J-REIT

オリックス不動産投資法人(8954)の特徴・投資方針・実績を紹介!

金融コングロマリット企業のオリックス(8591)がスポンサーのJ-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなオリックス不動産投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーオリックス
資産運用会社オリックス・アセットマネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
AA- / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
オリックス100%

オリックス不動産投資法人の特徴

オリックス不動産投資法人は、オリックスがスポンサーを務める国内初の総合型J-REIT。

オフィスへの投資をメインとしていて、投資するオフィスはテナント層が厚い中規模以上(延床面積3,000㎡以上)の物件を中心としています。

国内2大テーマパークのユニバーサルスタジオジャパンや東京ディズニーリゾートのオフィシャルホテルがポートフォリオに組み入れられている点も特徴的です。

オリックスグループが保有する豊富な物件、幅広い専門性、全国ネットを活用して、「オリックスシナジー」による成長戦略を掲げています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス概ね50%±10%
商業施設
住宅
物流施設
ホテル等
概ね50%±10%

オフィスに50%程度、商業施設、住宅、物流施設、ホテル等(サービスアパートメント、有料老人ホームを含む)に合わせて50%程度の割合で投資する方針です。

2021年4月20日時点のポートフォリオは、オフィスが55.1%、商業施設が15.5%、住宅が10.2%、物流施設が5.4%、ホテル等が13.7%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
首都圏概ね70%±10%
その他地域概ね30%±10%

首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)に70%程度、その他地域に30%程度の割合で投資する方針です。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、首都圏が69.0(うち東京都心6区が40.5%、その他東京23区が10.2%、首都圏その他地域が18.3%)、その他地域が31.0%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

資産規模は綺麗な右肩上がりで拡大しています。

オリックス不動産投資法人(8954)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.85,824150,0784.1%
‘17.26,224155,4523.6%
‘17.86,348161,1863.7%
‘18.26,349164,2721.9%
‘18.86,689169,8863.4%
‘19.26,635174,8442.9%
‘19.86,674179,8592.9%
‘20.26,789184,7472.7%
‘20.86,797184,055-0.4%
‘21.26,889185,6710.9%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

分配金はリーマンショック後の落ち込みから回復してきましたが、コロナショックでまた減少に転じてしまっています。

オリックス不動産投資法人(8954)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.83,0000.4%4,7284.0%
‘17.23,2528.4%4,8011.6%
‘17.83,230-0.7%4,756-0.9%
‘18.23,2992.1%4,8081.1%
‘18.83,4895.8%4,9963.9%
‘19.23,487-0.1%5,0050.2%
‘19.83,7557.7%5,1953.8%
‘20.24,0588.1%5,2931.9%
‘20.83,840-5.4%5,3861.8%
‘21.23,546-7.7%5,032-6.6%
‘21.8(予)3,350
‘22.2(予)3,460

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

オリックス不動産投資法人(8954)公募増資、第三者割当増資履歴

2013年8月期から2017年8月期までは毎期公募増資を行っていました。

その甲斐があって資産規模は拡大してJ-REIT屈指の大きさとなっています。

沿革

2001年9月オリックス不動産投資法人設立
2002年6月東京証券取引所に上場

オリックス不動産投資法人のまとめ

  • オリックスがスポンサーの総合型J-REIT。
  • 資産規模は6,000億円超でJ-REITの中で上位に位置する。
  • ポートフォリオはオフィスを中心に、オリックスグループが開発した物件が多くを占めている。
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