J-REIT

ジャパンエクセレント投資法人(8987)の特徴・投資方針・実績を紹介!

総合不動産会社の日鉄興和不動産がメインスポンサーのオフィス主体型J-REITです。

そんなジャパンエクセレント投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー日鉄興和不動産
第一生命保険
第一ビルディング
相互住宅
みずほ銀行
みずほ信託銀行
資産運用会社ジャパンエクセレントアセットマネジメント
格付AA- / 安定的(JCR)
A3 / 安定的(Moody’s)
資産運用会社の株主出資比率
日鉄興和不動産54%
第一生命保険26%
第一ビルディング5%
相互住宅5%
みずほ銀行5%
みずほ信託銀行5%

ジャパンエクセレント投資法人の特徴

ジャパンエクセレント投資法人は、「良質な成長を続ける東京圏オフィスREIT」と謳っているオフィス主体型J-REITです。

メインスポンサーの日鉄興和不動産は、2012年にみずほグループの興和不動産と新日鉄都市開発が経営統合して誕生した総合デベロッパーです。

サブスポンサーは、みずほフィナンシャルグループと全面業務提携している第一生命グループ、そしてみずほフィナンシャルグループとなっていて、「みずほグループのJ-REIT」といった感じです。

セイムボート出資として、投資口の5.3%を日鉄興和不動産が、1.5%を第一生命保険が保有しています。

日鉄興和不動産とみずほ信託銀行は、投資法人、資産運用会社とパイプラインサポート会社としてサポート契約を締結しています。

日鉄興和不動産グループ各社は、保有または開発する不動産の売却情報の提供、オフィスビル売却の情報を得た場合の仲介情報の提供、第三者保有物件のウェアハウジング機能の提供を、みずほ信託銀行は、第三者物件情報提供等に関する仲介情報の提供、物件取得に必要な基礎調査等を行うこと、必要に応じ媒介業務・コンサルティング業務を受託することとされています。

また、第一生命保険も「REIT事業に係る協定書」において、本資産運用会社への人材供給、物件の取得、パイプラインサポート機能及びウェアハウジング機能の提供、金融系スポンサー企業のノウハウを活用したファイナンス、経済・金利・為替動向等のマクロ経済等のリサーチ機能の提供を行います。

このように、不動産に強みを持つスポンサー企業及び金融に強みを持つスポンサー企業の総合力を活用し、収益の安定と拡大を追求することにより、投資主価値の最大化を目指すとしています。

2020年7月のJEI西本町ビルの分割譲渡完了により、資産入替によるポートフォリオの質的改善を完了し、今後は外部成長の軸足を資産入替から資産規模拡大へ移す方針です。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル90%以上
その他(商業施設・住宅等)10%以下

オフィスビルに90%以上、商業施設や住宅等に10%以下で投資する方針です。

2020年12月31日時点のポートフォリオは、オフィスが93%、住宅が7%となっています。

外部成長において、日鉄興和不動産が開発を進める中規模ハイグレードオフィスビル『BIZCORE』シリーズを今後の検討候補としています。

オフィス特化型・主体型J-REIT比較。オフィスはJ-REITの花形!オフィス特化型・主体型J-REITの一覧、資産規模・物件数の比較を掲載しています。...

投資エリア

投資エリア割合
コアエリア80%以上
エリアⅣ20%以下
コアエリア割合
エリアⅠ50%以上
エリアⅡ50%以下
エリアⅢ50%以下

東京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区)を「エリアⅠ」、大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部を「エリアⅡ」、エリアIを除く東京都及び東京周辺地域を「エリアⅢ」、エリアIIを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等を「エリアⅣ」、「エリアⅠ」、「エリアⅡ」、「エリアⅢ」を「コアエリア」と定義していて、コアエリアの中でも「エリアⅠ」の東京都心6区へ重点投資する方針です。

2020年12月31日時点のポートフォリオは、「エリアⅠ」が51.7%、「エリアⅡ」が6.0%、「エリアⅢ」が33.6%、「エリアⅣ」が8.8%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

1口当たりNAVは、IRにデータがある2012年6月期から順調に向上してきています。

ジャパンエクセレント投資法人(8987)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.62,755116,0413.2%
‘16.122,869119,9063.3%
‘17.62,869125,1004.3%
‘17.122,700131,8995.4%
‘18.62,669138,7875.2%
‘18.122,735144,3614.0%
‘19.62,735150,3274.1%
‘19.122,794152,8651.7%
‘20.62,733157,6583.1%
‘20.122,733158,9920.8%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

グラフを見てみると、リーマンショックのダメージからまだ回復てきていないような印象です。

ジャパンエクセレント投資法人(8987)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.62,462-1.5%3,964-2.1%
‘16.122,6096.0%4,1073.6%
‘17.62,6501.6%4,1561.2%
‘17.122,6700.8%4,131-0.6%
‘18.62,8004.9%4,1590.7%
‘18.122,754-1.6%4,2251.6%
‘19.62,8272.7%4,3092.0%
‘19.122,9183.2%4,3671.3%
‘20.62,9601.4%4,341-0.6%
‘20.123,0001.4%4,287-1.2%
‘21.6(予)2,910
‘21.12(予)2,800

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

ジャパンエクセレント投資法人(8987)公募増資履歴

直近の2020年6月期に行われた公募増資では、72億円を調達して、合計88億円で2物件を取得しています。

沿革

2006年2月ジャパンエクセレント投資法人設立
2006年6月東京証券取引所に上場
2012年10月スポンサーの興和不動産が新日鉄都市開発と経営統合

ジャパンエクセレント投資法人のまとめ

  • スポンサーは不動産、金融、保険がタッグを組んだ総合力。
  • 東京都心のオフィスに重点投資。
  • 資産規模の拡大はまだこれから。
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