オフィス特化型・主体型J-REITの紹介です。
オフィスはJ-REITのメインとなる投資先です。
特徴は、賃料が景気の変動を受けやすいこと。
景気が悪くなると賃料が下落、景気が良くなると賃料が上昇と振れ幅が大きい、リスクの高い投資先です。
最近ではテレワークの普及などで空室率の上昇が目立ってきました。
そんなオフィスJ-REITを見てみましょう！
Contents
オフィス特化型・主体型のJ-REIT一覧
オフィス特化型・主体型J-REITの一覧は下記のとおりです。
- 日本ビルファンド投資法人（8951）
- ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）
- グローバル・ワン不動産投資法人（8958）
- ケネディクス・オフィス投資法人（8972）
- いちごオフィスリート投資法人（8975）
- 大和証券オフィス投資法人（8976）
- ジャパンエクセレント投資法人（8987）
- 森ヒルズリート投資法人（3234）
- Oneリート投資法人（3290）
- サンケイリアルエステート投資法人（2972）
日本ビルファンド投資法人（8951）
三井不動産がメインスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
J-REITで最大級の資産規模を誇ります。
東京都心部とその周辺都市部へポートフォリオの70％を投資、それ以外の主要都市に30％を投資する方針です。
ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）
三菱地所がスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
日本ビルファンド投資法人と並んで、J-REIT最大級の資産規模です。
1都3県に70％以上、その他の地方都市に30%以下で投資する方針です。
グローバル・ワン不動産投資法人（8958）
明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
投資エリアの数値目標は定めず、「近（駅近）・新（築浅）・大（大型）」のオフィスビルに投資するとしています。
ケネディクス・オフィス投資法人（8972）
ケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
東京経済圏の中規模オフィスビルに集中投資する方針で、オフィスとその底地が100％でオフィス特化型となっています。
投資エリアは、1都3県の主要都市が70％以上、地方中核都市が30％以下としています。
いちごオフィスリート投資法人（8975）
いちごがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
中規模オフィスに特化して投資し、1都3県に70%以上、1都3県以外の全国主要都市に30％以下で投資する方針です。
大和証券オフィス投資法人（8976）
大和証券グループ本社がスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
投資エリアは、東京主要5区に60％以上、1都3県に40％以下、地方主要都市に20％以下で投資するとしています。
ジャパンエクセレント投資法人（8987）
日鉄興和不動産と第一生命保険がメインスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
ポートフォリオの90％以上をオフィスに投資し、10％以下で商業施設や住宅などの用途にも投資する方針です。
オフィスの投資エリアは、東京都及び東京周辺地域、大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部をポートフォリオの80％以上、そのうち50％以上を東京都心6区に、その他の都市をポートフォリオの20％以下としています。
森ヒルズリート投資法人（3234）
森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
エリアは東京都心5区及びその周辺地区へ50％以上、用途はオフィスビルへ50％以上としています。
六本木ヒルズ森タワーを始め、ポートフォリオには東京都心の物件がずらりと並んでいます。
Oneリート投資法人（3290）
みずほ信託銀行がスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
ミドルサイズを中心にオフィスへ90％以上を投資する方針です。
投資エリアは、1都3県に70%以上、その他の地方主要都市に30％以下としています。
サンケイリアルエステート投資法人（2972）
サンケイビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
オフィスへの投資を80％程度として、他の用途へ20％程度投資する方針です。
投資エリアは、東京圏、大阪市、名古屋市へ70％以上、地方主要都市へ30％以下としています。
オフィスJ-REITの資産規模一覧
J-REITのツートップである日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人が後続に大差をつけて断トツの資産規模を誇っています。
中団グループでも2,000億円台後半から4,000億円台と、それなりの資産規模の銘柄が多く、さすがオフィスJ-REITです。
Oneリート投資法人やサンケイリアルエステート投資法人はまだこれからといった感じでしょうか。
オフィスJ-REITの物件数一覧
物件数では、ツートップを抜いてケネディクス・オフィス投資法人がトップで、いちごオフィスリート投資法人が続きます。
それに対して、物件数が11件の銘柄もあり、物件数が少ないと1つの物件が火災などで稼働できなくなった場合、大口テナントが退去した場合など、収益に大きな影響が出る可能性があります。
オフィスJ-REITの1物件あたりの規模
資産規模を物件数で割って、1物件あたりの規模をグラフにしてみました。
1物件あたりだと森ヒルズリート投資法人が圧倒的な規模を誇っているのがわかります。
六本木ヒルズ森タワーやアーク森ビル、虎ノ門ヒルズ森タワーなど東京都心の一等地に位置する物件でポートフォリオが構成されていて、さすがは森ビルのJ-REITです。
反対に、いちごオフィスリート投資法人やケネディクス・オフィス投資法人は、1物件あたりの規模は大きくないことがわかります。
規模は大きくなくても、数多くの物件に投資するという戦略は分散投資になるので、有事の際のリスクヘッジになりますね。
