税金

不動産所得について解説

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こんにちは、ハードロックマン@hardrockman_i)です。

今回は不動産所得について解説します。

不動産所得とは

不動産所得とは、土地や建物などの賃貸による所得です。

不動産を他人に貸すことによって得られた賃料が不動産所得になります。

不動産を売却したことによる所得は、不動産所得ではなく譲渡所得です。

不動産所得は、収入-経費-青色申告特別控除で算出します。

不動産所得=収入-経費ー青色申告特別控除

不動産収入はどんなもの?

不動産収入には土地や建物を貸し付けたことによる賃貸料のほか、返還不要な礼金や権利金なども含まれます。

また、入居者負担による修繕費に相当する部分も不動産収入となります。

なお、入居者から預かっているだけの敷金は収入にはなりません

敷金を返還せずに、原状回復費などに充てた場合は、そのときに収入となります。

不動産所得の経費になるものは?

税金を払いすぎないためには、経費をもれなく計上することが重要です。

不動産所得の経費にはどのようなものがあるのでしょうか?

租税公課

固定資産税や不動産取得税、印紙代や登記時の登録免許税など。

損害保険料

貸付用不動産の火災保険料や地震保険料など。

修繕費

建物などの維持・修繕費用です。

修繕費と資本的支出

修繕費が全て支払った年の経費にできるかというと、そうではない場合もあります。

資産の価値を上げるようなものは資本的支出として資産計上し、対応する耐用年数によって減価償却しなければなりません。

減価償却費

減価償却とは、資産を購入した場合、購入した年に全てを経費にしないで、決められた年数に分けて経費計上していく制度です。

減価償却費の詳細については、こちらの「不動産所得における減価償却費について解説」もご覧ください。

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借入金利子

借入をして貸付不動産を購入している場合の支払利子です。

元金は経費になりません。

地代家賃

借地など、不動産収入を得るために支払っている地代や家賃です。

給料賃金

不動産賃貸業に従事する従業員に支払う給料や賞与です。

管理費

管理を委託している管理会社へ支払う管理費です。

水道光熱費

共用部の電気代や水道代など。

通信費

電話代やインターネット代、郵便代など。

旅費交通費

電車やバス、タクシーなどの費用、駐車場代、宿泊費などです。

領収書が無くても経費にできます。

その場合は、経路や目的地をまとめておきましょう。

消耗品費

不動産賃貸業のために購入した文房具や事務用品なども経費にできます。

接待交際費

不動産仲介や管理会社との飲食代、慶弔費用も経費にできます。

事業のために使ったことを示せるように、領収書に相手の会社名と担当者名をメモしておきましょう。

諸会費

大家の会などの年会費などです。

新聞図書費

不動産所得を得るために購入した書籍なども経費にできます。

研修費

セミナーや講習会などの参加費用です。

車両費

事業に使用する車のガソリン代や車検代など。

経費はこの他にも

代表的なものを挙げましたが、この他にも不動産収入を得るためにかかった費用は経費になります。

領収書はしっかり残しておくようにしましょう。

開業前の費用は開業費

ねこくん
ねこくん
アパートを購入する前に、本を買ったり、セミナーに参加したりして勉強したんだ。
わんちゃん
わんちゃん
その書籍代やセミナー参加費も経費にできるよ。
ねこくん
ねこくん
まだ事業を始める前でも良いの?
わんちゃん
わんちゃん
事業を始める前の費用は「開業費」になるよ。

初めての物件を賃貸する前にかかった費用は、開業費という繰延資産として計上します。

開業費は必ず領収書が必要です。

領収書が出ない交通費などはしっかりと経路などを記録しておきましょう。

この開業費は、5年間の任意償却です。

減価償却費のように5年間で均等に経費にしても良いですし、利益が出た年に一括で経費計上することもできます。

5年の間であれば、自分の好きなときに経費にすることができるのです。

青色申告とは

青色申告とは、確定申告の種類です。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。

青色申告のメリット

青色申告をすることによって、様々なメリットがあります。

代表的なものは以下のとおりです。

青色申告特別控除を受けることができる

青色申告をすると、青色申告特別控除を受けることができます。

事業的規模の場合は65万円、それ以外の場合は10万円が不動産所得から控除されます。

なお、不動産所得が赤字の場合は、青色申告特別控除は受けることができません。

事業的規模かどうかの基準は、貸家で5棟、アパート・マンションで10室以上かどうかです。

アパート・マンション2室で貸家1棟とみなされます。

そのため、貸家1棟と8室のアパートを所有している場合は、貸家5棟とみなして事業的規模となります。

また、駐車場は5台分でアパート・マンション1室とみなされます。

駐車場のみで事業的規模となるには、50台分以上となります。

親族への給与を経費にできる

青色申告者の事業をメインとして従事している15歳以上の親族に支払った給与を、青色事業専従者給与というかたちで必要経費にすることができます。

必要経費にするためには、税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出が必要です。

この給与の支払を受けた人は、扶養親族にはなれません。

事業の赤字を繰り越せる

不動産所得の場合、物件購入時の費用や減価償却費で赤字になることもあると思います。

青色申告をすると、事業で生じた赤字を以後3年間繰り越すことができます。

そのため、翌年以降に利益が出た場合、繰り越した赤字と相殺して、納める税金を少なくすることができます。

青色申告の条件

青色申告するためには条件があります。

青色申告承認申請書の提出

税務署へ期限までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

提出期限は、青色申告をする年の3月15日です。

青色申告をする年の1月16日以降に新規開業した場合は、開業日から2ヶ月以内です。

複式簿記で帳簿をつける

複式簿記という方式で帳簿をつける必要があります。

帳簿をつけたことがない人には難しく感じるかもしれませんが、弥生やfreeeなどのソフトを使えば自分で作成することができます。

ちなみに、僕は「やよいの青色申告オンライン」を使っています。

帳簿をつけたことはありませんでしたが、自分でできました(^^)


規模は関係ない!

青色申告というと、事業的規模の大家さんがするものと思っている人もいるかもしれません。

ですが、青色申告はアパート1棟や区分マンション1室からでもすることができます。

賃貸不動産を購入したときは、青色申告をして節税しましょう!

 

以上が不動産所得についての解説になります。

お読みいただき、ありがとうございました!

※税金についての詳しい内容は、市区町村や税務署、税理士にお聞きください。

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