
もちろん、販売資料なんて表紙しか見てませんし、諸々の調査もしていません・・・
当然、販売資料と実際の利回りの違いにも気付いていません。
さらに、2棟目の物件には1棟目にはなかったあるものがありました。
販売資料をしっかり読んでいれば気付けたはずなのですが・・・
その後のお話は、また次回。
お読みいただき、ありがとうございました！
