フジ・メディア・ホールディングス（4676）傘下のサンケイビルがスポンサーのオフィス主体型J-REITです。
そんなサンケイリアルエステート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | サンケイビル |
| 資産運用会社 | サンケイビル・アセットマネジメント |
| 格付 | なし |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| サンケイビル | 100％ |
サンケイリアルエステート投資法人の特徴
サンケイリアルエステート投資法人は、サンケイビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
サンケイビルが開発したハイグレードミッドサイズオフィスビル「S-GATE」シリーズを始め、オフィスビルへ重点的に投資する方針です。
オフィス以外にも、サンケイビルが開発し、グループ会社のグランビスタ ホテル＆リゾートが運営するホテル、「インターゲートホテルズ」シリーズへも投資しています。
グランビスタ ホテル＆リゾートは、千葉県の大規模レジャー施設「鴨川シーワールド」も運営しています。
セイムボート出資として、サンケイビルが投資口の3.74％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィスビル | 80％程度 |
| サブアセット | 20％程度 |
オフィスビルに80％程度、オフィスビルとは異なる特性を有し、かつポートフォリオ収益の安定性に資する用途をサブアセットとして20％程度の割合で投資する方針です。
2022年8月31日時点のポートフォリオは、オフィスビルが86.6％、サブアセットが13.4％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京圏 大阪市 名古屋市 | 70％以上 |
| 上記を除く政令指定都市 中核市 地方主要都市 | 30％以下 |
東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、大阪市、名古屋市に70％以上、それ以外の政令指定都市、中核市、地方主要都市に30％以下の割合で投資する方針です。
2022年8月31日時点のポートフォリオは、東京圏が72.0％、大阪市が13.6％、その他が14.4％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘19.8 | 434 | 109,583 | – |
| ‘20.2 | 673 | 117,151 | 6.9% |
| ‘20.8 | 673 | 126,023 | 7.6% |
| ‘21.2 | 715 | 124,489 | -1.2% |
| ‘21.8 | 715 | 125,369 | 0.7% |
| ‘22.2 | 966 | 126,247 | 0.7% |
| ‘22.8 | 966 | 125,250 | -0.8% |
資産規模の目標を上場から1年半程度で1,000億円、3年程度で2,000～3,000億円としていました。
しかし、2020年2月期からは短期目標として1,000億円、中期目標として2,000～3,000億円でグローバルインデックス組入れを目指すとしています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘19.8 | 1,399 | – | 1,916 | – |
| ‘20.2 | 2,995 | 114.1% | 3,600 | 87.9% |
| ‘20.8 | 2,532 | -15.5% | 3,147 | -12.6% |
| ‘21.2 | 2,849 | 12.5% | 3,485 | 10.7% |
| ‘21.8 | 2,862 | 0.5% | 3,482 | -0.1% |
| ‘22.2 | 2,979 | 4.1% | 3,635 | 4.4% |
| ‘22.8 | 3,158 | 6.0% | 3,821 | 5.1% |
| ‘23.2（予） | 2,239 | – | ||
| ‘22.8（予） | 2,377 | – |
旗艦物件である品川シーサイドＴＳタワーから大口テナントのソニーグループが退去することにより、2023年2月期は大幅な減配予想となっています。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
直近では2022年2月期に128億円を調達して、251億円で4物件を取得しています。
沿革
| 2018年11月 | サンケイリアルエステート投資法人設立 |
| 2019年3月 | 東京証券取引所に上場 |
サンケイリアルエステート投資法人のまとめ
- サンケイビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
- 資産規模は小さく、まだまだこれから。
- 物件数が少なく分散が効いていないため、テナント退去による影響が大きい。
