J-REIT

森トラスト総合リート投資法人(8961)の特徴・投資方針・実績を紹介!

デベロッパーの森トラストがスポンサーのJ-REITです。

そんな森トラスト総合リート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー森トラスト
資産運用会社森トラスト・アセットマネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
森トラスト95%
森トラスト・ホテルズ&リゾーツ5%

森トラスト総合リート投資法人の特徴

森トラスト総合リート投資法人は、森トラストがスポンサーの総合型J-REIT。

「選別投資による安定的なポートフォリオの構築」を掲げていて、東京都心のオフィスビル中心市場競争力の高い大型物件への投資が特徴です。

物件数は少ないですが1物件あたりの規模が大きく、J-REITの中でトップクラスです。

スポンサーの森トラストは、保有する物件の売却情報の提供やマスターリースなどにより本投資法人をサポートします。

セイムボート出資として、森トラスト・ホールディングスが投資口の26.5%を保有していて、森トラスト総合リート投資法人は森トラスト・ホールディングスの持分法適用関連会社です。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス70~90%
商業施設
その他
10~30%

オフィスに70~90%、商業施設やその他に10~30%の割合で投資する方針です。

2021年3月31日時点のポートフォリオは、オフィスが71.2%、商業施設が22.0%、住宅・ホテルが6.8%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
東京都心部(オフィス)60~70%
東京都心部(商業施設・その他)0~10%
その他(オフィス)10~20%
その他(商業施設・その他)10~20%

東京都心部(千代田区、中央区、港区、品川区、渋谷区、新宿区)に60~80%、その他(東京都心部を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、その他主要都市)に20~40%の割合で投資する方針です。

2021年3月31日時点のポートフォリオは、東京都心部が80.2%、その他が19.8%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

森トラスト総合リート投資法人(8961)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.93,281135,490-0.5%
‘17.33,281137,5451.5%
‘17.93,159147,5237.3%
‘18.33,240146,429-0.7%
‘18.93,240152,5384.2%
‘19.33,240155,3491.8%
‘19.93,240162,6764.7%
‘20.33,240164,0030.8%
‘20.93,240148,741-9.3%
‘21.33,240149,3820.4%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

森トラスト総合リート投資法人(8961)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.93,5701.4%4,5441.6%
‘17.33,6030.9%4,6332.0%
‘17.94,96437.8%4,250-8.3%
‘18.33,650-26.5%4,5978.2%
‘18.93,6500.0%4,5970.0%
‘19.33,6660.4%4,6270.7%
‘19.93,7091.2%4,6821.2%
‘20.33,7852.0%4,7631.7%
‘20.93,8321.2%4,8231.3%
‘21.33,8751.1%4,728-2.0%
‘21.9(予)3,392
‘22.3(予)3,000

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

森トラスト総合リート投資法人(8961)公募増資、第三者割当増資履歴

約390億円の公募増資を行った2010年9月期には、旗艦物件の東京汐留ビルディングを1,100億円で取得しています。

沿革

2001年10月森トラスト総合リート投資法人設立
2004年2月東京証券取引所に上場

森トラスト総合リート投資法人のまとめ

  • 大手デベロッパーの森トラストがスポンサーの総合型J-REIT。
  • 大規模オフィスを主体としたポートフォリオ。
  • 物件数は15件と少なく分散が効いていないため、テナントが退去したときの影響は大きい。
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