J-REIT

商業施設特化型・主体型J-REIT比較。銘柄ごとに工夫している!

商業施設特化型・主体型J-REITの紹介です。

商業施設の特徴として、

  • 都心部はテナント需要が多いけれども契約期間は短い場合が多いこと
  • 郊外はテナント需要は都心部ほど多くはないけれども契約期間が長期になる場合が多いこと

が挙げられます。

各銘柄共に、この特徴を踏まえて、安定した運用ができるようにいろいろ工夫しています。

そんな商業施設J-REITを見てみましょう!

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商業施設特化型・主体型のJ-REIT一覧

商業施設特化型・主体型J-REITの一覧と、2021年4月1日終値の分配利回りは下記のとおりです。

  • フロンティア不動産投資法人(8964):4.56%
  • イオンリート投資法人(3292):4.32%
  • ケネディクス商業リート投資法人(3453):5.05%
  • エスコンジャパンリート投資法人(2971):5.24%

フロンティア不動産投資法人(8964)

三井不動産がスポンサーの商業施設特化型J-REIT。

「ららぽーと」などのRSC、三井アウトレットパークといった大規模ショッピングセンターと都心型商業施設を中心に、全国の商業施設を対象に投資しています。

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イオンリート投資法人(3292)

イオンがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

イオンリート投資法人の特徴は、イオングループが運営する物件を取得する際、イオングループ各社とマスターリース契約を締結することを基本方針としている点です。

イオングループ各社がマスターレッシーとして、賃貸借期間20年の固定賃料で建物を一括して借り上げるため、安定した賃料収入が期待できます。

投資方針は、ポートフォリオの80%以上を大規模商業施設(SRSCRSCCSC)で構築することを方針としていて、その他に物流施設にも投資しています。

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ケネディクス商業リート投資法人(3453)

ケネディクスがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

投資方針は、小商圏かつ小型のショッピングセンター(NSC)や専門店(スペシャリティストア)、都市駅前型を中心とした「生活密着型商業施設」にポートフォリオの80%以上を投資、物流施設などにもポートフォリオの20%以内で投資するとしています。

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エスコンジャパンリート投資法人(2971)

日本エスコンがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

エスコンジャパンリート投資法人の最大特徴は、底地そこちと土地建物の割合を半々とする投資方針です。

他にも底地に投資しているJ-REITもありますが、ポートフォリオの50%を占めるのはエスコンジャパンリート投資法人だけです。

商業施設(底地含む)にポートフォリオの80%以上、住居・ホテル・物流施設などのその他の用途(底地含む)にポートフォリオの20%未満で投資する方針です。

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商業施設の種類

商業施設はその規模や立地によって区分されており、特性もそれぞれ異なってきます。

RSC(リージョナル型ショッピングセンター)

商圏も敷地面積も大きな大型ショッピングセンターです。

「ららぽーと」や「イオンモール」など、駐車場が広く、入居しているテナント数も多い商業施設が該当します。

RSCの中でも特に大きなもの、イオンレイクタウンやイオンモール幕張新都心などをSRSC(スーパーリージョナル型ショッピングセンター)と呼ぶこともあります。

「ここに行く」と心に決めないとなかなか行く機会は多くないので、来店頻度は低くなります。

CSC(コミュニティ型ショッピングセンター)

総合スーパー(GMS)、ディスカウントストアなどを核テナントとして、各種専門店が入居する中規模のショッピングセンターです。

イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンターイオンスタイル検見川浜イトーヨーカドー東大和店などがこれに該当します。

NSC(ネイバーフッド型ショッピングセンター)

食品スーパーなどが主体となって各種専門店も入居する中小規模のショッピングセンターです。

アピタフードマーケットを核としたアピタテラス横浜綱島、イズミヤを核とした洛北阪急スクエアなどが該当します。

主に生活必需品を取り扱うため、来店頻度が高いことが特徴です。

SM(スーパーマーケット)

皆さんご存じのスーパーマーケットです。

いなげや、サミット、カスミなど、食料品や日用品を取り扱う食品スーパーです。

NSCよりもさらに身近で来店頻度はさらに高くなります。

都心型・都市型商業施設

交通利便性や繁華性が高い人通りが多いエリアに立地し、高い集客力と出店ニーズがある商業施設。

テレワーク、ステイホームが続くと、テナントにとっては集客が少なく、高い賃料を払う必要があるため、入居し続けるのが厳しいところも…。

商業施設J-REITの資産規模一覧

商業施設J-REIT資産規模一覧

イオンリート投資法人が一番資産規模が大きく、一方、エスコンジャパンリート投資法人は、その8分の1くらいの小さな規模となっています。

商業施設J-REITの物件数一覧

1つの物件で火災など何かあったとき、物件数が多いほうが1つの物件が占める割合が小さくなるのでダメージが少なく済みます。

物件数ではケネディクス商業リート投資法人が一番多く、続いてイオンリート投資法人、フロンティア不動産投資法人、エスコンジャパンリート投資法人となっています。

商業施設J-REITの1物件当たりの規模

商業施設J-REITの1物件あたりの規模

SRSC、RSC、CSCが中心のイオンリート投資法人、RSCやアウトレットモール、都心型商業施設が中心のフロンティア不動産投資法人が、当たり前ですが1物件あたりの規模が大きくなっています。

NSCが中心のケネディクス商業リート投資法人やエスコンジャパンリート投資法人の1物件あたりの規模は大きくありません。

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