J-REIT

イオンリート投資法人(3292)の特徴・投資方針・実績を紹介!

流通大手のイオン(8267)がスポンサーの商業施設主体型J-REITです。

そんなイオンリート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説! J-REITは、投資家から集めた資金で不動産を運用して収益を分配する「不動産投資信託」という金融商品です。 不動産投資信託「Re...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーイオン
資産運用会社イオン・リートマネジメント
格付AA- / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
イオン100%

イオンリート投資法人の特徴

イオンリート投資法人は、国内流通大手のイオンがスポンサーを務める商業施設主体型J-REIT。

「地域社会の生活インフラ資産」への投資を謳っていて、超大型ショッピングセンターのSRSC(スーパーリージョナル型ショッピングセンター)、大型ショッピングセンターのRSC(リージョナル型ショッピングセンター)、中規模ショッピングセンターのCSC(コミュニティ型ショッピングセンター)といったイオングループの大規模商業施設を中心に投資しています。

また、日本国内だけでなくマレーシアに2物件を保有していて、イオンリート投資法人は初めて海外不動産へ投資したJ-REITです。

グループの強みを活かし、イオンモールなどのグループ各社とマスターリース契約を結んでいる点が特徴です。

固定賃料を基本に国内は20年、海外は10年の長期賃貸借契約となっており、収益の安定性につながっています。

イオンはスポンサーとして保有物件の情報提供、イオングループ運営の商業施設等に係る優先交渉権の付与、第三者保有物件の売却情報の提供など行います。

また、イオンモール、イオンリテール、イオン北海道、イオン九州、イオン琉球、イオンタウン、ダイエー、イオングローバルSCMがパイプラインサポート会社として保有物件の情報提供などを行います。

さらに、イオンモール、イオンリテール、イオン北海道、イオン九州、イオン琉球、イオンタウン、ダイエーはSCマネジメント提供会社として、個別の不動産等に係るリサーチ関連業務などのSCマネジメント業務を担い、イオングローバルSCMは物流施設マネジメント提供会社として、物流施設に関する個別の不動産等に係るリサーチ関連業務を担っています。

セイムボート出資として、イオンが投資口の18.8%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
大規模商業施設(SRSC、RSC、CSC)80%以上
その他の商業施設(NSC、SM)20%以下
物流施設10%以下

大規模商業施設(SRSC、RSC、CSC)に80%以上、生活必需品を扱う小商圏かつ小型のNSC(ネイバーフッド型ショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)のその他の商業施設に20%以下、物流施設に10%以下の割合で投資する方針です。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、SRSCが7.1%、SRCが80.1%、CSCが5.0%、物流施設が7.8%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
国内不動産85%以上
海外不動産15%以下

国内不動産は日本全国を投資対象エリアとして、地理的に分散されたポートフォリオを目指しています。

海外不動産はアセアン地域など、中長期的に経済発展が見込める国・地域を投資対象エリアとしています。 

2021年1月31日時点のポートフォリオは、国内は関東が34.3%、近畿が23.9%、東海・北陸・中部が12.9%、九州・沖縄が10.8%など、海外はマレーシアが1.5%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

イオンリート投資法人(3292)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.72,492123,547-2.1%
‘17.12,685127,9123.5%
‘17.73,306127,358-0.4%
‘18.13,551128,3010.7%
‘18.73,553130,9572.1%
‘19.13,624133,4651.9%
‘19.73,624136,7782.5%
‘20.13,805140,5172.7%
‘20.73,901142,3601.3%
‘21.13,955144,6041.6%

今後の成長目標として、資産規模5,000億円への拡大を目指しています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

2016年7月期は熊本地震の影響で一時的に修繕費が嵩みましたが、その後は安定して推移しています。

イオンリート投資法人(3292)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.71,450-48.0%1,177-77.6%
‘17.13,019108.2%5,605376.2%
‘17.72,926-3.1%5,7973.4%
‘18.13,0293.5%5,493-5.2%
‘18.72,956-2.4%5,386-1.9%
‘19.13,0663.7%5,4851.8%
‘19.73,047-0.6%5,5891.9%
‘20.13,0740.9%5,502-1.6%
‘20.73,1783.4%5,6522.7%
‘21.13,1840.2%
‘21.7(予)3,200
‘22.1(予)3,200

巡航分配金1口当たり3,300円を中期目標としています。

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

イオンリート投資法人(3292)公募増資履歴

300億円を超える公募増資を行ったこともあり、直近の2020年1月期では118億円を調達して、借入金とあわせて277億円で2物件を取得しています。

沿革

2012年11月イオンリート投資法人設立
2013年11月東京証券取引所に上場

イオンリート投資法人のまとめ

  • 国内流通大手のイオンがスポンサーの大規模商業施設主体型J-REIT。
  • イオングループとの長期固定賃貸借契約を基本としており、賃料収入は非常に安定している。
  • 北海道から九州まで日本全国で物件を保有しており、地域分散が効いている。
  • 海外はマレーシアの2件のみで、ポートフォリオに占める割合は微々たるもの。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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