J-REIT

フロンティア不動産投資法人(8964)の特徴・投資方針・実績を紹介!

国内トップの総合不動産会社、三井不動産(8801)がスポンサーの商業施設特化型のJ-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなフロンティア不動産投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三井不動産
資産運用会社三井不動産フロンティアリートマネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
AA- / 安定的(R&I)
A+ / 安定的(S&P)
資産運用会社の株主出資比率
三井不動産100%

フロンティア不動産投資法人の特徴

かつてはJTがスポンサーでしたが、現在は三井不動産がスポンサーの商業施設特化型J-REITです。

セイムボート出資として、投資口の5.7%を三井不動産が保有しています。

商圏の人口や状況、競合の状況や立地などの外的要因、建物やテナントの状況などの内的要因から判断して、中長期的に競争力を維持できる「地域一番店」をポートフォリオの中心とする方針を掲げています。

物件運営については、商業施設における総合的なマネジメント業務である「SCマネジメント業務」において、圧倒的な実績を誇るスポンサーの三井不動産と底地を除く全物件でSCマネジメント契約を締結し、運営管理を委託しています。

そして三井不動産は、業務の一部を三井不動産グループのSCマネジメント業務専業のフロンティアリートSCマネジメントに再委託しています。

専門性の高い業務を実績豊富な三井不動産グループが請け負うことで、中長期的に安定した収益基盤の確保につながるとしています。

また、ポートフォリオは景気に左右されない長期固定賃料の賃貸借契約が中心となっており、中長期的に安定した収益が期待できます

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
商業施設100%

商業施設特化型のため、100%商業施設へ投資する方針です。

スポンサーが三井不動産という強みを活かして、ららぽーと、三井アウトレットパークといった大規模ショッピングセンターを中心に、中規模ショッピングセンター、都心型商業施設を満遍なく保有しています。

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投資エリア

数値目標は定めず、日本国内の各地に地域的分散投資をすることで、キャッシュ・フローの安定化を図る方針です。

首都圏を中心に中部、関西、中国、九州・沖縄の各地方に分散投資しています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

資産規模の拡大と共に、1口当たりNAVも右肩上がりとなっています。

フロンティア投資法人(8964)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.62,739404,8732.8%
‘16.122,890409,5961.2%
‘17.62,890415,9871.6%
‘17.122,934422,3151.5%
‘18.63,047432,6812.5%
‘18.123,047439,8941.7%
‘19.63,210444,3601.0%
‘19.123,315442,622-0.4%
‘20.63,390448,6461.4%
‘20.123,390452,0450.8%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

リーマンショックの影響は見られないと言っても良いくらい安定しています。

フロンティア投資法人(8964)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.69,6940.0%13,358-5.4%
‘16.129,9032.2%14,2516.7%
‘17.610,0221.2%14,2910.3%
‘17.1210,1461.2%14,3250.2%
‘18.610,1940.5%14,3850.4%
‘18.1210,2820.9%14,4780.6%
‘19.610,4902.0%13,450-7.1%
‘19.1210,5260.3%14,2375.9%
‘20.610,7662.3%14,6953.2%
‘20.1210,448-3.0%
‘21.6(予)10,540
‘21.12(予)10,550

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

フロンティア不動産投資法人(8964)公募増資履歴

スポンサーがJTだった間は一度も公募増資はありませんでした。

スポンサーが三井不動産に変わった後、初の公募増資で211億円を調達し、合計333億円で三井アウトレットパーク入間など4物件を取得しています。

2013年12月期以降は公募増資はありませんでしたが、2019年12月期に久しぶりに公募増資を行い、97億円を調達して105億円で物件の追加取得を行いました。

沿革

2004年5月フロンティア不動産投資法人設立
2004年8月東京証券取引所に上場
2008年3月スポンサーがJTから三井不動産に変更

設立当初は、JT(2914)が所有する工場跡地などの遊休地で、JTが賃貸用商業施設として開発したものを取得することが目的となっていました。

スポンサーが三井不動産に

ですが、JTが所有する物件が残り少なくなったことに加えて、法改正によって大規模商業施設の開発規制が厳しくなったため、外部成長が見込める三井不動産にスポンサーが変わることとなりました。

フロンティア不動産投資法人のまとめ

  • 国内トップの総合不動産会社、三井不動産がスポンサー。
  • 物件タイプ、エリア共に分散が効いたポートフォリオ。
  • 「長期安定」を一番に考えられた運用体制。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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