不動産アセットマネジメント会社のケネディクスがスポンサーの住宅・ヘルスケア施設主体型J-REITです。
そんなケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | ケネディクス |
| 資産運用会社 | ケネディクス不動産投資顧問 |
| 格付 | AA- / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| ケネディクス | 100％ |
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の特徴
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、ケネディクスがスポンサーの住宅とヘルスケア施設が主体の総合型J-REITです。
住宅を「安定性」、ヘルスケア施設と宿泊施設を「成長性」が見込めるアセットとして投資する方針を示しています。
コロナなど不測の事態による影響があった場合には、内部留保の取り崩しも活用しながら、分配金水準の安定化に注力するとのことです。
本投資法人の運用は、スポンサーのケネディクスと子会社で私募ファンドを運用するケネディクス・インベストメント・パートナーズによる物件のパイプラインサポート、ウェアハウジング機能などに加えて、新生銀行、三菱UFJ信託銀行、長谷工コーポレーション、住協ホールディングスがサポート会社となっており、物件売却情報の提供を始め、各社の強みを活かしたサポート体制が構築されています。
さらに2021年10月には、ケネディクスの親会社の三井住友ファイナンス＆リースとSMFLみらいパートナーズの2社と、物件情報提供などのサポート契約を締結しています。
セイムボート出資として、ケネディクスが投資口の2.96%を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| 居住用施設 | 60％以上 |
| ヘルスケア施設 | 30％以下 |
| その他 | 10％以下 |
賃貸住宅、サービスアパートメントなどの居住用施設に60％以上、有料老人ホーム、病院などのヘルスケア施設に30％以下、その他の宿泊施設や保育施設、底地などに10％以下で投資する方針です。
2021年8月2日時点のポートフォリオは、居住用施設が76.4％、ヘルスケア施設が21.8％、その他が1.8％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京経済圏 | 50％以上 |
| 地方経済圏 その他 | 50％以下 |
東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の主要都市）に50％以上、地方経済圏（政令指定都市を始めとする地方都市）とその他のエリアに50％以下で投資する方針です。
2021年8月2日時点のポートフォリオは、東京経済圏が65.3％、地方経済圏が34.2％、その他が0.5％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
2018年1月期までは、合併前のケネディクス・レジデンシャル投資法人の数値です。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘17.1 | 1,550 | 149,079 | 3.6% |
| ‘17.7 | 1,550 | 152,528 | 2.3% |
| ‘18.1 | 1,641 | 153,716 | 0.8% |
| ‘18.7 | 1,928 | 161,320 | 4.9% |
| ‘19.1 | 2,209 | 164,699 | 2.1% |
| ‘19.7 | 2,332 | 170,844 | 3.7% |
| ‘20.1 | 2,347 | 176,937 | 3.6% |
| ‘20.7 | 2,489 | 179,817 | 1.6% |
| ‘21.1 | 2,594 | 185,865 | 3.4% |
| ‘21.7 | 2,657 | 191,620 | 3.1% |
2025年までに資産規模3,700億円を目標として掲げています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
こちらも2018年1月期までは、合併前のケネディクス・レジデンシャル投資法人の数値です。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘17.1 | 3,266 | 2.7% | 4,569 | 2.8% |
| ‘17.7 | 3,316 | 1.5% | 4,623 | 1.2% |
| ‘18.1 | 3,473 | 4.7% | 4,720 | 2.1% |
| ‘18.7 | 4,026 | 15.9% | 7,824 | 65.8% |
| ‘19.1 | 4,039 | 0.3% | 5,466 | -30.1% |
| ‘19.7 | 4,063 | 0.6% | 5,453 | -0.2% |
| ‘20.1 | 4,064 | 0.0% | 5,536 | 1.5% |
| ‘20.7 | 4,065 | 0.0% | 5,486 | -0.9% |
| ‘21.1 | 4,066 | 0.0% | 5,430 | -1.0% |
| ‘21.7 | 4,117 | 1.3% | – | |
| ‘22.1（予） | 4,101 | – | ||
| ‘22.7（予） | 4,101 | – |
累進配当政策により、分配金の下限を4,101円に設定していて、定期的に上方見直しする方針です。
2025年までに巡航水準の1口当たり分配金4,300円の達成を目標に掲げています。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
直近の2021年7月期では、74億円を調達して、借入金とあわせて100億円で6物件を取得しています。
沿革
| 2011月11月 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人設立 |
| 2012年4月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2018年3月 | ジャパン・シニアリビング投資法人を吸収合併 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人に商号変更 |
| 2023年11月 | ケネディクス・オフィス投資法人（8972）に吸収合併 |
賃貸住宅主体型のJ-REITとして、2011年11月に上場しました。
金融緩和が続く中、物件取得競争の激化により外部成長の鈍化が課題となっていました。
その課題に対応するため、資産規模の拡大による外部成長機会の確保等を求めてジャパン・シニアリビング投資法人との合併に至っています。
ジャパン・シニアリビング投資法人（3460）
ジャパン・シニアリビング投資法人は、2015年7月に上場したヘルスケア施設特化型のJ-REITでした。
メインスポンサーはケネディクスで、新生銀行（8303）、長谷工コーポレーション（1808）、三菱UFJ信託銀行、LIXILグループ（5938）、損保ジャパン日本興亜ホールディングス（現：SOMPOホールディングス、8630）がサブスポンサーとなっていました。
合併前の資産規模は279億円と小さく、投資口価格の低迷、それによる外部成長の機会喪失が課題となっていました。
吸収合併後も新生銀行、長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行の3社はサポート会社として、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の運営にかかわっています。
ケネディクス・オフィス投資法人（8972）に吸収合併
2023年6月13日、「ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」が発表されました。
ケネディクス・オフィスでは厳しい物件取得環境とNAV割れで成長性に課題が、ケネディクス・レジデンシャル・ネクストでは物件取得環境激化とNAV割れ、高LTVによる金融コスト増加懸念が、ケネディクス商業リートでは物件取得環境の激化、インフレによるコスト増でも長期固定賃料のため内部成長余地が限定的という課題がありました。
そのような中で、投資対象セクターを拡大して物流施設やホテルへも積極投資を行い、更にはセクターを跨いだ投資が可能となること、資産規模がJ-REITで第3位となってプレゼンス（存在感）が向上することなどを理由に、課題に対処するために3つのJ-REITが合併し、総合型J-REITとなることを決定しました。
投資主優待制度
1月末、7月末に投資口を1口以上所有してる投資主が対象に、ヘルスケア施設で様々なサービスを体験することができます。
詳細はケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人HPをご覧ください。
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人のまとめ
- 国内有数のアセットマネジメント会社、ケネディクスがスポンサーの住宅とヘルスケア施設主体型J-REIT。
- 住宅がポートフォリオの多くを占めていて、物件の分散が効き安定につながっている。
- 資産規模の拡大を目指してはいるものの、なかなか思うようには拡大できていない印象。
- ケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの子会社となったことで、今後の行方にどのような影響があるか？
