J-REIT

MCUBS MidCity投資法人(3227)の特徴・投資方針・実績を紹介!

2021年3月1日、日本リテールファンド投資法人(8953)に吸収合併されて「

" data-type="post" data-id="3776">日本都市ファンド投資法人」となりました。

https://hardrockman.com/2020/05/09/jmf/

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三菱商事
UBS
資産運用会社三菱商事・ユービーエス・リアルティ
格付AA- / 安定的(JCR)
A+ / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
三菱商事51%
ユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジー49%

MCUBS MidCity投資法人の特徴

総合商社の三菱商事と世界的な金融グループであるUBSがスポンサーのオフィス主体型J-REITです。

スポンサーが三菱商事とUBSに変わるまでは大阪圏を重点投資エリアとしていたため、関西地方の物件を多く保有しています。

オフィスビルが主体のJ-REITで、資産運用会社が同じ日本リテールファンド投資法人(8953)、産業ファンド投資法人(3249)が投資対象とする用途以外の用途へも投資する方針です。

2019年11月には112億円でホテルを取得しました。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル70%以上
オフィスビル以外30%以下
オフィスビル以外…商業施設、産業用不動産、工場・研究開発施設、インフラ施設、データセンターを除く
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投資エリア

投資エリア割合
三大都市圏70%以上
三大都市圏を除く政令指定都市
それに準ずる主要都市
海外
30%以下
三大都市圏…東京圏、大阪圏、名古屋圏

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

2015年4月にスポンサーが変わってから、ぐんぐんと成長しているのがわかります。

MCUBS MidCity投資法人(3227)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV増減率
‘15.122,17168,9717.2%
‘16.62,17172,6915.4%
‘16.122,17175,3203.6%
‘17.62,38181,0887.7%
‘17.122,38184,6614.4%
‘18.62,61386,0501.6%
‘18.122,67689,6714.2%
‘19.62,60693,7154.5%
‘19.122,87698,8575.5%
‘20.62,876

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

MCUBS MidCity投資法人(3227)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘15.121,45613.0%
‘16.61,420-2.5%
‘16.121,4864.6%
‘17.61,5806.3%
‘17.121,6222.7%
‘18.61,6843.8%2,493
‘18.122,54551.1%2,5010.3%
‘19.62,7518.1%2,6024.0%
‘19.121,955-28.9%2,569-1.3%
‘20.62,0494.8%

公募増資(PO)履歴

MCUBS MidCity投資法人(3227)公募増資履歴

メインスポンサーが三菱商事・UBSになるまで、公募増資はありませんでした。

沿革

2006年6月MIDリート投資法人設立
2006年8月東京証券取引所に上場
2009年12月スポンサーがエートス・キャピタルから関西電力に
2015年4月メインスポンサーが三菱商事・UBSに
2015年6月MCUBS MidCity投資法人に商号変更

上場時のスポンサーは、MID都市開発を通してアメリカの投資ファンド、エートス・キャピタルが務めていました。

MID都市開発は、経営破綻した松下興産という松下グループ(現 パナソニックグループ)のデベロッパーが前身の不動産会社で、アメリカの投資ファンド、エートス・キャピタルの下で再建しました。

スポンサーが関西電力に

2009年12月には、関西電力がエートス・キャピタルからMID都市開発の株式を取得して子会社化しています。

ですが、その後は資産規模の拡大はできず、分配金も下落傾向が続きました。

メインスポンサーが三菱商事・UBSに

2015年4月、外部成長の加速や規模の拡大を図るため、新しくメインスポンサーが三菱商事・UBSに変わりました。

それによって資産運用ガイドラインも変更され、大阪圏を重点投資エリアとする方針から三大都市圏を重点投資エリアとする方針になりました。

関西電力はその後もサブスポンサーを務めていましたが、2019年4月にスポンサーから撤退して、三菱商事・UBSが単独スポンサーとなっています。

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