J-REIT

エスコンジャパンリート投資法人(2971)の特徴・投資方針・実績を紹介!

不動産販売事業を主力とする日本エスコン(8892)がスポンサーの商業施設主体型J-REITです。

そんなエスコンジャパンリート投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー日本エスコン
資産運用会社エスコンアセットマネジメント
格付A- / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
日本エスコン100%

エスコンジャパンリート投資法人の特徴

デベロッパーの日本エスコン(8892)がスポンサーの商業施設主体型J-REIT。

分譲マンション開発が主力ですが、『tonarieトナリエ』ブランドの地域に密着した近隣型ショッピングセンターなどの商業施設や物流施設、賃貸マンションの開発も行っています。

エスコンジャパンリート投資法人は、食品、医薬品、携帯電話、大型家電、大型家具など、インターネットよりも実店舗での購入割合が高い生活必需品を扱う、駅直結、住宅密集地又は幹線道路に面する等の日常生活圏に立地する商業施設を「暮らし密着型商業施設」として重点投資する方針です。

また、底地そこちへの投資比率を50%程度としている点が最大の特徴です。

他のJ-REITでも底地へ投資している銘柄もありますが、50%という高い比率はエスコンジャパンリート投資法人だけです。

底地のメリットとして、長期に安定した賃料収入が得られる点、減価償却費や修繕費などの経費がかからない点、災害によるリスクが低い点などが挙げられます。

スポンサーの日本エスコンは、本投資法人へ物件情報の提供、優先交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供、内部成長では子会社のエスコンプロパティがプロパティマネジメント業務を担うなどスポンサーとして本投資法人の成長に寄与しています。

また、日本エスコンは中部電力(9502)の子会社で、中部電力と中電不動産がエスコンジャパンリート投資法人のサポート会社となっています。

中部電力は物件情報の提供など、中電不動産も物件情報の提供に加えて、ウェアハウジングやリーシングサポートなどを行っています。

セイムボート出資として、日本エスコンが投資口の4.8%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
暮らし密着型商業施設(底地含む)80%以上
その他(底地含む)20%未満

暮らし密着型商業施設に80%以上、その他のホテル、住居、物流施設などに20%以下の割合で投資する方針です。

2021年3月12日時点のポートフォリオは、暮らし密着型商業施設が100%となっています。

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物件タイプ割合
底地50%程度
土地建物50%程度

底地と土地建物には、それぞれ50%程度の割合として、投資する商業施設については、対象とする商業施設のタイプによって分けられていて、SS(スペシャリティストア)については主に「底地」へ、NSC(ネイバーフッドショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)については「底地と土地建物の双方」へ、GMS(ゼネラルマーチャンダイズストア)市街地型、駅近型については主に「土地建物」へ投資する方針です。

2021年3月12日時点のポートフォリオは、底地が49.2%、土地建物が50.8%となっています。

投資エリア

投資エリア割合
四大都市圏75%以上
その他25%未満

首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県)、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県)、中京圏(愛知県、静岡県、三重県、岐阜県)、福岡圏(福岡県)の四大都市圏へ75%以上、その他のエリアに25%未満で投資する方針です。

2021年3月12日時点のポートフォリオは、首都圏が14.9%、近畿圏が51.3%、中京圏が9.8%、福岡圏が20.0%、その他が4.1%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

エスコンジャパンリート投資法人(2971)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘19.7416113,626
‘20.1416114,5920.9%
‘20.7519117,3272.4%
‘21.1519116,970-0.3%

中期目標として資産規模1,000億円の達成を目指しています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

エスコンジャパンリート投資法人(2971)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘19.72,8353,183
‘20.13,72831.5%4,08128.2%
‘20.73,439-7.8%3,868-5.2%
‘21.13,5994.7%
‘21.7(予)3,492
‘22.1(予)3,315

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

エスコンジャパンリート投資法人(2971)公募増資履歴

2020年7月期に上場後初の公募増資を行い、52億円を調達して、借入金とあわせて103億円で3物件を取得しています。

沿革

2016年8月エスコンジャパンリート投資法人設立
2019年2月東京証券取引所に上場

エスコンジャパンリート投資法人のまとめ

  • デベロッパーの日本エスコンがスポンサーの商業施設主体型J-REIT。
  • 底地の割合をポートフォリオの50%程度とする類を見ない投資方針。
  • 創業の地である近畿圏の物件が多いが、中部電力の子会社となったことで更なるサポート、中京圏へも拡大が期待できるか?

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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