J-REIT

森ヒルズリート投資法人(3234)の特徴・投資方針・実績を紹介!

森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんな森ヒルズリート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー森ビル
資産運用会社森ビル・インベストメントマネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
森ビル100%

森ヒルズリート投資法人の特徴

森ヒルズリート投資法人は、森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。

東京都心5区とその周辺地区の高スペック物件を「プレミアム物件」としていて、プレミアム物件を主な投資対象としています。

六本木ヒルズ森タワーや虎ノ門ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワーなど、超の付く大規模物件たちがポートフォリオに並んでいます。

保有する全ての物件が東京都心5区とその周辺地区に立地していて、ほとんどがスポンサーである森ビルの御膝元の港区に集中している点が特徴です。

また、66.2%の物件で森ビルと賃料固定型マスターリース契約を結んでいる点も特徴で、収益の安定を図っています。

森ビルはスポンサーとして、保有不動産の売却に関する優先交渉権の付与、外部物件情報の提供、プロパティ・マネジメント業務の提供などを行います。

さらに、セイムボート出資として、森ビルが投資口の15.0%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル50%以上
住宅、商業施設等50%以下

オフィスビルに50%以上、住宅、商業施設等に50%以下の割合で投資する方針です。

2021年8月2日時点のポートフォリオは、オフィスビルが88.6%、住宅が6.1%、商業施設が5.3%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
東京都心5区及びその周辺地区50%以上
東京圏80%以上
地方主要都市部20%以下

東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)に80%以上、その中でも東京都心5区及びその周辺地区に50%以上、地方主要都市部に20%以下の割合で投資する方針です。

2021年8月2日時点のポートフォリオは、東京都心5区及びその周辺地区が100%で、内訳は港区が88.1%、文京区が6.6%、渋谷区が5.3%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

森ヒルズリート投資法人(3234)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.13,398112,8110.2%
‘17.73,381114,8931.8%
‘18.13,525117,6272.4%
‘18.73,600124,6185.9%
‘19.13,906134,5508.0%
‘19.73,906137,6972.3%
‘20.13,906145,5835.7%
‘20.73,906146,3900.6%
‘21.14,029147,1820.5%
‘21.74,029147,2970.1%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

森ヒルズリート投資法人(3234)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘17.12,6061.5%3,1741.5%
‘17.72,6100.2%3,052-3.8%
‘18.12,6591.9%3,2496.5%
‘18.72,7533.5%3,3422.9%
‘19.12,8222.5%3,3961.6%
‘19.72,8501.0%3,4140.5%
‘20.12,8831.2%3,4350.6%
‘20.72,8980.5%3,4530.5%
‘21.12,9090.4%3,4600.2%
‘21.72,9130.1%3,4730.4%
‘22.1(予)2,910
‘22.7(予)2,860

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

森ヒルズリート投資法人(3234)公募増資、第三者割当増資履歴

直近の2021年1月期には、50億円を調達して、借入金とあわせて122億円で1物件を取得しています。

沿革

2006年2月森ヒルズリート投資法人設立
2006年11月東京証券取引所に上場

森ヒルズリート投資法人のまとめ

  • デベロッパーの森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
  • 数は少ないが、保有物件は東京都心の大規模物件が占めている。
  • オフィスは景気の影響を受けやすいが、賃料固定型マスターリースとパススルー型マスターリースで安定性と収益性のバランスをとっている。
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