総合商社の住友商事（8053）がスポンサーの物流施設主体型のJ-REITです。
そんなSOSiLA物流リート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 住友商事 |
| 資産運用会社 | 住商リアルティ・マネジメント |
| 格付 | A+ / ポジティブ（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 住友商事 | 100％ |
SOSiLA物流リート投資法人の特徴
住友商事がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。
住友商事が開発した物流施設「SOSiLA」シリーズへ重点的に投資する方針です。社会とのつながり・環境への配慮や持続的成長・人と労働環境への配慮の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方を表現したもので、「Sociability,Sustainability,and Individuality for Logistic Aspect」でSOSiLAとのことです。
100年を超える不動産事業の実績があるスポンサーの住友商事は、物流不動産事業を、オフィスビル、分譲マンション、商業施設に続く「第4の柱」と位置づけており、都市型立地を中心に「SOSiLA」を開発していく方針です。
また、外部から取得した物流不動産、インダストリアル不動産を「LiCS」としてブランディングしています。セイムボート出資として、投資口の4％をスポンサーの住友商事が保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| 物流不動産 | 80％以上 |
| インダストリアル不動産 | 20％以下 |
物流不動産に80％以上、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード、空港・港湾関連施設などのインダストリアル不動産にも20％以下の割合で投資する方針です。
物流不動産の中でも、消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な「消費地近接型物流施設」を中心に投資するとしています。
2021年5月31日時点のポートフォリオは、物流不動産が93.0％、インダストリアル不動産が7.0％となっています。
物流不動産のタイプは、マルチテナント型が98.8％、ビルド・トゥ・スーツ型が1.2％です。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 関東エリア 関西エリア | 70％以上 |
| その他 | 30％以下 |
関東エリア（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県）と関西エリア（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県、三重県）に70％以上、海外を含めたその他のエリアに30％以下の割合で投資する方針です。
2021年5月31日時点のポートフォリオは、関東エリアが67.4％、関西エリアが32.6％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘20.5 | 765 | 106,411 | – |
| ‘20.11 | 777 | 110,237 | 3.6% |
| ‘21.5 | 1,008 | 113,800 | 3.2% |
中期成長目標として資産規模2,000億円台を掲げていて、資産規模の拡大に伴い格付の向上・主要インデックスへの組入れを目指すとしています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘20.5 | 2,173 | – | 2,660 | – |
| ‘20.11 | 2,390 | 10.0% | 2,884 | 8.4% |
| ‘21.5 | 2,520 | 5.4% | – | |
| ‘21.11（予） | 2,504 | – | ||
| ‘22.5（予） | 2,522 | – |
減価償却費の30％相当額を目途として、毎期継続的に利益超過分配を行う方針です。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
2021年5月期に上場後初の公募増資を行いました。
105億円を調達して、借入金とあわせて230億円で2物件を取得しています。
これによって資産規模1,000億円を達成しました。
沿革
| 2019年6月 | SOSiLA物流リート投資法人設立 |
| 2019年12月 | 東京証券取引所に上場 |
SOSiLA物流リート投資法人のまとめ
- 総合商社の住友商事がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。
- 上場して間もなく資産規模は小さいが、スポンサーは物流施設の開発に積極的なため、今後の成長に期待。
