J-REIT

スターアジア不動産投資法人(3468)の特徴・投資方針・実績を紹介!

独立系不動産投資グループのスターアジアグループがスポンサーの総合型J-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなスターアジア不動産投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサースターアジア・マネジメント・エルエルシー
資産運用会社スターアジア投資顧問
格付A / 安定的(JCR)
A- / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
スターアジア・アセット・マネジメント・エルエルシー100%

スターアジア不動産投資法人の特徴

スターアジア不動産投資法人は、スターアジアグループがスポンサーの総合型J-REIT。

スポンサーのスターアジアグループは米国と日本に拠点を置き、主に米国の大学基金、財団や年金基金等の長期運用を志向する投資家の資金を、日本の不動産等関連資産に投資する独立系の不動産投資グループです。

東京圏に所在する100億円未満の「ミドルサイズアセット」を中心に投資する方針です。

ポートフォリオの用途を分散させて収益の安定化を図っています。

また、劣後社債などのメザニンローン債権へ投資している点も特徴です。

スポンサーのスターアジア・マネジメント・エルエルシーは、優先的物件情報の提供、ウェアハウジング機能の提供など、スターアジアグループのスターアジア・キャピタル・コープ・リミテッドは、投資ビークルを通じた本投資法人の投資口の保有、本投資法人に対するウェアハウジングのための資金提供などを行っています。

合併前のさくら総合リート投資法人のサブスポンサーで、プロパティ・マネジメント業務を行っていた日本管財(9728)と完全子会社の東京キャピタルマネジメントを、出資はないものの「サブ・スポンサー」と位置付けていて、物件情報の提供や一部の物件で東京キャピタルマネジメントがプロパティマネジメント業務を担っています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途ごとの数値目標は定めず、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、学生専用レジデンスに投資する方針です。

また、1つの用途への投資比率は50%以下としています。

2021年7月31日時点のポートフォリオは、オフィスが40.5%、住宅が21.0%、物流施設が16.9%、ホテルが11.4%、商業施設が10.2%となっています。

総合型・複合型J-REIT。各投資法人の考え方で分散投資がされている! 総合型・複合型J-REITの紹介です。 1つの銘柄に投資するだけで、用途を分散した投資ができることになります。 どの用途に...

投資エリア

投資エリア割合
東京圏70%以上

東京圏へ70%以上の割合で、大阪圏、名古屋圏、福岡圏、札幌圏、その他の政令指定都市へも厳選して投資する方針です。

この東京圏は、オフィスと商業施設では東京23区、川崎市、横浜市を、住宅、物流施設、ホテル、学生専用レジデンスでは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県と定義しています。

2021年7月31日時点のポートフォリオは、都心5区が31.3%、その他東京圏が41.0%、その他が27.7%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

スターアジア不動産投資法人(3468)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.161454,8632.1%
‘17.775355,9422.0%
‘18.175356,2060.5%
‘18.786056,4820.5%
‘19.11,01356,268-0.4%
‘19.71,02357,1801.6%
‘20.11,02358,4362.2%
‘20.71,04957,521-1.6%
‘21.11,66757,040-0.8%
‘21.71,66757,9941.7%

「2020年までに資産規模 2,000 億円」の目標は未達でしたが、2026年までの中期計画では、「資産規模3,000億円物件数目安100物件」を目標として掲げています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

分配金はとても安定しているとは言い難いくらい増減が激しいです。

スターアジア不動産投資法人(3468)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘17.11,556221.5%1,910126.8%
‘17.72,21242.1%1,474-22.8%
‘18.12,039-7.8%1,6129.4%
‘18.71,387-32.0%1,7649.4%
‘19.11,86034.2%1,720-2.5%
‘19.71,813-2.6%1,8105.2%
‘20.11,394-23.1%1,769-2.3%
‘20.71,71823.2%1,516-14.3%
‘21.11,676-2.4%1,5311.0%
‘21.71,462-12.8%1,81518.5%
‘22.1(予)1,455
‘22.7(予)1,476

2026年までの中期計画では、1口当たり分配金1,600円以上を目標として掲げています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

スターアジア不動産投資法人(3468)公募増資、第三者割当増資履歴

直近の2022年1月期では、63億円を調達して、借入金とあわせて129億円で7物件を取得しています。

沿革

2015年12月スターアジア不動産投資法人設立
2016年4月東京証券取引所に上場
2020年8月さくら総合リート投資法人を吸収合併

さくら総合リート投資法人(3473)を吸収合併

さくら総合リート投資法人は、2016年9月に上場した総合型J-REITです。

メインスポンサーは、オーストラリアを拠点に不動産開発やファンド運用事業を行っているガリレオグループ、サブスポンサーは日本管財でした。

2019年5月、スターアジアグループがさくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併へ向けた提案を行います。

これに対して、さくら総合リート投資法人は反対の意を表明し、J-REIT初の敵対的買収となりました。

さくら総合リート投資法人側は必死に抵抗し、投資法人みらい(3476)との合併契約を締結するなどしましたが、結局は2019年8月30日の投資主総会にてスターアジア側の提案が可決され、さくら総合リート投資法人と投資法人みらいとの合併契約は終了となっています。

ところが2019年9月12日、さくら総合リート投資法人のスポンサーだったガリレオグループのギャラクシー・ジェイリート・ピーティワイ・リミテッドが、投資主総会の招集方法及び決議方法が違法または不公正だとして投資主総会決議取消訴訟を起こしました。

2020年2月27日、取消訴訟の判決があり、ギャラクシーの請求は棄却されましたが、2020年3月2日、ギャラクシーは東京高等裁判所に控訴。

戦いは続いていましたが、2020年10月2日付で控訴を取り下げています。

これによってさくら総合リート投資法人との合併が無事に成立することになりました。

日本管財は合併後もサブ・スポンサーとして、スターアジア不動産投資法人の運営にかかわっています。

スターアジア不動産投資法人のまとめ

  • スターアジアグループのスポンサーとしての力不足は否めない。
  • 現体制のままでは資産規模目標の達成は非常に厳しいと思われ、目標達成には更なる買収に期待。
  • ポートフォリオの用途の分散は効いているが、物件入替などにより分配金は不安定。
  • 中期計画を信じて投資するか否か…。
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください