J-REIT

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)の特徴・投資方針・実績を紹介!

アセットマネジメント会社のケネディクスがスポンサーの住宅・ヘルスケア施設主体型J-REITです。

そんなネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーケネディクス
資産運用会社ケネディクス不動産投資顧問
格付A+ / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
ケネディクス100%

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の特徴

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、ケネディクスがスポンサーの住宅とヘルスケア施設が主体の総合型J-REITです。

住宅を「安定性」、ヘルスケア施設と宿泊施設を「成長性」が見込めるアセットとして投資する方針を示しています。

また、J-REITでは珍しく、原則として分配金の維持または増配を行い減配しない「累進的配当政策」を導入しています

コロナなど不測の事態による影響があった場合には、内部留保の取り崩しも活用しながら、分配金水準の安定化に注力するとのことです。

本投資法人の運用は、スポンサーのケネディクスと子会社で私募ファンドを運用するケネディクス・インベストメント・パートナーズによる物件のパイプラインサポート、ウェアハウジング機能などに加えて、新生銀行、三菱UFJ信託銀行、長谷工コーポレーション、住協ホールディングスがサポート会社となっており、物件売却情報の提供を始め、各社の強みを活かしたサポート体制が構築されています。

さらに2021年10月には、ケネディクスの親会社の三井住友ファイナンス&リースとSMFLみらいパートナーズの2社と、物件情報提供などのサポート契約を締結しています。

セイムボート出資として、ケネディクスが投資口の2.96%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
居住用施設60%以上
ヘルスケア施設30%以下
宿泊施設20%以下
その他10%以下

賃貸住宅、サービスアパートメントなどの居住用施設に60%以上、有料老人ホーム、病院などのヘルスケア施設に30%以下、ホテルなどの宿泊施設に20%以下、その他の底地や保育施設などに10%以下で投資する方針です。

2021年8月2日時点のポートフォリオは、居住用施設が76.4%、ヘルスケア施設が21.8%、宿泊施設が1.8%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
東京経済圏50%以上
地方経済圏
その他
50%以下

東京経済圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の主要都市)に50%以上、地方経済圏(政令指定都市を始めとする地方都市)とその他のエリアに50%以下で投資する方針です。

2021年8月2日時点のポートフォリオは、東京経済圏が65.3%、地方経済圏が34.2%、その他が0.5%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

2018年1月期までは、合併前のケネディクス・レジデンシャル投資法人の数値です。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.11,550149,0793.6%
‘17.71,550152,5282.3%
‘18.11,641153,7160.8%
‘18.71,928161,3204.9%
‘19.12,209164,6992.1%
‘19.72,332170,8443.7%
‘20.12,347176,9373.6%
‘20.72,489179,8171.6%
‘21.12,594185,8653.4%
‘21.72,657191,6203.1%

2025年までに資産規模3,700億円を目標として掲げています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

こちらも2018年1月期までは、合併前のケネディクス・レジデンシャル投資法人の数値です。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘17.13,2662.7%4,5692.8%
‘17.73,3161.5%4,6231.2%
‘18.13,4734.7%4,7202.1%
‘18.74,02615.9%7,82465.8%
‘19.14,0390.3%5,466-30.1%
‘19.74,0630.6%5,453-0.2%
‘20.14,0640.0%5,5361.5%
‘20.74,0650.0%5,486-0.9%
‘21.14,0660.0%5,430-1.0%
‘21.74,1171.3%
‘22.1(予)4,101
‘22.7(予)4,101

累進配当政策により、分配金の下限を4,101円に設定していて、定期的に上方見直しする方針です。

2025年までに巡航水準の1口当たり分配金4,300円の達成を目標に掲げています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)公募増資、第三者割当増資履歴

直近の2021年7月期では、74億円を調達して、借入金とあわせて100億円で6物件を取得しています。

沿革

2011月11月ケネディクス・レジデンシャル投資法人設立
2012年4月東京証券取引所に上場
2018年3月ジャパン・シニアリビング投資法人を吸収合併
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人に商号変更

賃貸住宅主体型のJ-REITとして、2011年11月に上場しました。

金融緩和が続く中、物件取得競争の激化により外部成長の鈍化が課題となっていました。

その課題に対応するため、資産規模の拡大による外部成長機会の確保等を求めてジャパン・シニアリビング投資法人との合併に至っています。

ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)

ジャパン・シニアリビング投資法人は、2015年7月に上場したヘルスケア施設特化型のJ-REITでした。

メインスポンサーはケネディクスで、新生銀行(8303)、長谷工コーポレーション(1808)、三菱UFJ信託銀行、LIXILグループ(5938)、損保ジャパン日本興亜ホールディングス(現:SOMPOホールディングス、8630)がサブスポンサーとなっていました。

合併前の資産規模は279億円と小さく、投資口価格の低迷、それによる外部成長の機会喪失が課題となっていました。

吸収合併後も新生銀行、長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行の3社はサポート会社として、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の運営にかかわっています。

投資主優待制度

1月末、7月末に投資口を1口以上所有してる投資主が対象に、ヘルスケア施設で様々なサービスを体験することができます。

詳細はケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人HPをご覧ください。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人のまとめ

  • 国内有数のアセットマネジメント会社、ケネディクスがスポンサーの住宅とヘルスケア施設主体型J-REIT。
  • 住宅がポートフォリオの多くを占めていて、物件の分散が効き安定につながっている。
  • 資産規模の拡大を目指してはいるものの、なかなか思うようには拡大できていない印象。
  • ケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの子会社となったことで、今後の行方にどのような影響があるか?
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