国内最古の総合不動産会社、東京建物(8804)がメインスポンサーのJ-REITです。
僕が保有している銘柄の一つでもあります。
そんな日本プライムリアルティ投資法人について紹介します!

Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
スポンサー | 東京建物 安田不動産 大成建設 明治安田生命保険 |
資産運用会社 | 東京リアルティ・インベスト・マネジメント |
格付 | AA / 安定的(JCR) AA- / 安定的(R&I) |
資産運用会社の株主 | 出資比率 |
---|---|
東京建物 | 75% |
安田不動産 | 10% |
大成建設 | 10% |
明治安田生命保険 | 5% |
日本プライムリアルティ投資法人の特徴
日本プライムリアルティ投資法人は、日本で5番目に上場しました。
オフィスと都市型商業施設等による複合型J-REITです。
「着実な資産規模の拡大とポートフォリオ・クオリティの向上を目指す」という方針を掲げています。
「都市型商業不動産」への投資を基本コンセプトに、「東京オフィス」へ重点投資方針です。
メインスポンサーは旧安田財閥の東京建物(8804)で、サブスポンサーに安田不動産、明治安田生命保険、旧大倉財閥の大成建設(1801)といった芙蓉グループ各社が務めています。
セイムボート出資として、東京建物が投資口の3.1%を、明治安田生命保険が2.5%を保有しています。
総合不動産会社である東京建物と安田不動産、そして大成建設子会社の大成有楽不動産といったデベロッパーからの物件供給パイプラインを有しています。
資産運用会社の東京リアルティ・インベスト・マネジメント内にリーシングチームを有していて、独自のリーシング力を高めています。
主なプロパティマネジメント会社は、東京建物や大成有楽不動産が、商業施設では東京建物の子会社、プライムプレイスが請け負っています。
投資方針(ポートフォリオ構築方針)
用途
用途 | 割合 |
---|---|
オフィス(都市型業務施設) | 70~90% |
都市型商業施設 ホテル(都市型宿泊施設) | 10~30% |
オフィスへ70~90%、都市型商業施設とホテルへ10~30%の割合で投資する方針です。
「東京オフィス重視」の方針で、2021年6月30日時点のポートフォリオはオフィスが77.5%、商業施設が22.5%となっています。
オフィスの投資基準は、延床面積約3,300m²(約1,000坪)以上の建物を中心に、中規模から大規模の物件まで、立地やスペック、改修可能性等を重視して投資する方針です。

投資エリア
投資エリア | 割合 |
---|---|
東京 | 80~90% |
地方 | 10~20% |
東京都心(千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区)及び東京周辺部(東京都心を除く東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県)を「東京」として重点投資し、その他の地域を「地方」と定義しています。
2021年6月30日時点のポートフォリオは東京都心が55.2%、東京周辺部が30.2%、地方が14.6%となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
リーマンショックの影響を受けた後、2013年6月期を底に1口当たりNAVは順調に伸びてきています。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
決算期 | 資産規模(億円) | 1口当たりNAV | 増減率 |
---|---|---|---|
‘16.12 | 4,214 | 283,129 | 3.4% |
‘17.6 | 4,350 | 306,192 | 8.1% |
‘17.12 | 4,350 | 320,060 | 4.5% |
‘18.6 | 4,350 | 329,845 | 3.1% |
‘18.12 | 4,350 | 341,007 | 3.4% |
‘19.6 | 4,395 | 353,795 | 3.8% |
‘19.12 | 4,395 | 368,917 | 4.3% |
‘20.6 | 4,571 | 371,053 | 0.6% |
‘20.12 | 4,675 | 372,725 | 0.5% |
‘21.6 | 4,656 | 375,544 | 0.8% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
やはり分配金はリーマンショックで大きく影響を受けましたが、緩やかに回復してきました。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
決算期 | 1口当たり分配金(円) | 増減率 | 1口当たりFFO(円) | 増減率 |
---|---|---|---|---|
‘16.12 | 7,048 | 4.3% | 9,549 | 7.1% |
‘17.6 | 7,213 | 2.3% | 9,293 | -2.7% |
‘17.12 | 7,223 | 0.1% | 9,303 | 0.1% |
‘18.6 | 7,245 | 0.3% | 9,352 | 0.5% |
‘18.12 | 7,326 | 1.1% | 9,433 | 0.9% |
‘19.6 | 7,380 | 0.7% | 9,508 | 0.8% |
‘19.12 | 7,493 | 1.5% | 9,630 | 1.3% |
‘20.6 | 7,595 | 1.4% | 9,748 | 1.2% |
‘20.12 | 7,750 | 2.0% | 9,924 | 1.8% |
‘21.6 | 7,657 | -1.2% | 9,847 | -0.8% |
‘21.12(予) | 7,550 | – | ||
‘22.6(予) | 7,550 | – |
中期目標として、1株当たり分配金7,800円への成長を掲げています。
公募増資(PO)・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

2~3年くらいのスパンで公募増資を行っています。
2020年6月期は162億円を調達し、138億円の物件を取得しています。
沿革
2001年9月 | 日本プライムリアルティ投資法人設立 |
2002年6月 | 東京証券取引所に上場 |
2020年4月 | 損害保険ジャパンがスポンサーから離脱 |
日本プライムリアルティ投資法人のまとめ
- 日本最古の総合不動産会社、東京建物がメインスポンサー。
- 資産規模は4,000億円を超えていて、J-REIT上位クラス。
- 「東京オフィス」へ重点的に投資する方針。
