J-REIT

オフィス特化型・主体型J-REIT比較。オフィスはJ-REITの花形!

オフィス特化型・主体型J-REITの紹介です。

オフィスはJ-REITのメインとなる投資先です。

特徴は、賃料が景気の変動を受けやすいこと。

景気が悪くなると賃料が下落、景気が良くなると賃料が上昇と振れ幅が大きい、リスクの高い投資先です。

そんなオフィスJ-REITを見てみましょう!

J-REITの用途ごとの投資割合、資産規模、物件数を一覧にしてみた。 J-REITに投資する際に、そのJ-REITが何に投資しているのか、資産規模はどれくらいなのかは重要なチェックポイントの一つです。 ...

オフィス特化型・主体型のJ-REIT一覧

オフィス特化型・主体型J-REITの一覧と、2021年2月22日終値の分配利回りは下記のとおりです。

  • 日本ビルファンド投資法人(8951):3.47%
  • ジャパンリアルエステイト投資法人(8952):3.31%
  • グローバル・ワン不動産投資法人(8958):4.23%
  • ケネディクス・オフィス投資法人(8972):4.26%
  • いちごオフィスリート投資法人(8975):4.86%
  • 大和証券オフィス投資法人(8976):4.04%
  • ジャパンエクセレント投資法人(8987):4.20%
  • 森ヒルズリート投資法人(3234):4.00%
  • Oneリート投資法人(3290):4.93%
  • インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298):4.61%
  • サンケイリアルエステート投資法人(2972):4.71%

資産規模や投資エリアの違いが利回りの違いに表れています。

日本ビルファンド投資法人(8951)

三井不動産がメインスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

J-REITで最大級の資産規模を誇ります。

東京都心部とその周辺都市部へポートフォリオの70%を投資、それ以外の主要都市に30%を投資する方針です。

日本ビルファンド投資法人(8951)の特徴・投資方針・実績を紹介! 国内トップの総合不動産会社、三井不動産(8801)がメインスポンサーのJ-REITです。 僕が保有している銘柄の一つでもあります...

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)

三菱地所がメインスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

日本ビルファンド投資法人と並んで、J-REIT最大級の資産規模です。

1都3県に70%以上、その他の地方都市に30%以下で投資する方針です。

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサー三菱地所三井物産資産運用会社ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント格付AA / ...

グローバル・ワン不動産投資法人(8958)

明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

投資エリアの数値目標は定めず、「近(駅近)・新(築浅)・大(大型)」のオフィスビルに投資するとしています。

グローバル・ワン不動産投資法人(8958) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサー明治安田生命保険三菱UFJ銀行三菱UFJ信託銀行近鉄グループホールディングス資産運用会...

ケネディクス・オフィス投資法人(8972)

ケネディクスがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

中規模オフィスへ80%以上、それ以外のオフィスと都市型商業施設、その他の用途へ20%以下という投資方針です。

投資エリアは、1都3県の主要都市が70%以上、地方中核都市が30%以下としています。

ケネディクス・オフィス投資法人(8972) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーケネディクス資産運用会社ケネディクス不動産投資顧問格付AA- / 安定的(JCR) ...

いちごオフィスリート投資法人(8975)

いちごがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

中規模オフィスに特化して投資し、1都3県に70%以上、1都3県以外の全国主要都市に30%以下で投資する方針です。

いちごオフィスリート投資法人(8975) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーいちご資産運用会社いちご投資顧問格付A / 安定的(JCR) 資産運用会社の株主...

大和証券オフィス投資法人(8976)

大和証券グループ本社がスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

投資エリアは、東京主要5区に60%以上、1都3県に40%以下、地方主要都市に20%以下で投資するとしています。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

日鉄興和不動産と第一生命保険がメインスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

ポートフォリオの90%以上をオフィスに投資し、10%以下で商業施設や住宅などの用途にも投資する方針です。

オフィスの投資エリアは、東京都及び東京周辺地域、大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部をポートフォリオの80%以上、そのうち50%以上を東京都心6区に、その他の都市をポートフォリオの20%以下としています。

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森ヒルズリート投資法人(3234)

森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

エリアは東京都心5区及びその周辺地区へ50%以上、用途はオフィスビルへ50%以上としています。

六本木ヒルズ森タワーを始め、ポートフォリオには東京都心の物件がずらりと並んでいます。

森ヒルズリート投資法人(3234) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサー森ビル資産運用会社森ビル・インベストメントマネジメント格付AA / 安定的(JCR) ...

Oneリート投資法人(3290)

みずほ信託銀行がスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

ミドルサイズを中心にオフィスへ70%以上を投資、商業施設へ30%以下で投資する方針です。

投資エリアは、1都3県に70%以上、その他の地方主要都市に30%以下としています。

Oneリート投資法人(3290) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーみずほ信託銀行資産運用会社みずほリートマネジメント格付A / 安定的(JCR) ...

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)

インベスコがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

大規模オフィスへの投資を70%以上として、中規模オフィスやその他の用途にも30%以下で投資する方針です。

投資エリアは、東京23区を最重点地域として、東京都、横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市へ70%以上、その他の都市へ30%以下としています。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーインベスコ資産運用会社インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・イ...

サンケイリアルエステート投資法人(2972)

サンケイビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

オフィスへの投資を80%程度として、他の用途へ20%程度投資する方針です。

投資エリアは、東京圏、大阪市、名古屋市へ70%以上、地方主要都市へ30%以下としています。

サンケイリアルエステート投資法人(2972) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーサンケイビル資産運用会社サンケイビル・アセットマネジメント格付なし 資産運用会社...

オフィスJ-REITの資産規模一覧

オフィスJ-REIT資産規模

J-REITのツートップである日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人が後続に大差をつけて断トツの資産規模を誇っています。

中団グループでも2,000億円台後半から4,000億円台と、それなりの資産規模の銘柄が多く、さすがオフィスJ-REITといった感じです。

オフィスJ-REITの物件数一覧

オフィスJ-REIT物件数

物件数では、ツートップを抜いてケネディクス・オフィス投資法人がトップで、いちごオフィスリート投資法人が続きます。

それに対して、物件数が11件の銘柄もあり、物件数が少ないと1つの物件が火災などで稼働できなくなった場合、収益へ大きな影響が出る可能性があります。

オフィスJ-REITの1物件あたりの規模

オフィスJ-REIT1物件あたりの規模

資産規模を物件数で割って、1物件あたりの規模をグラフにしてみました。

1物件あたりだと森ヒルズリート投資法人が圧倒的な規模を誇っているのがわかります。

六本木ヒルズ森タワーやアーク森ビル、虎ノ門ヒルズ森タワーなど東京都心の一等地に位置する物件でポートフォリオが構成されていて、さすがは森ビルのJ-REITです。

反対に、いちごオフィスリート投資法人やケネディクス・オフィス投資法人は、1物件あたりの規模は大きくないことがわかります。

規模は大きくなくても、数多くの物件に投資するという戦略は分散投資になるので、有事の際のリスクヘッジになりますね。

オフィスJ-REITの投資エリア比較

オフィスJ-REIT投資エリア

銘柄ごとに開示内容が異なるので、東京についての表記はまちまちですが、やっぱり東京への投資割合が高いですね。

特に森ヒルズリート投資法人は、東京23区内にすべての物件を持っています。

一方で、MCUBS MidCity投資法人は旧スポンサーが関西の企業だったこともあって、1都3県以外のエリアへの投資比率が高くなっています。

投資エリアが分散していると、地震などの大規模災害があったときに、ポートフォリオへの影響も分散することができてリスクヘッジになります。

J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる! J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。 収益の源泉となる物件を調達する力、そのために必要な資金調達力。 ...
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