J-REIT

NTT都市開発リート投資法人(8956)の特徴・投資方針・実績を紹介!

NTT(9432)の子会社、NTT都市開発がスポンサーのオフィスと住宅の複合型J-REITです。

そんなNTT都市開発リート投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーNTT都市開発
資産運用会社NTT都市開発投資顧問
格付AA- / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
NTT都市開発100%

NTT都市開発リート投資法人の特徴

NTT都市開発リート投資法人は、景気の影響を受けやすいオフィスと景気の影響を受けにくい住宅を投資対象としたNTTグループのNTT都市開発がスポンサーの複合型J-REITです。

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区への投資比率を50%以上としている点が特徴です。

ポートフォリオは、オフィスでは基準階床面積が200坪以上300坪未満のBクラスビルが、住宅ではシングル・DINKsタイプが大半を占めています。

NTT都市開発はスポンサーとして、物件のパイプラインサポート、リーシングサポートを始め、子会社のNTT都市開発ビルサービスと共にプロパティマネジメント業務などを担っています。

内部成長として「NTTグループ企業のテナント誘致」を掲げていて、NTTグループ企業がオフィステナントの30%以上を占めています。

また、NTTファイナンスから借入している点も特徴で、まさに「NTTグループのJ-REIT」です。

セイムボート出資として、NTT都市開発が投資口の3.3%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス60%
住宅40%

ポートフォリオに占めるオフィスビルと住居の投資比率については、概ね6:4を目標としています。

2021年2月28日時点のポートフォリオは、オフィスが68.7%、住宅が31.3%となっています。

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投資エリア

NTT都市開発リート投資法人では、オフィスと住宅それぞれで投資エリアの基準を定めています。

オフィス投資エリア割合
都心5区50%以上
東京23区(都心5区除く)0~20%
東京周辺都市(1都3県)0~40%
地方主要都市0~20%
住宅投資エリア割合
都心5区50%以上
東京23区(都心5区除く)0~40%
東京周辺都市(1都3県)0~20%
地方主要都市0~20%

オフィスでは、都心5区に50%以上、都心5区を除いた東京23区に0~20%で、東京23区を除いた東京周辺都市(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)に0~40%で、政令指定都市などの地方主要都市に0~20%で投資する方針です。

住宅では、都心5区に50%以上、都心5区を除いた東京23区に0~40%で、東京周辺都市に0~20%で、地方主要都市に0~20%で投資する方針で、オフィスに比べて東京23区の割合が高くなっています。

オフィスと住居を合わせた2021年2月28日時点のポートフォリオは、都心5区が63.7%、都心5区を除いた東京23区が28.0%、東京周辺都市が4.0%、地方主要都市が4.3%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

1口当たりNAVの算出方法が変わったようで、2020年4月期までのIR資料と2020年10月期の数値が異なっています。

下のグラフと表には、2020年10月期のIR資料に記載されている2016年4月期以降の1口当たりNAVを掲載しています。

NTT都市開発リート投資法人(8956)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.42,359102,754
‘16.102,359106,2013.4%
‘17.42,340109,4353.0%
‘17.102,490110,2770.8%
‘18.42,464112,3571.9%
‘18.102,464116,7203.9%
‘19.42,437125,4647.5%
‘19.102,437131,2974.6%
‘20.42,437134,8692.7%
‘20.102,467136,1260.9%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

NTT都市開発リート投資法人(8956)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

NTT都市開発リート投資法人のIR資料では、2014年10月期までのFFOについて、なぜか不動産売却損益を差し引いた数値になっていません。

2008年4月期は売却益により分配金が一時的に増えていますが、FFOは同じようには増加していないと思います。

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.42,4606.4%3,4465.5%
‘16.102,5333.0%3,5362.6%
‘17.42,520-0.5%3,443-2.6%
‘17.102,5370.7%3,5994.5%
‘18.42,6875.9%3,6521.5%
‘18.102,6960.3%3,7552.8%
‘19.42,97610.4%3,645-2.9%
‘19.102,792-6.2%3,8696.1%
‘20.42,8722.9%3,9592.3%
‘20.102,9231.8%3,884-1.9%
‘21.4(予)3,890
‘21.10(予)3,230

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

NTT都市開発リート投資法人(8956)公募増資履歴

2015年4月期に250億円を調達して、220億円で3物件を取得した後、しばらく公募増資は行っていません。

沿革

2002年5月プレミア投資法人設立
2002年9月東京証券取引所に上場
2010年5月メインスポンサーがNTT都市開発に変更
2014年10月ケネディクスがサブスポンサーに
2020年10月NTT都市開発が単独スポンサーに
2021年4月資産運用会社のプレミア・リート・アドバイザーズがNTT都市開発投資顧問により吸収合併
プレミア投資法人からNTT都市開発リート投資法人へ商号変更

上場時はケン・コーポレーション、中央三井信託銀行(現 三井住友信託銀行)を中心とする企業群がスポンサーでした。

2008年3月には総合地所が企業群から資産運用会社の株式を30%取得し、ケン・コーポレーション、総合地所グループ、中央三井トラスト・グループが主要スポンサーとなりました。

NTT都市開発がスポンサーに

リーマンショックの影響が残る2010年5月、信用力の高いスポンサー獲得を目的として、スポンサー群が資産運用会社の株式をNTT都市開発へ譲渡し、NTT都市開発が資産運用会社の株式を50%以上を保有するメインスポンサーになっています。

ケン・コーポレーションは、2014年10月に資産運用会社の株式をケネディクスに売却してスポンサーから撤退しました。

NTT都市開発は2018年2月、2019年5月に既存株主から資産運用会社の株式を取得して、NTT都市開発が資産運用会社の株式70%を保有するメインスポンサー、ケネディクスが30%を保有するサブスポンサーとなっています。

2020年10月、NTT都市開発が残りの30%をケネディクスから取得して完全子会社化し、単独スポンサーとなりました。

2021年4月1日、上場時からの資産運用会社であったプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社が、同じくNTT都市開発グループ傘下で私募リートの運用を行っているNTT都市開発投資顧問に吸収合併され、NTT都市開発投資顧問が引き継ぐことになります。

また、それにあわせてプレミア投資法人からNTT都市開発リート投資法人へ商号変更を行いました。

NTT都市開発リート投資法人のまとめ

  • NTTグループを挙げたオフィスと住宅の複合型J-REIT。
  • 上場から、そしてスポンサーがNTT都市開発になってからかなり時間が経過しているが、資産規模は大きくなく、J-REITでの存在感は薄い。
  • 資産運用会社の合併を機に今後の成長に期待。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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