デベロッパーの森トラストがスポンサーのJ-REITです。
そんな森トラスト総合リート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 森トラスト |
| 資産運用会社 | 森トラスト・アセットマネジメント |
| 格付 | AA / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 森トラスト | 95％ |
| 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ | 5％ |
森トラスト総合リート投資法人の特徴
森トラスト総合リート投資法人は、森トラストがスポンサーの総合型J-REIT。
「選別投資による安定的なポートフォリオの構築」を掲げていて、東京都心のオフィスビル中心、市場競争力の高い大型物件への投資が特徴です。
物件数は少ないですが1物件あたりの規模が大きく、J-REITの中でトップクラスです。
スポンサーの森トラストは、保有する物件の売却情報の提供やマスターリースなどにより本投資法人をサポートします。
セイムボート出資として、森トラスト・ホールディングスが投資口の26.5％を保有していて、森トラスト総合リート投資法人は森トラスト・ホールディングスの持分法適用関連会社です。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィス | 70～90％ |
| 商業施設 その他 | 10～30％ |
オフィスに70～90％、商業施設やその他に10～30％の割合で投資する方針です。
2021年3月31日時点のポートフォリオは、オフィスが71.2％、商業施設が22.0％、住宅・ホテルが6.8％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京都心部（オフィス） | 60～70％ |
| 東京都心部（商業施設・その他） | 0～10％ |
| その他（オフィス） | 10～20％ |
| その他（商業施設・その他） | 10～20％ |
東京都心部（千代田区、中央区、港区、品川区、渋谷区、新宿区）に60～80％、その他（東京都心部を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、その他主要都市）に20～40％の割合で投資する方針です。
2021年3月31日時点のポートフォリオは、東京都心部が80.2％、その他が19.8％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘16.9 | 3,281 | 135,490 | -0.5% |
| ‘17.3 | 3,281 | 137,545 | 1.5% |
| ‘17.9 | 3,159 | 147,523 | 7.3% |
| ‘18.3 | 3,240 | 146,429 | -0.7% |
| ‘18.9 | 3,240 | 152,538 | 4.2% |
| ‘19.3 | 3,240 | 155,349 | 1.8% |
| ‘19.9 | 3,240 | 162,676 | 4.7% |
| ‘20.3 | 3,240 | 164,003 | 0.8% |
| ‘20.9 | 3,240 | 148,741 | -9.3% |
| ‘21.3 | 3,240 | 149,382 | 0.4% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘16.9 | 3,570 | 1.4% | 4,544 | 1.6% |
| ‘17.3 | 3,603 | 0.9% | 4,633 | 2.0% |
| ‘17.9 | 4,964 | 37.8% | 4,250 | -8.3% |
| ‘18.3 | 3,650 | -26.5% | 4,597 | 8.2% |
| ‘18.9 | 3,650 | 0.0% | 4,597 | 0.0% |
| ‘19.3 | 3,666 | 0.4% | 4,627 | 0.7% |
| ‘19.9 | 3,709 | 1.2% | 4,682 | 1.2% |
| ‘20.3 | 3,785 | 2.0% | 4,763 | 1.7% |
| ‘20.9 | 3,832 | 1.2% | 4,823 | 1.3% |
| ‘21.3 | 3,875 | 1.1% | 4,728 | -2.0% |
| ‘21.9（予） | 3,392 | – | ||
| ‘22.3（予） | 3,000 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
約390億円の公募増資を行った2010年9月期には、旗艦物件の東京汐留ビルディングを1,100億円で取得しています。
沿革
| 2001年10月 | 森トラスト総合リート投資法人設立 |
| 2004年2月 | 東京証券取引所に上場 |
森トラスト総合リート投資法人のまとめ
- 大手デベロッパーの森トラストがスポンサーの総合型J-REIT。
- 大規模オフィスを主体としたポートフォリオ。
- 物件数は15件と少なく分散が効いていないため、テナントが退去したときの影響は大きい。
