J-REIT

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)の特徴・投資方針・実績を紹介!

国内トップクラスの総合不動産会社、三菱地所(8802)がスポンサーのJ-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなジャパンリアルエステイト投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三菱地所
資産運用会社ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
格付AA / 安定的(R&I)
A+ / 安定的(S&P)
A2 / 安定的(Moody’s)
資産運用会社の株主出資比率
三菱地所100%

ジャパンリアルエステイト投資法人の特徴

ジャパンリアルエステイト投資法人は、三菱地所をスポンサーとするオフィス特化型J-REIT。

日本ビルファンド投資法人と双璧をなす国内最大級のJ-REITで、国内で初めて上場したJ-REITの一つです。

日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指します。

セイムボート出資として、三菱地所が投資口の1.24%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル100%

オフィス特化型J-REITなので、100%オフィスへ投資する方針です。

延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資するとしています。

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投資エリア

投資エリア割合
首都圏70%以上
その他の地方都市30%以下

首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)に70%以上、その他の地方都市に30%以下の割合で投資する方針です。

2021年3月31日時点のポートフォリオは、首都圏が84.2%(うち東京23区が78.0)、その他の地方都市が15.8%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

NAVはリーマンショックによるダメージを受けましたが、資産規模は順調に拡大して1兆円を超えています。

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.99,236476,6403.2%
‘17.39,447488,3352.5%
‘17.99,552505,5813.5%
‘18.39,901523,4323.5%
‘18.910,146535,0872.2%
‘19.310,256554,7683.7%
‘19.910,239567,9282.4%
‘20.310,532573,3210.9%
‘20.910,705578,8571.0%
‘21.310,705581,8770.5%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

2008年3月期は約8億円の受取配当金があったことから、一時的にFFOが減少し、分配金が増加しています。

リーマンショック後に分配金は落ち込んでいきますが、資産規模の拡大と共に回復し、19年9月期にはリーマンショック前を超える水準になっています。

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.98,3613.0%13,3252.2%
‘17.38,5442.2%13,5031.3%
‘17.99,0966.5%14,1044.5%
‘18.39,3362.6%14,2461.0%
‘18.99,4951.7%14,042-1.4%
‘19.39,6972.1%14,3162.0%
‘19.910,1975.2%14,290-0.2%
‘20.310,6104.1%14,4281.0%
‘20.911,2626.1%16,04411.2%
‘21.311,3200.5%15,946-0.6%
‘21.9(予)11,350
‘22.3(予)11,100

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)公募増資、第三者割当増資履歴

近年は公募増資は少なく、直近の2018年9月期では356億円を調達して、借入金とあわせて504億円で2物件を取得しています。

沿革

2001年5月ジャパンリアルエステイト投資法人設立
2001年9月東京証券取引所に上場
2002年5月三井物産がスポンサーに参入
2009年3月東京海上日動火災保険がスポンサーから撤退
2014年9月第一生命保険がスポンサーから撤退
2021年4月三井物産がスポンサーから撤退

2001年の上場時のスポンサーは三菱地所、東京海上日動火災保険、第一生命保険の3社でした。

それから参入や撤退があり、最終的には三菱地所が単独スポンサーとなっています。

ジャパンリアルエステイト投資法人のまとめ

  • 国内トップクラスの総合不動産である三菱地所がスポンサー。
  • 資産規模は1兆円を超えていて、東京都心の物件がポートフォリオの大半を占めている。
  • オフィス特化型のため、景気の影響を受けやすい。
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