J-REIT

商業施設特化型・主体型J-REIT比較。銘柄ごとに工夫している!

商業施設特化型・主体型J-REITの紹介です。

商業施設の特徴として、

  • 都心部はテナント需要が多いけれども契約期間は短い場合が多いこと
  • 郊外はテナント需要は都心部ほど多くはないけれども契約期間が長期になる場合が多いこと

が挙げられます。

各銘柄共に、この特徴を踏まえて、安定した運用ができるようにいろいろ工夫しています。

そんな商業施設J-REITを見てみましょう!

J-REITの用途ごとの投資割合、資産規模、物件数を一覧にしてみた。 J-REITに投資する際に、そのJ-REITが何に投資しているのか、資産規模はどれくらいなのかは重要なチェックポイントの一つです。 ...

商業施設特化型・主体型のJ-REIT一覧

商業施設特化型・主体型J-REITの一覧と、2020年10月9日終値の分配利回りは下記のとおりです。

  • 日本リテールファンド投資法人(8953):5.38%
  • フロンティア不動産投資法人(8964):5.55%
  • イオンリート投資法人(3292):5.07%
  • ケネディクス商業リート投資法人(3453):6.11%
  • エスコンジャパンリート投資法人(2971):6.18%

日本リテールファンド投資法人(8953)

三菱商事とUBSがスポンサーの商業施設特化型J-REIT。

商業施設主体のJ-REITでは資産規模首位で、J-REIT全体でもトップ5に入る規模の大きさです。

投資方針は、日本を代表する商業地や大きな駅周辺の商業施設をコア資産として、郊外の大型ショッピングモールなどを準コア資産として、総合スーパー(GMS)などをサブ資産として、コア資産を中心に投資する方針を示しています。

日本リテールファンド投資法人(8953) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサー三菱商事UBS資産運用会社三菱商事・ユービーエス・リアルティ格付AA- / 安定的(R...

フロンティア不動産投資法人(8964)

三井不動産がスポンサーの商業施設特化型J-REIT。

ららぽーとや三井アウトレットパークなどの大型ショッピングセンター都心型商業施設を中心に、全国の商業施設を対象に投資しています。

フロンティア不動産投資法人(8964) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサー三井不動産資産運用会社三井不動産フロンティアリートマネジメント格付AA / 安定的(J...

イオンリート投資法人(3292)

イオンがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

イオンリート投資法人の特徴は、イオングループが運営する物件を取得する際、イオングループ各社とマスターリース契約を締結することを基本方針としている点です。

イオングループ各社がマスターレッシーとして、賃貸借期間20年の固定賃料で建物を一括して借り上げるため、安定した賃料収入が期待できます。

投資方針は、ポートフォリオの80%以上を大規模商業施設(SRSCRSCCSC)で構築することを方針としていて、その他に物流施設にも投資しています。

イオンリート投資法人(3292) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーイオン資産運用会社イオン・リートマネジメント格付AA- / 安定的(JCR) 資...

ケネディクス商業リート投資法人(3453)

ケネディクスがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

投資方針は、小商圏かつ小型のショッピングセンター(NSC)や専門店(スペシャリティストア)、都市駅前型を中心とした「生活密着型商業施設」にポートフォリオの80%以上を投資、物流施設などにもポートフォリオの20%以内で投資するとしています。

ケネディクス商業リート投資法人(3453) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサーケネディクス資産運用会社ケネディクス不動産投資顧問格付A+ / 安定的(JCR) ...

エスコンジャパンリート投資法人(2971)

日本エスコンがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

エスコンジャパンリート投資法人の最大特徴は、底地そこちと土地建物の割合を半々とする投資方針です。

他にも底地に投資しているJ-REITもありますが、ポートフォリオの50%を占めるのはエスコンジャパンリート投資法人だけです。

商業施設(底地含む)にポートフォリオの80%以上、住居・ホテル・物流施設などのその他の用途(底地含む)にポートフォリオの20%未満で投資する方針です。

エスコンジャパンリート投資法人(2971) スポンサー・資産運用会社・格付 スポンサー日本エスコン資産運用会社エスコンアセットマネジメント格付A- / 安定的(R&...

商業施設J-REITの賃料形態

商業施設J-REIT5銘柄の賃料形態ですが、賃料が一定の固定賃料がほとんどとなっています。

商業施設J-REIT賃料形態割合

一部では、売上に応じて賃料が変わる変動賃料も導入されていますが、割合としては微々たるものとなっています。

固定賃料の割合が高いので、テナントの売上増加によるアップサイドは享受できないですが、安定した賃料収入が期待できます。

商業施設J-REITの資産規模一覧

商業施設J-REIT資産規模

日本リテールファンド投資法人の資産規模は8,000億円を超えていて、J-REIT屈指の規模です。

一方、エスコンジャパンリート投資法人は、その10分の1にも満たない小さな規模となっています。

商業施設J-REITの物件数一覧

商業施設J-REIT物件数

1つの物件で火災など何かあったとき、物件数が多いほうが1つの物件が占める割合が小さくなるのでダメージが少なく済みます。

物件数でも日本リテールファンド投資法人が断トツで、次点にはケネディクス商業リート投資法人が続いています。

J-REITのスポンサーを見てみよう!スポンサー一覧をまとめてみた。 J-REITではスポンサーが重要な役割を担っています。 J-REITのスポンサーはどのような会社が務めているのか。 スポン...
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