J-REIT

産業ファンド投資法人(3249)の特徴・投資方針・実績を紹介!

三菱商事(8058)とUBS(NYSE: UBS)がスポンサーのインダストリアル不動産・インフラ不動産特化型J-REITです。

そんな産業ファンド投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三菱商事
UBS
資産運用会社三菱商事・ユービーエス・リアルティ
格付AA / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
三菱商事51%
ユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジー49%

産業ファンド投資法人の特徴

産業ファンド投資法人は、三菱商事とUBSがスポンサーのJ-REIT。

「産業用不動産特化型REIT」と謳っていて、物流施設を始め、工場・研究開発施設等やインフラ施設を投資対象としています。

現在は物流施設が中心ですが、工場・研究開発施設等とインフラ施設の投資比率を増やしていく方針です。

また、企業が保有・賃貸借している不動産(Corporate Real Estate)への「CRE提案」による物件取得に力を入れていて、CRE戦略に基づいて新規物件取得、増築や再開発も行っている点が特徴です。

特に未消化容積を有する既存物件について、CRE提案を行い増築や再開発を行うことでNOI(純収益)の増加により収益性アップに繋がっています。

セイムボート出資として、三菱商事が投資口の1.23%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
物流施設
工場・研究開発施設等
50~80%
インフラ不動産20~50%

物流施設、工場・研究開発施設等のインダストリアル不動産に50~80%、鉄道関連施設や空港・港湾関連施設などのインフラ不動産に20~50%の割合で投資する方針です。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、物流施設が48.5%、工場・研究開発施設等が31.7%、インフラ不動産が19.8%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
都市近郊型
工場集積地型
80%以上
独立立地型20%以下

三大都市圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、愛知県、三重県、岐阜県)、政令指定都市、それに準ずる主要都市に立地する都市近郊型、製造品出荷額が1兆円以上の工業地区に立地する工場集積地型に80%以上、それ以外の独立立地型に20%以下の割合で投資する方針です。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

資産規模もNAVも右肩上がりに成長しています。

産業ファンド投資法人(3249)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.62,10189,3531.0%
‘16.122,12790,4071.2%
‘17.72,46597,7268.1%
‘18.12,46698,8721.2%
‘18.72,747101,8703.0%
‘19.12,756104,1892.3%
‘19.72,992107,2873.0%
‘20.13,560110,8043.3%
‘20.73,235113,1482.1%
‘21.13,688123,7159.3%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

同様にFFO、分配金ともに右肩上がりに成長しています。

産業ファンド投資法人(3249)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.62,3972.8%3,1662.4%
‘16.122,4421.9%3,2101.4%
‘17.72,91819.5%3,82519.2%
‘18.12,570-11.9%3,364-12.1%
‘18.72,7165.7%3,4994.0%
‘19.12,7230.3%3,5260.8%
‘19.72,9337.7%3,413-3.2%
‘20.13,0855.2%3,4872.2%
‘20.72,832-8.2%3,6715.3%
‘21.13,20113.0%4,05110.4%
‘21.7(予)3,178

建物価格の割合が高く減価償却費割合が大きい再開発物件等の新規取得物件について、対象物件の減価償却費の30%を上限として継続的利益超過分配を実施するとしています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

産業ファンド投資法人(3249)公募増資、第三者割当増資履歴

コンスタントに公募増資を行っていて、資産規模の成長に寄与しています。

沿革

2007年3月産業ファンド投資法人設立
2007年10月東京証券取引所に上場

産業ファンド投資法人のまとめ

  • スポンサーは総合商社の三菱商事と世界的金融グループのUBS。
  • インダストリアル不動産とインフラ不動産の複合型という他のJ-REITにはない特徴的なポートフォリオ。
  • CRE提案は他のJ-REITも行っているが、本投資法人はCRE提案による物件取得をメインとしているところが特徴的。
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