J-REIT

日本プライムリアルティ投資法人(8955)の特徴・投資方針・実績を紹介!

国内最古の総合不動産会社、東京建物(8804)がメインスポンサーのJ-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんな日本プライムリアルティ投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー東京建物
安田不動産
大成建設
明治安田生命保険
資産運用会社東京リアルティ・インベスト・マネジメント
格付AA- / 安定的(R&I)
A / 安定的(S&P)
資産運用会社の株主出資比率
東京建物75%
安田不動産10%
大成建設10%
明治安田生命保険5%

日本プライムリアルティ投資法人の特徴

日本プライムリアルティ投資法人は、日本で5番目に上場しました。

オフィスと都市型商業施設等による複合型J-REITです。

「着実な資産規模の拡大とポートフォリオ・クオリティの向上を目指す」という方針を掲げています。

「都市型商業不動産」への投資を基本コンセプトに、「東京オフィス」へ重点投資方針です。

メインスポンサーは旧安田財閥の東京建物(8804)で、サブスポンサーに安田不動産、明治安田生命保険、旧大倉財閥の大成建設(1801)といった芙蓉グループ各社が務めています。

セイムボート出資として、東京建物が投資口の3.1%を、明治安田生命保険が2.5%を保有しています。

総合不動産会社である東京建物と安田不動産、そして大成建設子会社の大成有楽不動産といったデベロッパーからの物件供給パイプラインを有しています。

資産運用会社の東京リアルティ・インベスト・マネジメント内にリーシングチームを有していて、独自のリーシング力を高めています。

主なプロパティマネジメント会社は、東京建物や大成有楽不動産が、商業施設では東京建物の子会社、プライムプレイスが請け負っています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス(都市型業務施設)70~90%
都市型商業施設
ホテル(都市型宿泊施設)
10~30%

オフィスへ70~90%、都市型商業施設とホテルへ10~30%の割合で投資する方針です。

「東京オフィス重視」の方針で、2021年6月30日時点のポートフォリオはオフィスが77.5%、商業施設が22.5%となっています。

オフィスの投資基準は、延床面積約3,300m²(約1,000坪)以上の建物を中心に、中規模から大規模の物件まで、立地やスペック、改修可能性等を重視して投資する方針です。

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投資エリア

投資エリア割合
東京80~90%
地方10~20%

東京都心(千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区)及び東京周辺部(東京都心を除く東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県)を「東京」として重点投資し、その他の地域を「地方」と定義しています。

2021年6月30日時点のポートフォリオは東京都心が55.2%、東京周辺部が30.2%、地方が14.6%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

リーマンショックの影響を受けた後、2013年6月期を底に1口当たりNAVは順調に伸びてきています。

日本プライムリアルティ投資法人(8955)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV増減率
‘16.124,214283,1293.4%
‘17.64,350306,1928.1%
‘17.124,350320,0604.5%
‘18.64,350329,8453.1%
‘18.124,350341,0073.4%
‘19.64,395353,7953.8%
‘19.124,395368,9174.3%
‘20.64,571371,0530.6%
‘20.124,675372,7250.5%
‘21.64,656375,5440.8%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

やはり分配金はリーマンショックで大きく影響を受けましたが、緩やかに回復してきました。

日本プライムリアルティ投資法人(8955)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.127,0484.3%9,5497.1%
‘17.67,2132.3%9,293-2.7%
‘17.127,2230.1%9,3030.1%
‘18.67,2450.3%9,3520.5%
‘18.127,3261.1%9,4330.9%
‘19.67,3800.7%9,5080.8%
‘19.127,4931.5%9,6301.3%
‘20.67,5951.4%9,7481.2%
‘20.127,7502.0%9,9241.8%
‘21.67,657-1.2%9,847-0.8%
‘21.12(予)7,550
‘22.6(予) 7,550

中期目標として、1株当たり分配金7,800円への成長を掲げています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

日本プライムリアルティ投資法人(8955)公募増資、第三者割当増資履歴

2~3年くらいのスパンで公募増資を行っています。

2020年6月期は162億円を調達し、138億円の物件を取得しています。

沿革

2001年9月日本プライムリアルティ投資法人設立
2002年6月東京証券取引所に上場
2020年4月損害保険ジャパンがスポンサーから離脱

日本プライムリアルティ投資法人のまとめ

  • 日本最古の総合不動産会社、東京建物がメインスポンサー。
  • 資産規模は4,000億円を超えていて、J-REIT上位クラス。
  • 「東京オフィス」へ重点的に投資する方針。
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