J-REIT

日本ビルファンド投資法人(8951)の特徴・投資方針・実績を紹介!

国内トップの総合不動産会社、三井不動産(8801)がメインスポンサーのJ-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんな日本ビルファンド投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三井不動産
住友生命保険
資産運用会社日本ビルファンドマネジメント
格付AA+ / 安定的(JCR)
AA / 安定的(R&I)
A+ / 安定的(S&P)
資産運用会社の株主出資比率
三井不動産46%
住友生命保険35%
三井住友信託銀行5%
三井住友銀行5%
大同生命保険3%
三井住友海上火災保険3%
ブリテル・ファンド・トラスティーズリミテッド3%

日本ビルファンド投資法人の特徴

日本ビルファンド投資法人は、国内で初めて上場したJ-REITの一つです。

三井不動産をメインスポンサーとするオフィス特化型J-REIT。

国内最大級の総合不動産会社が運営する国内最大級のJ-REITです。

セイムボート出資として、投資口の3.4%を三井不動産が、1.5%を住友生命保険が保有しています。

物件取得パイプライン、リーシング、プロパティマネジメント、財務戦略において、三井不動産グループの総合力を活用し、「1口当たり分配金の中長期的な安定成長」、「1口当たりNAVの増大」によって投資主価値の向上を目指す方針としています。

オフィスマネジメント業務については、新規リーシングとマーケット調査以外の業務を、三井不動産の100%出資により設立された株式会社NBFオフィスマネジメントが請け負っています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル100%

オフィス特化型J-REITなので、100%オフィスへ投資する方針です。

投資する物件規模は、総専有面積を約1,650㎡(約500坪)以上、基準階専有面積を約330㎡(約100坪)以上を目安としています。

オフィス特化型・主体型J-REIT比較。オフィスはJ-REITの花形!オフィス特化型・主体型J-REITの一覧、資産規模・物件数の比較を掲載しています。...

投資エリア

投資エリア割合
東京都心部
東京周辺都市部
70%以上
地方都市部30%以下

投資エリアは、東京都心部(東京23区)及び東京周辺都市部(23区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県)を中心としつつ、地方都市部(上記以外の道府県に所在する主要都市)にも投資を行う方針です。

2021年2月15日時点のポートフォリオは、東京都心部が82.9%(うち都心5区が57.4%)、東京周辺都市が6.0%、地方都市部が11.1%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

資産規模は上場以降順調に増えていますが、1口当たりNAVはリーマンショックで大きく下落した後、10年かけて元の水準にやっと戻ってきました。

日本ビルファンド投資法人(8951)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.610,961484,7675.3%
‘16.1211,084497,5132.6%
‘17.611,066505,3081.6%
‘17.1210,764523,8213.7%
‘18.611,050537,9152.7%
‘18.1211,050545,1901.4%
‘19.611,294558,5162.4%
‘19.1211,327566,9171.5%
‘20.611,355572,1360.9%
‘20.1211,721564,249-1.4%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

1口当たりNAVと同じようにリーマンショックで大きく下落して、10年かけて元の水準にやっと戻ってきています。

日本ビルファンド投資法人(8951)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.68,3974.5%13,4074.7%
‘16.128,8675.6%13,9444.0%
‘17.69,1293.0%14,2612.3%
‘17.129,3702.6%14,2700.1%
‘18.69,6503.0%14,6562.7%
‘18.1210,2836.6%15,3074.4%
‘19.610,5602.7%15,6742.4%
‘19.1211,0114.3%16,1252.9%
‘20.610,986-0.2%16,062-0.4%
‘20.1211,0000.1%15,338-4.5%
‘21.6(予)11,350
‘21.12(予)11,050

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

日本ビルファンド投資法人(8951)公募増資、第三者割当増資履歴

上場後初めての公募増資は約588億円で、借入金の返済と計310億円の5物件を取得しています。

2014年12月期以降、公募増資はありませんでしたが、2020年12月期に1,170億円もの大規模増資を行い、新宿三井ビルディングなど計2,170億円で2物件を取得しています。

沿革

2001年3月日本ビルファンド投資法人設立
2001年9月東京証券取引所に上場

日本ビルファンド投資法人のまとめ

  • 国内トップの総合不動産である三井不動産がメインスポンサーで、スポンサーの力は文句なし。
  • さらに資産規模は1兆円を超えていて、業界での存在感は抜群。
  • 東京都心の物件がポートフォリオの大半をしめている。
  • オフィス特化型のため、分配金などは景気の影響を受けやすい。
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