不動産賃貸経営は税金との戦いです。
今回は不動産所得について、収入はどんなものか、経費にできるものは何かなど解説していきます。
Contents
不動産所得とは
不動産所得とは、土地や建物などの賃貸による所得です。
土地や建物などを他人に貸すことによって得られた賃料や共益費が不動産所得になります。
最近流行りの、サラリーマンが不動産投資をして得られた家賃収入などが不動産所得です。
土地や建物などを売却したことによる所得は、不動産所得ではなく譲渡所得です。
不動産所得は、不動産収入－経費－青色申告特別控除で算出します。
不動産所得＝不動産収入－経費ー青色申告特別控除
不動産所得は、総合課税として他の所得と合算して税金が計算されます。
不動産収入はどんなもの？
不動産収入には土地や建物などを貸し付けたことによる賃貸料のほか、返還不要な礼金や権利金なども含まれます。
また、入居者負担による退去時の原状回復費用も不動産収入となります。
なお、入居者から預かっているだけの敷金は収入にはなりません。
敷金を返還せずに、原状回復費などに充てた場合は、そのときに収入となります。
不動産収入で注意する点は、もし入居者が滞納して入ってくるはずの賃料が入ってこなかった場合でも、収入に計上しなければならない点です。
未回収金という扱いになって、実際にはお金は入ってこないのにその分の税金はかかってきます。
この未回収金は、将来回収できないことが確定した時点で損失処理をすることになります。
賃貸用のアパートや駐車場に設置された自動販売機からの販売手数料収入は不動産所得になります。
賃貸用ではなく、自宅の敷地などに置かれた自動販売機からの販売手数料収入は雑所得になります。
賃貸用のアパートの屋上に太陽光発電設備を設置して、そこから得られた電力を共用部で使用して、残った電力を売却した場合は不動産所得となります。
同じように賃貸用のアパートの屋上に太陽光発電設備を設置していても、共用部で使うことなく、すべての電力を売却している場合は雑所得となります。
自宅の屋上に設置した太陽光発電設備の場合も雑所得です。
不動産所得の経費になるものは？
税金を払いすぎないためには、経費をもれなく計上することが重要です。
不動産所得の経費にはどのようなものがあるのでしょうか？
租税公課
固定資産税や不動産取得税、印紙税や登記時の登録免許税など。
所得税や住民税は経費にできませんが、事業税は経費にできます。
損害保険料
貸付用不動産の火災保険料や地震保険料など。
火災保険料をこの先の10年分まとめて支払ったような場合は、確定申告する年に対応した分だけ経費にできます。
例えば、7月に不動産を購入して10年分（120ヶ月分）で36万円の火災保険料を支払ったとします。
その場合は、7月～12月の6ヶ月分をその年の経費として計上することができます。
計算すると、36万円×6ヶ月÷120ヶ月＝1万8千円
1万8千円がその年の経費になります。
残った34万2千円は翌年以降、同じように経費計上していきます。
修繕費
建物などの維持・修繕費用です。
修繕費と資本的支出
修繕費が全て支払った年の経費にできるかというと、そうではない場合もあります。
資産の価値を上げるようなものは資本的支出として資産計上し、対応する耐用年数によって減価償却しなければなりません。
減価償却費
減価償却とは、資産を購入した場合、購入した年に全てを経費にしないで、決められた年数に分けて経費計上していく制度です。
減価償却費の詳細については、「不動産の減価償却費！計算方法と知って得する豆知識も！」もご覧ください。
借入金利子
借入をして貸付不動産を購入している場合の支払利子です。
元金は借りたものを返しているだけなので経費になりません。
地代家賃
借地など不動産収入を得るために支払っている地代や家賃です。
給料賃金
不動産賃貸業に従事する従業員に支払う給料や賞与です。
管理費
管理を委託している管理会社へ支払う管理費です。
水道光熱費
共用部の電気代や水道代など。
通信費
不動産賃貸業のために使用した電話代やインターネット代、郵便代など。
旅費交通費
電車やバス、タクシーなどの費用、駐車場代、宿泊費などです。
領収書が無くても経費にできます。
その場合は経路や目的地をまとめておきましょう。
消耗品費
不動産賃貸業のために購入した文房具や事務用品なども経費にできます。
接待交際費
不動産仲介や管理会社との飲食代、慶弔費用も経費にできます。
事業のために使ったことを示せるように、領収書に相手の会社名と担当者名をメモしておきましょう。
諸会費
大家の会などの年会費などです。
新聞図書費
不動産所得を得るために購入した書籍なども経費にできます。
研修費
セミナーや講習会などの参加費用です。
車両費
事業に使用する車のガソリン代や車検代など。
経費はこの他にも
代表的なものを挙げましたが、この他にも不動産収入を得るためにかかった費用は経費になります。
入居付けのために不動産仲介会社に支払った広告費（AD）なんかも経費になります。
経費の領収書はしっかり残しておくようにしましょう。
開業前の費用は開業費
初めての物件を賃貸する前にかかった費用は、「開業費」という繰延資産として計上します。
開業費は必ず領収書が必要です。
領収書が出ない交通費などはしっかりと経路などを記録しておきましょう。
この開業費は、5年間の任意償却です。
減価償却費のように5年間で均等に経費にしても良いですし、利益が出た年に一括で経費計上することもできます。
5年の間であれば、自分の好きなときに経費にすることができるのです。
不動産所得が赤字になったら損益通算できる！
賃貸経営をしていると経費がたくさんかかって所得がマイナスになってしまうこともあるかもしれません。
特に賃貸経営を始めた初年度は赤字になりがちです。
そのように不動産所得が赤字の時は不動産所得に対して税金はかかりません。
それに加えて、給与所得など他に所得がある場合は、確定申告をすることでその他の所得から不動産所得で生じた赤字を差し引くことができるんです！
これを「損益通算」といいます。
どういうことか説明します。
給与所得が300万円のサラリーマンに不動産所得-100万円があった場合、300万円-100万円で所得200万円ということになり、所得が100万円減りました。
税率が10％だった場合、100万円✕10％＝10万円で、損益通算することにより10万円も支払う税金が少なくなりました！
節税効果は絶大なので、不動産所得が赤字となって他の所得があるときは確定申告をして損益通算しましょう！
注意点ですが、申告分離課税の株式の譲渡所得や先物取引等の譲渡所得、土地建物等の譲渡所得からは不動産所得の赤字を差し引くことはできません。
土地を取得するための利子は損益通算の対象外！
もう一つ注意点ですが、借入をして賃貸用不動産を購入している場合、借入金利子のうち土地を取得するための利子は損益通算の対象にはなりません。
先ほどの不動産所得-100万円のサラリーマンが土地3,000万円、建物2,000万円のアパートをフルローンで購入して、年間の支払利子が100万円の場合で考えてみましょう。
利子の支払は100万円ですが、損益通算するためには土地分の利子を除外する必要があります。
土地分の利子の割合＝土地3,000万円÷物件価格5,000万円＝60％
土地分の利子＝支払利息100万円✕60％＝60万円
損益通算の時には、この土地分の利子60万円を除外して、不動産所得は-40万円となります。
給与所得300万円と損益通算すると、300万円-40万円で260万円となって、土地の利子分だけ所得が増える結果となってしまいます。
青色申告とは
青色申告とは、確定申告の種類です。
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の２種類があります。
白色申告では簡易の方法による記帳が認められていますが、特典はありません。
それに対して青色申告では、正規の簿記（一般的には複式簿記）により記帳することが求められていますが、その分様々な特典が設けられています。
青色申告のメリット
青色申告をすることによるメリットいろいろありますが、代表的なものは以下のとおりです。
青色申告特別控除を受けることができる
青色申告をすると、青色申告特別控除を受けることができます。
事業的規模の場合は65万円または55万円、それ以外の場合は10万円が不動産所得から控除されますので、その分だけ節税になります。
なお、不動産所得が赤字の場合は、青色申告特別控除は受けることができません。
事業的規模かどうかの基準は、貸家で5棟、アパート・マンションで10室以上かどうかです。
アパート・マンション2室で貸家1棟とみなされます。
そのため、貸家1棟と8室のアパートを所有している場合は、貸家5棟とみなして事業的規模となります。
また、駐車場は5台分でアパート・マンション1室とみなされます。
駐車場のみで事業的規模となるには、50台分以上となります。
親族への給与を経費にできる
青色申告者の事業をメインとして従事している15歳以上の親族に支払った給与を、青色事業専従者給与というかたちで必要経費にすることができます。
必要経費にするためには、税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出が必要です。
この給与の支払を受けた人は、控除対象配偶者や扶養親族にはなれません。
事業の赤字を繰り越せる
事業を行っていると赤字になる年もあるかと思います。
青色申告をすると、事業で生じた赤字を以後3年間繰り越すことができるのです。
そのため、翌年以降に利益が出た場合、繰り越した赤字と相殺して納める税金を少なくすることができます。
白色申告では被災事業用資産の損失の金額に限られています。
赤字を繰り戻すこともできる
赤字になった年の前年は黒字で所得税を納付していた場合、赤字を前年の所得金額から差し引いて再計算し、所得税の還付を受けることもできます。
国税庁HP［手続名］純損失の金額の繰戻しによる所得税の還付請求手続
この手続きには、前年も青色申告をしていることが必要な要件です。
また、繰り戻しができるのは所得税のみです。
住民税は繰り戻しができないので、以後3年間の繰り越しのみになります。
青色申告の条件
青色申告するためには条件があります。
個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）の提出
不動産賃貸業を始めたら、まずは税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」（開業届）を提出しましょう。
提出は、事業開始から1ヶ月以内とされています。
青色申告承認申請書の提出
税務署へ期限までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。
提出期限は、青色申告をする年の3月15日です。
青色申告をする年の1月16日以降に新規開業した場合は、開業日から2ヶ月以内です。
複式簿記で帳簿をつける
青色申告の条件として、複式簿記という方式で帳簿をつける必要があります。
帳簿をつけたことがない人には難しく感じるかもしれませんが、弥生やfreeeなどのソフトを使えば自分で作成することができます。
ちなみに、僕は「やよいの青色申告オンライン
」を使っています。
帳簿をつけたことも簿記の知識もありませんでしたが、自分でできました。(^^)
青色申告に規模は関係ない！
青色申告というと、事業的規模の大家さんがするものと思っている人もいるかもしれません。
ですが、青色申告に規模は関係ありません。
アパート1棟や区分マンション1室からでもすることができます。
不動産賃貸業を始めたときは、青色申告をして節税しましょう！
不動産所得のまとめ
以上、不動産所得についてでした。
冒頭でもお伝えしましたが、不動産賃貸経営は税金との戦いです。
税金についてしっかり勉強して、経費にできるものはしっかり計上して節税しましょう！
税金については税理士へ依頼して、自分は本業に専念したいという人もいると思います。
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お読みいただき、ありがとうございました！
※税金についての詳しい内容は、市区町村や税務署、税理士にお聞きください。
