J-REIT

グローバル・ワン不動産投資法人(8958)の特徴・投資方針・実績を紹介!

明治安田生命保険、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、近鉄グループホールディングス(9041)がスポンサーのJ-REITです。

そんなグローバル・ワン不動産投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー明治安田生命保険
三菱UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行
近鉄グループホールディングス
資産運用会社グローバル・アライアンス・リアルティ
格付AA- / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
明治安田生命保険10.0%
近鉄グループホールディングス10.0%
森ビル10.0%
三菱UFJ銀行5.0%
三菱UFJ信託銀行5.0%
ダイヤモンド・アスレティックス4.9%
三菱HCキャピタル4.9%
近鉄保険サービス4.9%
森喜代4.9%
三菱総合研究所3.8%
損害保険ジャパン3.8%
八十二銀行3.8%
常陽銀行3.8%
足利銀行3.8%
静岡銀行3.8%
千葉銀行3.8%
百五銀行3.8%
山形銀行2.0%
十六銀行2.0%
南都銀行2.0%
百十四銀行2.0%
伊予銀行2.0%

グローバル・ワン不動産投資法人の特徴

グローバル・ワン不動産投資法人は、明治安田生命保険、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、近鉄グループホールディングスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

グローバル・ワン不動産投資法人の特徴は、「近・新・大」の物件に投資するとしている点です。

「近・新・大」はそれぞれ、駅近・築浅・大型を意味しています。

クオリティが高く、市場競争力が高い勝ち組のビルに投資することで、中長期的な収益の維持・向上につながるとしています。

また、資産運用会社が特定のスポンサーグループに属していない点も特徴的です。

明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループが均等に14.9%を出資することで、相互牽制が効く体制となっています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス100%

オフィス特化型のため、オフィスに100%投資する方針です。

オフィス特化型・主体型J-REIT比較。オフィスはJ-REITの花形!オフィス特化型・主体型J-REITの一覧、資産規模・物件数の比較を掲載しています。...

投資エリア

三大都市圏の主要都市東京23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市等
三大都市圏以外の政令指定都市札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等

地域分散の数値目標の設定はしていません。

2021年3月31日時点のポートフォリオは、東京23区が69.8%、さいたま市が11.9%、横浜市が9.4%、その他三大都市圏が8.9%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

2003年上場の歴史あるJ-REITですが、資産規模は2,000億円足らずで大きくありません。

グローバル・ワン不動産投資法人(8958)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.91,612125,0223.9%
‘17.31,824126,6661.3%
‘17.91,824124,090-2.0%
‘18.31,824124,3000.2%
‘18.91,824125,2070.7%
‘19.31,824131,4445.0%
‘19.91,824135,2722.9%
‘20.31,911134,143-0.8%
‘20.91,911134,9810.6%
‘21.31,911135,1350.1%

当面の目標として、資産規模2,000億円を掲げています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

2008年3月期の1口当たり分配金は7,293円、1口当たりFFOは8,348円です。

売却益を計上したことにより一時的に増加していますが、FFOは売却益を除いて算出しますので、本来はもっと低い数値のはずです。

グローバル・ワン不動産投資法人(8958)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.91,83930.2%2,87619.2%
‘17.31,8731.8%2,9291.9%
‘17.91,9665.0%2,9601.0%
‘18.32,0413.8%3,0412.7%
‘18.92,1364.7%3,028-0.4%
‘19.32,1922.6%3,0982.3%
‘19.92,44011.3%2,917-5.8%
‘20.32,359-3.3%3,39216.3%
‘20.92,4433.6%3,339-1.6%
‘21.32,4450.1%3,3580.6%
‘21.9(予)2,420
‘22.3(予)2,400

1口当たり分配金は、2,400円以上での巡航を目指すとしています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

グローバル・ワン不動産投資法人(8958)公募増資、第三者割当増資履歴

30期を超える歴史がありますが、公募増資は僅か4回です。

直近の2019年9月には85億円を調達して、210億円で1物件を取得しています。

沿革

2003年4月グローバル・ワン不動産投資法人設立
2003年9月東京証券取引所に上場

グローバル・ワン不動産投資法人のまとめ

  • 明治安田生命保険、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、近鉄グループホールディングスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
  • どのスポンサーグループにも属さず相互牽制を図った体制だが、引っ張っていくメインスポンサーが不在とも受け取れる。
  • 外部成長のスピードは非常に遅く、今後もあまり期待はできなそう…。
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