J-REIT

森トラストリート投資法人(8961)の特徴・投資方針・実績を紹介!

デベロッパーの森トラストがメインスポンサーのJ-REITです。

そんな森トラストリート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー森トラスト
森トラスト・ホテルズ&リゾーツ
資産運用会社森トラスト・アセットマネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
森トラスト95%
森トラスト・ホテルズ&リゾーツ5%

森トラストリート投資法人の特徴

森トラストリート投資法人は、森トラストがメインスポンサー、その子会社の森トラスト・ホテルズ&リゾーツがサブスポンサーの総合型J-REIT。

安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産として、東京都心部を中心に全国主要都市に立地する「資産性」及び高いグレードを有するクオリティの高いアセットへ重点投資する方針です。

スポンサーの森トラストは、保有する物件の売却情報の提供やマスターリースなどにより本投資法人をサポートします。

セイムボート出資として、森トラスト・ホールディングスが投資口の29.2%を保有していて、森トラストリート投資法人は森トラスト・ホールディングスの持分法適用関連会社です。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル40~80%
宿泊施設20~55%
その他(商業施設、住宅)0~30%

オフィスビルに40~80%宿泊施設に20~55%、その他に10~30%の割合で投資する方針です。

2023年3月1日時点のポートフォリオは、オフィスビルが55.2%、宿泊施設が30.2%、その他が14.5%となっています。

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投資エリア

投資エリア(オフィス)割合
東京都心部60%以上
都心周辺部・政令指定都市等40%以下

東京都心部(千代田区、中央区、港区、品川区、渋谷区、新宿区)に60%以上、都心周辺部・政令指定都市等(首都圏(東京都心部を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)及び政令指定都市等)に40%以下の割合で投資する方針です。

投資エリア(宿泊施設)割合
全国主要都市
著名な観光地エリア

投資エリアの割合は定めていませんが、全国主要都市(東京23区及び政令指定都市)と著名な観光地エリア(魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、または将来、観光集客力が見込めるエリア)に投資する方針です。

2023年3月1日時点のポートフォリオは、東京都心部が80.0%、全国主要都市が16%、その他が4.0%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

森トラスト総合リート投資法人(8961)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.93,281135,490-0.5%
‘17.33,281137,5451.5%
‘17.93,159147,5237.3%
‘18.33,240146,429-0.7%
‘18.93,240152,5384.2%
‘19.33,240155,3491.8%
‘19.93,240162,6764.7%
‘20.33,240164,0030.8%
‘20.93,240148,741-9.3%
‘21.33,240149,3820.4%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

森トラスト総合リート投資法人(8961)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.93,5701.4%4,5441.6%
‘17.33,6030.9%4,6332.0%
‘17.94,96437.8%4,250-8.3%
‘18.33,650-26.5%4,5978.2%
‘18.93,6500.0%4,5970.0%
‘19.33,6660.4%4,6270.7%
‘19.93,7091.2%4,6821.2%
‘20.33,7852.0%4,7631.7%
‘20.93,8321.2%4,8231.3%
‘21.33,8751.1%4,728-2.0%
‘21.9(予)3,392
‘22.3(予)3,000

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

森トラスト総合リート投資法人(8961)公募増資、第三者割当増資履歴

約390億円の公募増資を行った2010年9月期には、旗艦物件の東京汐留ビルディングを1,100億円で取得しています。

沿革

2001年10月森トラスト総合リート投資法人設立
2004年2月東京証券取引所に上場
2023年3月森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)を吸収合併
商号を森トラストリート投資法人に変更

森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)を吸収合併

2022年11月22日、「森トラスト総合リート投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」が発表されました。

森トラスト総合リート投資法人では、オフィスの大型優良物件の新規取得機会の減少、テナント退去による収益力の低下により今後の成長性に、森トラスト・ホテルリート投資法人では、ホテルの収益変動リスクが顕在化したことにより安定性の確保にそれぞれ課題を抱えていました。

これらの課題を解決すべく、合併によってオフィスの安定性とホテルの成長性を備えた総合型REITとなることを決定しました。

森トラストリート投資法人のまとめ

  • 大手デベロッパーの森トラストがメインスポンサーの総合型J-REIT。
  • 大規模オフィスとホテルを主体としたポートフォリオ。
  • 合併を機に成長していけるか注目。
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...

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