株式&REIT投資

羽田空港メインテナンスセンターに投資できる!産業ファンド投資法人(3249)を紹介

羽田空港メインテナンスセンター

減配しない累進配当を掲げる三菱商事(8058)がスポンサーの産業ファンド投資法人(3249)について紹介するよ!(・∀・)

※アイキャッチ画像は産業ファンド投資法人HPより

産業ファンド投資法人の概要

三菱商事(8058)とUBSがスポンサーのJ-REEITです。

物流施設を中心に、工場・研究開発施設やインフラ施設にも投資しています。

銘柄選定基準に照らしてみる

僕の銘柄選定基準に照らしてみます。

  • 配当(分配)利回り4%以上
  • J-REITでは、資本の払い戻しにあたる利益超過分配金を出していないこと
  • J-REITでは、スポンサーの力を重視
株価ボード
株式とJ-REITの保有銘柄を公開!高配当利回りの銘柄に投資中こんにちは、ハードロックマンです。 皆さんは他の投資家がどんな銘柄に投資しているか気になりませんか? そこで今回は本邦初公開...

分配利回り4%以上か

2019年12月29日時点の産業ファンド投資法人の投資口価格は165,400円。

一口あたり分配金の予想は2020年1月期が3,085円、2020年7月期が2,800円です。

分配利回りは3.56%になります。

堅調なJ-REITの値動きで、分配利回り4%の基準を下回っています。

資本の払い戻しにあたる利益超過分配金を出していないか

産業ファンド投資法人の分配金推移を見てみると、利益超過分配金を出しています。

産業ファンド投資法人分配金の推移
産業ファンド投資法人IR資料より

2020年1月期の2円、2020年7月期の4円は一時差異等調整引当額というもので、資本の払い戻しにあたるものではありません。

利益分配金と同様に扱われるため、みなし譲渡は発生せず、取得価格の減額調整もされません。

よって、セーフです。

ですが、2020年1月期に147円の資本の払い戻しにあたる利益超過分配金を出す予想です。

これは僕が嫌っているもので、完全にアウトです。

今期は新投資口発行による希薄化で分配金水準が低下することが見込まれるため、それを防ぐことを目的に一時的に資本の払い戻しにあたる利益超過分配を行う想定です。

臨機応変に対応することは非常に重要ですよね。

産業ファンド投資法人を見習って、僕も臨機応変に銘柄選定基準を変更したいと思います。(笑)

  • 配当(分配)利回り4%以上
  • J-REITでは、資本の払い戻しにあたる利益超過分配金を継続的に出していないこと
  • J-REITでは、スポンサーの力を重視

継続的にではなく、一時的に行う資本の払い戻しにあたる利益超過分配はセーフとします!

スポンサーの力はどうか

スポンサーは三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社です。

総合商社の雄である三菱商事(出資比率51%)と世界的な金融グループであるUBS(出資比率49%)によって設立された合弁会社です。

産業ファンド投資法人の他、日本リテールファンド投資法人(8953)とMCUBS MidCity投資法人(3227)のスポンサーも務めています。

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は日本最大級の資産運用会社ですので、スポンサーの力は文句なしです!

産業ファンド投資法人のポートフォリオ

2019年7月31日時点のポートフォリオは、物流施設が54.8%と最も比率が高く、インフラ施設が24.6%工場・研究開発施設等20.6%となっています。

産業ファンド投資法人ポートフォリオ

産業ファンド投資法人投資対象
産業ファンド投資法人HPより

旗艦物件は、羽田空港メインテナンスセンターです。

羽田空港メインテナンスセンター
産業ファンド投資法人HPより

こんな物件に投資してるなんてワクワクしませんか?(≧∀≦)

産業ファンド投資法人のまとめ

以上、産業ファンド投資法人について見てきました。

  • スポンサーは三菱商事とUBSで強力
  • 産業用不動産特化のポートフォリオで特徴的

今は分配利回りが4%を切っていますが、利回りが上がってきたら自信を持って買い増したい銘柄の一つです。

インフラ施設最高!!ヾ(*´∀`*)ノ

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