国内最古の総合不動産会社、東京建物（8804）がメインスポンサーのJ-REITです。
僕が保有している銘柄の一つでもあります。
そんな日本プライムリアルティ投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 東京建物 安田不動産 大成建設 明治安田生命保険 |
| 資産運用会社 | 東京リアルティ・インベスト・マネジメント |
| 格付 | AA / 安定的（JCR） AA- / 安定的（R&I） A / 安定的（S&P） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 東京建物 | 75％ |
| 安田不動産 | 10％ |
| 大成建設 | 10％ |
| 明治安田生命保険 | 5％ |
日本プライムリアルティ投資法人の特徴
日本プライムリアルティ投資法人は、日本で5番目に上場しました。
オフィスと都市型商業施設等による複合型J-REITです。
「着実な資産規模の拡大とポートフォリオ・クオリティの向上を目指す」という方針を掲げています。
「都市型商業不動産」への投資を基本コンセプトに、「東京オフィス」へ重点投資方針です。
メインスポンサーは旧安田財閥の東京建物（8804）で、サブスポンサーに安田不動産、明治安田生命保険、旧大倉財閥の大成建設（1801）といった芙蓉グループ各社が務めています。
セイムボート出資として、東京建物が投資口の3.1％を、明治安田生命保険が2.5％を保有しています。
総合不動産会社である東京建物と安田不動産、そして大成建設子会社の大成有楽不動産といったデベロッパーからの物件供給パイプラインを有しています。
資産運用会社の東京リアルティ・インベスト・マネジメント内にリーシングチームを有していて、独自のリーシング力を高めています。
主なプロパティマネジメント会社は、東京建物や大成有楽不動産が、商業施設では東京建物の子会社、プライムプレイスが請け負っています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィス（都市型業務施設） | 70～90％ |
| 都市型商業施設 ホテル（都市型宿泊施設） | 10～30％ |
オフィスへ70～90％、都市型商業施設とホテルへ10～30％の割合で投資する方針です。
「東京オフィス重視」の方針で、2021年6月30日時点のポートフォリオはオフィスが77.5％、商業施設が22.5％となっています。
オフィスの投資基準は、延床面積約3,300m²（約1,000坪）以上の建物を中心に、中規模から大規模の物件まで、立地やスペック、改修可能性等を重視して投資する方針です。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京 | 80～90％ |
| 地方 | 10～20％ |
東京都心（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区）及び東京周辺部（東京都心を除く東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県）を「東京」として重点投資し、その他の地域を「地方」と定義しています。
2021年6月30日時点のポートフォリオは東京都心が55.2％、東京周辺部が30.2％、地方が14.6％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
リーマンショックの影響を受けた後、2013年6月期を底に1口当たりNAVは順調に伸びてきています。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘16.12 | 4,214 | 283,129 | 3.4% |
| ‘17.6 | 4,350 | 306,192 | 8.1% |
| ‘17.12 | 4,350 | 320,060 | 4.5% |
| ‘18.6 | 4,350 | 329,845 | 3.1% |
| ‘18.12 | 4,350 | 341,007 | 3.4% |
| ‘19.6 | 4,395 | 353,795 | 3.8% |
| ‘19.12 | 4,395 | 368,917 | 4.3% |
| ‘20.6 | 4,571 | 371,053 | 0.6% |
| ‘20.12 | 4,675 | 372,725 | 0.5% |
| ‘21.6 | 4,656 | 375,544 | 0.8% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
やはり分配金はリーマンショックで大きく影響を受けましたが、緩やかに回復してきました。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘16.12 | 7,048 | 4.3% | 9,549 | 7.1% |
| ‘17.6 | 7,213 | 2.3% | 9,293 | -2.7% |
| ‘17.12 | 7,223 | 0.1% | 9,303 | 0.1% |
| ‘18.6 | 7,245 | 0.3% | 9,352 | 0.5% |
| ‘18.12 | 7,326 | 1.1% | 9,433 | 0.9% |
| ‘19.6 | 7,380 | 0.7% | 9,508 | 0.8% |
| ‘19.12 | 7,493 | 1.5% | 9,630 | 1.3% |
| ‘20.6 | 7,595 | 1.4% | 9,748 | 1.2% |
| ‘20.12 | 7,750 | 2.0% | 9,924 | 1.8% |
| ‘21.6 | 7,657 | -1.2% | 9,847 | -0.8% |
| ‘21.12（予） | 7,550 | – | ||
| ‘22.6（予） | 7,550 | – |
中期目標として、1株当たり分配金7,800円への成長を掲げています。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
2～3年くらいのスパンで公募増資を行っています。
2020年6月期は162億円を調達し、138億円の物件を取得しています。
沿革
| 2001年9月 | 日本プライムリアルティ投資法人設立 |
| 2002年6月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2020年4月 | 損害保険ジャパンがスポンサーから離脱 |
日本プライムリアルティ投資法人のまとめ
- 日本最古の総合不動産会社、東京建物がメインスポンサー。
- 資産規模は4,000億円を超えていて、J-REIT上位クラス。
- 「東京オフィス」へ重点的に投資する方針。
