こんにちは、ハードロックマン（@hardrockman_i）です。
これまでも何度か不動産投資のキャッシュフローや所得についてご紹介してきましたが、今回はさらに詳しくご紹介したいと思います。
いや～今回改めて見直してみて感じましたが、酷い状況ですね。(^_^;)
Contents
TATERUによる事業計画書
これが1棟目アパートの購入前の販売資料です。
71,700,000円を借入、4,988,000円を自己資金で賄います。
その結果、1年目で715,300円が得られる事業計画です。
これのどこに魅力を感じて投資を決めたのか。
今では理解に苦しみます。(>_<)
なお、「不動産投資初心者が1棟目のアパートを購入！」でご紹介したように、販売資料に書かれている表面利回りは小細工がされています。
表面利回り7.11％と記載されていますが本来は6.33％で、約0.8％水増しされています。
TATERU Apartment 1棟目の実績
さて、当初の事業計画どおりにいったのでしょうか？
1棟目アパートは昨年の1月下旬竣工でしたが、TATERUでは空室保証の免責期間が40日間あります。
その期間は入居者が入っていても家賃は入ってこない仕組みです。
まあ、竣工から40日経っても1部屋も埋まらず全部屋空室保証となりましたが…。
そのため、家賃が入ってきたのは昨年3月の途中からになります。
わかりやすくするために昨年4月から今年3月までの1年間で比較してみたいと思います。
では実績を見てみましょう。
( ﾟдﾟ) ・・・
(つд⊂)ｺﾞｼｺﾞｼ
(；ﾟдﾟ) ・・・
(つд⊂)ｺﾞｼｺﾞｼｺﾞｼ
(；ﾟ Дﾟ) …！？
年間収支は94,648円。
これは最悪の場合を想定したシミュレーションではありません。
新築アパートの1年目の実績です。
71,700,000円の借金をして94,648円です。
事業計画と実績を比較
先ほどの実績表から年間合計を抜き出して、当初の事業計画と比較してみます。
こんな感じです。
| 年間合計 | 当初計画 | 差額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 収入 | 賃料・共益費 | 3,892,334 | 4,536,000 | -643,666 |
| 礼金 | 61,000 | 0 | 61,000 | |
| 短期解約違約金 | 240,000 | 0 | 240,000 | |
| 原状回復（入居者負担） | 2,160 | 0 | 2,160 | |
| 収入合計 | 4,195,494 | 4,536,000 | -340,506 | |
| 支出 | 借入支払 | 3,101,640 | 3,099,600 | 2,040 |
| 管理料 | 210,185 | 246,000 | -35,815 | |
| 光インターネット代 | 103,680 | 104,400 | -720 | |
| 清掃料 | 64,800 | 64,800 | 0 | |
| 固定資産税 | 191,600 | 305,900 | -114,300 | |
| 広告料（AD） | 254,880 | 0 | 254,880 | |
| 原状回復費 | 56,160 | 0 | 56,160 | |
| 振込手数料 | 9,072 | 0 | 9,072 | |
| 共用部電気代 | 13,338 | 0 | 13,338 | |
| 共用部水道代 | 6,023 | 0 | 6,023 | |
| 火災保険料 | 89,468 | 0 | 89,468 | |
| 支出合計 | 4,100,846 | 3,820,700 | 280,146 | |
| 収支合計 | 94,648 | 715,300 | -620,652 | |
計画を620,652円も下回っています！！
事業計画の715,300円に対して、実績の94,648円は約86％減になります！！
賃料・共益費
気になるのはやはり賃料・共益費です。
計画と比べて643,666円も少ないです。
1年目にもかかわらず103号室と203号室の2部屋が退去となりました。
退去後は入居がなかなか決まらず、空室期間は125日と136日。
約4ヶ月もの間空室でした。
満室で1年間だと365日✕6部屋＝2,190日、家賃が入ってこない期間が合わせて261日ありましたので家賃がもらえていた日は1,929日です。
TATERUによる空室保証もあって1,929日は家賃が入ってきます。
1,929日/2,190日で、家賃ベースの入居率は約88％になります。
この家賃ベースの入居率はTATERUによる空室保証があったため約88％となりました。
空室保証期間は空室として、入居日ベースの入居率を算出してみます。
竣工日から1年間で入居していたのは1,481日、1,481日/2,190日で、入居日ベースの入居率は約67％！！
販売資料にはこの他に35年間の収支シミュレーションもありましたが、2年目から35年目まで入居率は96％で計算しています。
1年目でそれを下回っています。
僕の経験からすると、入居率96％なんてあり得ないですね・・・。
短期解約違約金
この短期解約違約金は賃貸借契約書の特約で、1年以内に退去した場合家賃の2ヶ月分、2年以内に退去した場合家賃の1ヶ月分を支払うというものです。
もしこれがなかったら年間収支はマイナスでした。((( ;ﾟДﾟ)))
固定資産税等
販売資料では固定資産税等となっており、固定資産税とその他の支出をまとめているようです。
販売資料に含まれていない振込手数料、共用部電気代、共用部水道代、火災保険料を固定資産税にプラスすると309,501円になり、販売資料の数字とほぼ同額となります。
ただ、この固定資産税、1年目なので土地だけの金額で建物分は含まれていません。
建物も含まれた2年目の固定資産税額は年間265,800円でしたので、当初計画より約70,000円オーバーです。
広告料（AD）、原状回復費
この項目は空室にならなければかからない項目です。
広告料（AD）は、大家版の仲介手数料です。
入居者を決めてくれた仲介業者さんに支払います。
1棟目アパートのエリアでは家賃の1ヶ月分が相場ですが、入居が決まらないため相場より多い2ヶ月分を支払っています。
広告料マシのフリーレント1ヶ月です。
ラーメン二郎の注文方法みたいですね（笑）
原状回復費は退去後のルームクリーニングなどの費用です。
TATERUの収支シミュレーションでは3年目以降、毎年100,000円を原状回復費として計上していますが、とても100,000円では足りません。
今月も1部屋入居が決まりましたが、広告料マシマシのフリーレント1ヶ月でした。
広告料3ヶ月、フリーレント1ヶ月なので、実質広告費4ヶ月分です。
1棟目アパートの実績まとめ
皆さん楽しんでいただけましたか？
いや～この結果は何度見てもシビれますね～。
え？2棟目アパートの実績も見たいって？
しょうがないな～。
では2棟目アパートの実績もご紹介しましょう！
(*つ´∀｀)つ ﾄﾞｿﾞ
2棟目アパートの事業計画書
2棟目アパートの販売資料はこちら。
1棟目の資料よりは遠慮していますが、1棟目と同じく利回りの小細工がされています。
そして1棟目アパートと違うのは、借入が2カ所になったことです。
「売買契約時に発覚した「セットバック」」でご紹介したように、西京銀行からの融資が3,000,000円減額されたので、不足分をアプラスから借り入れる計画です。
西京銀行から75,700,000円、アプラスから3,000,000円の借入、6,035,800円を自己資金で賄います。
そして得られるのは1年目で587,600円です。(´･ω･`)
TATERU Apartment 2棟目の実績
2棟目アパートは昨年5月下旬に竣工しました。
1棟目アパートと同じく免責期間がありますので、家賃は昨年7月の途中から入ってきました。
今回はその翌月の8月から今年7月までの1年間を見てみることにします。
年間収支実績はなんと1,028,843円！
でも、これにはカラクリが。
8月から11月の借入支払に注目してください。
12月からの借入支払より金額が低いですよね？
実は2棟目アパートは、西京銀行への元金の支払いが6ヶ月間据え置かれていたんです。
利息だけ支払って元金は支払わなくて良いよってことなので、当然支払額は少なくなります。
また、8月と9月に礼金が合わせて196,000円ある影響も大きいです。
募集条件については「TATERUとの合意書。そして２棟目アパート竣工！」のとおりTATERUと合意書を交わしています。
公開している合意書は1棟目アパートのものなのですが、2棟目アパートでは礼金2ヶ月で賃料3,000円ダウンのプランがありました。
そのプランでの契約があったため、2ヶ月分の礼金が入ってきています。
でも賃料は3,000円下がっているので売却時の利回りに影響します・・・。
事業計画と実績を比較…といきたいところですが
さて、ここで問題発生です。
「売買契約時に発覚した「セットバック」」でも触れましたが、アプラスからの借入が手違いで3,000,000円ではなく5,000,000円となってしまいました。
TATERUからもらっているのは3,000,000円の資料のみです。
なので、借入支払以外の項目を比較してみたいと思います。
| 年間合計 | 当初計画 | 差額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 収入 | 賃料・共益費 | 5,213,800 | 5,280,000 | -66,200 |
| 礼金 | 196,000 | 0 | 196,000 | |
| 収入合計 | 5,409,800 | 5,280,000 | 129,800 | |
| 支出 | 管理料 | 281,545 | 285,600 | -4,055 |
| 光インターネット代 | 103,680 | 104,400 | -720 | |
| 清掃料 | 64,800 | 64,800 | 0 | |
| 固定資産税 | 330,600 | 434,800 | -104,200 | |
| 振込手数料 | 9,072 | 0 | 9,072 | |
| 共用部電気代 | 11,961 | 0 | 11,961 | |
| 共用部水道代 | 17,398 | 0 | 17,398 | |
| 火災保険料（月平均） | 91,125 | 0 | 91,125 | |
| 支出合計 | 910,181 | 889,600 | 20,581 | |
支出は計画よりも20,000円ほど多くかかりましたが、収入は礼金があったため大幅に上振れました。
ただ、賃料・共益費は賃料ダウンプランの影響で、満室だったにもかかわらず60,000円ほど計画を下回っています。
2棟目アパートの経営実態
ねこくんのように別に悪くないじゃんと思った方もいるかもしれません。
直近6ヶ月間の2棟目アパートの実績です。
6ヶ月間で181,117円のプラスです。
1年間満室だと約360,000円です。
80,700,000円もの借入をして、満室で年間360,000円です。
来月9月上旬には1部屋退去が決まっています。
入居期間は1年1ヶ月です。
退去となれば原状回復費がかかってきます。
当然家賃は入ってきません。
入居者募集には広告料がかかります。
2棟目アパートは竣工から満室になるまで4ヶ月以上かかっていますので、こちらも広告料は1ヶ月分では済まないでしょう。
そして2棟目アパートの竣工日から1年間の入居日ベースの入居率ですが、2,151日/2,920日で入居率は約73％です。
TATERU Apartmentで不動産投資をして1年のまとめ
いや～2棟目もシビれましたね～。
皆さんが楽しんでいただけたなら幸いです。(=￣▽￣=)Ｖ
それにしてもこの先どうなるんでしょうね。
次は2棟目アパートの空室との戦いが始まります。
1日も早く空室を退治して穏やかな日々を過ごしたいと思います。
皆さんは僕みたいに失敗しないように、不動産投資をする前にしっかり勉強してください。
僕は失敗してから、たくさんの本を読んで勉強しました。
僕が読んだ本でおすすめできるものは「【おすすめ】失敗したからこそ勧める、不動産投資初心者が読むべき本」で紹介しています。
何度も言いますが、不動産投資をするならしっかり勉強してください！
また、不動産というアセットクラスで考えると、現物不動産投資以外にも選択肢はあります。
不動産の選択肢は「不動産投資を始めたいと思った初心者のあなたに伝えたい。3つの選択肢」でご紹介していますのでご覧ください。
お読みいただき、ありがとうございました！
ハードロックマンさん、オーナーの皆様
TATERUの入居率についての情報の共有です。
TATERU物件の平均入居率が98.8％であることについて、実績と乖離があるので疑問をぶつけてみました。このブログでもあるように入居率の計算は（個々の部屋の入居日数）の全部屋の総和÷（全部屋の数×日数)×１００でされるものと思います。
ところが、TATERUでは新築を除いて、契約が決まった部屋（まだ入居していなくて）も入居したとみなして計算しているとのことでした。
単身者の平均入居期間は３，４年とセミナー等の勉強会の時に聞きかじった情報と、退去から１～２か月空きがでていたのと、新築後満室まで少なくとも２か月かかったことから考えて、98％を超えることは考えられないといって教えてもらいました。
また、営業マンの持ってきた長期シミュレーションは、かなりいい加減（楽観的）で、上記の通り入居率は非現実的で、空室期間や広告料の見積もりが甘いなど問題が多く（だまされたと感じました）、任せきりではダメで自分で勉強して行動しないといけないと感じました。私の場合、独自に長期シミュレーションを試みるとキャッシュがほとんど残らない厳しい結果になってしまいました。
ハードロックマンさん、お返事ありがとうございます。
自己破産となると穏やかでない話になってきますね。
僕はまだこれからですが、最初の数年間ですら赤字になってしまうようでは、その後の借換交渉なども困難となり打つ手無しの厳しい状況も考えられますね。特にここ1，2年の超低利回りで購入したオーナーは、僕も含めて厳しくなると覚悟しています。
僕は債務整理は考えておらず、困難が予想されますが数年黒字経営した上で借換（＋管理会社の変更も考えるかも）交渉を行い収支を良くしていく方向性で動きたいと思います。
唯一の希望として、先日ようやくTATERU営業と連絡が取れましたが、TATERU側としては今は新規物件に融資が付かない状況のため、既存物件の管理をこれまで以上に注力する方向になっていくと言っている点が挙げられます。
ハードロックマンさん、こんにちは。
債務整理の検討とは、自己破産も考慮に入れているという事でしょうか？
事件前にTATERU営業から聞いた話だと、これまでTATERUオーナーで自己破産者はいないという事でした。（今後はどうか分かりませんが・・）
また事件前からハードロックマンさんのブログは有名でTATERU社も認知していたようで、売却の話も持ち掛けたような事もチラッと聞きました。
そんな話は全くありませんでいたか？
事件後はTATERU物件に融資が付かないと思いますので、もうそんな余裕も無いと思いますが、取り敢えず回っている物件なら、ある程度長期的に保有していきながら、それなりの出口を探っていくのが良いのでは？と愚行しますが、どうなんでしょう。
債務整理となると、株やソーシャルレンディングなどの有価証券の保有も難しいと考えますが、その辺はどのようにお考えでしょうか？
質問ばかりしてしまって申し訳ありません。
オーナー予定Aさん
コメントありがとうございます。
はい、自己破産も考慮に入れています。
今回債務整理について調べるまで知らなかったのですが、自己破産の他に任意整理と個人再生という方法もあるようです。
まだ債務整理について調べて弁護士に相談してみようかなという段階ですが、債務整理をするなら個人再生かなと思っています。
もし自己破産したら僕が第一号ということですね。（笑）
僕のブログってそんなに有名だったんですね。嬉しい！(//ω//)
売却はダメでした。
おっしゃるとおり、回っているなら保有しておくというのも有りだと思います。僕もできることならそうしたいです。
でも、このままだと赤字を垂れ流していくのは目に見えてます。
それに、僕はまだ30代前半なので、まだまだやり直せるかなと。
株やソーシャルレンディングの匿名組合持分は銀行に取られてしまうと思いますが、また働いて給料をもらえば、同じ銘柄を買うこともできますし、ソーシャルレンディングで投資することもできます。
ですが、時間は後戻りできません。
30代前半の今と、数年持ち続けて歳をとったときと、リセットボタンを押してやり直すなら、時間を多く使うことができる今の方が良いかなと思います。
とは言っても、まだ債務整理すると決めたわけではありません。
このまま持ち続けるという選択肢も十分考えられます。
今の気持ちは50：50です。
債務整理になったら、ブログで詳細を隠すことなく公開したいと思いますので、どうぞお楽しみに！！
hardrockmanさん
私もTATERUで3棟購入しました。
1棟目は500万円の損切で売却しましたが、
2棟目、3棟目もキャッシュフローは微々たるもので、
とにかく今は売却で動いてます。
ちなみに今ニュースで賑わせてる預金残高の改ざんですが、
私も2棟合わせて2,000万ほどの改ざんをされておりました。
これから毎日アパートの借金で頭が痛い生活ですが、
お互い頑張りましょう。
何かあればぜひ情報交換したいですね。
2棟所有のオーナーさん
3棟も買われたんですか!?すごいですね。
500万円の損切りなら良い損切りだと思います。
2,000万円の改ざんもすごいですね。報道された人とは桁が違います…。
売却までなんとかトントンでも持ちこたえたいですね。
今後もよろしくお願いします！
hardrockmanさん
ご返信ありがとうございます！
私の物件は立地がまだ良かったのか、幸い年間50万程度は利益が出てます。
しかし、冷静にシミュレーションすると10年以内に売り抜けしないと自〇破〇が見えてきます…(:_;)
将来に怯えながら生活するのは勘弁です。私は幸い独り身で個人資産もないので今を満喫して太々しく生きてやろうと決めましたｗ
しかし、ご家族やマイホームなどの資産をお持ちの方の事を考えると本当に胸が痛みます。
他のオーナーさんもこのブログみてらっしゃるようなので、是非TATERUネタも続けていってもらえると嬉しいです。
2棟所有のオーナーさん
うらやましいです。僕はもう債務整理を検討しています。
自分でリスクをとって不動産投資を始めたので仕方ないのですが…。
ブログの応援ありがとうございます！
>③不動産投資で成功している人はいますし、一棟だけでなく、区分で成功している人もいます。要は物件次第ということです。
そうです。不動産投資をするならここから先を具体的に考えた方が良いと思います。
利益を出している人はどう言う条件で運用しているか？
土地の価格、建物の価格、駅から徒歩10分以内か、周りの環境、他の賃貸の相場、銀行の金利、空室率、10年前からの人口の推移、（出生率144から20年後のその場所の人口予想は無理としても）管理は自分でできる？等々を調べてから判断するのですが日本は人口減少は間違いが無い事実ですから無理をすると破産するから止めましょうと９５％結論します。残りの５％は利益が出る可能性があります。そう言うのは営業が売りにきません。自分で手を尽くして探すだけです。その５％位は成功する確率が高いでしょう。不動産投資は人口が驚異的に減る時点で極めて不利だと思います。他の投資先を探すかやめるべきだと思います。
オールドソルトさん
マクロで見ればおっしゃるとおりですね。
ミクロで見れば不動産投資だって投資先として有りだと考えています。
ただ、不動産投資と言っていますが、不動産賃貸業、「投資」ではなく「事業」です。
不動産を始めるならそこを理解してから始めるべきですね。
TATERU竣工寸前の者です。
素晴らしい記事、ありがとうございます。報道自体は気にならなかったのですが、この記事の破壊力は凄いです！！竣工前の高揚感が消し飛び、まさに天国から地獄です。
オーナーの皆様、共に頑張りましょう！
と、3点ほど疑問を投げさせてください。
①TATERUの営業、本人もオーナーの場合が多いように思えますが、なぜなんでしょう？社内データや担当オーナーの悲鳴で気付きそうなものですが…。顧客開示前の一等地獲得権や社割とかあるのでしょうか？？それとも、持っていた方が営業し易く、営業のインセンティブで損失を上回る一時所得があるのでしょうか？？
②よく区分営業は、顧客の悲鳴で常人は長く続けられないと言われますが、一棟営業はどうなんでしょうね？？
③区分はキャッシュフローが出ない、やるなら一棟しかない！という殺し文句。やるなら区分？一棟？？わからなくなりました。結局、不動産はやらないのが正解？！。やったら、書籍書くかブログ書くかセミナー講師になるかで成功しないと、どうしても積むような気がしました！
管理人だけでなく幅広くコメント下さい。
オーナー予定Bさん
そう言っていただきありがとうございます！
①不動産は魅力的な物件が出たら、業者やその従業員が購入します。一般の市場に出てくる物件は、業者が購入するほどは魅力がない物件です。
②どうなんでしょう？
③不動産投資で成功している人はいますし、一棟だけでなく、区分で成功している人もいます。要は物件次第ということです。一棟でも利益が出ない物件を買ってしまえば終わりです。区分であってもしっかり利益が出る物件を購入すれば失敗しません。
不動産業界とはこういうものなのだと割り切って、カモられないように勉強する。そして利益が出る物件だけを購入すれば成功できると思います。
大失敗した人間の言うことなので、信じるか信じないかはあなた次第です。(^^)
ハードロックマンさん
西京銀行の融資は、2.45％と2.875%(日本保証)との組み合わせではないでしょうか？もしそうだとすると、銀行によっては借り換えの際に2口と見なされ、その担当者の銀行では手数料が2口分かかるようです。ご参考まで。
また、木造アパートの評価は銀行にもよりますがかなり厳しい。土地建物の評価額が、土地価格と大差なかった。
リッチさん
そうです、西京銀行の融資は2本の組み合わせです。借換の際の手数料は銀行によるでしょうね。2本のローンを2本で借り換えれば手数料も2本分でしょうし、2本を1本にまとめられれば1本分で済むと思います。
木造アパートの耐用年数は22年ですからね。築年数が経つほど銀行の評価は厳しくなっていくでしょう。
ハードロックマンさん、お返事ありがとうございます。
西京は今スルガの二ノ舞になるまいと必死なようですね。金利交渉は厳しいと思いますが、借換と管理会社の変更は将来的には必須だと思います。
理由としては、TATERUの収支計算では家賃下落が相当甘くなっているので10年目以降はかなりのマイナス収支に落ち込むと考えるからです。そうなってから動いても誰も相手にしてくれませんから、遅くても3年目くらいから頑張って動くしかありません。
TATERUで持ってしまった以上もう後戻りは出来ませんが、これからTATERUと西京（オリックス）とどう縁を切れるかが勝負の別れ目になってくるかと思います。
今後のブログにも期待しております！
オーナー予定Aさん
おっしゃるとおり、将来マイナス収支になるのは間違いないですね。
ただ、10年待たずにマイナスになるかと思います。当初の家賃が相場より高すぎました…。
今後も運営状況をブログに書いていきますので、よろしくお願いします！
TATERU竣工中の者です。
営業担当と連絡が取れなくなりました。全員アプリから顔写真消してるし、早くも辞めたのかもしれません。東証一部上場企業が脆すぎる。
完成しても管理会社変更が必要になるかも。西京と違い、オリックスの場合は管理会社変更不可の契約はないです。
そのうち、楽待で覆面座談会出来るかも。
そうしたらハードロックマンさんと一緒に出演したいです。
オーナー予定Aさん
コメントありがとうございます。
TATERUの営業も今は辛いでしょうからね。
アプリから顔写真が消えたのは残念ですよね。
オリックス銀行の場合は管理会社変更不可の念書はないんですか!?
なるほど、ということは、西京銀行は大株主であるTATERUに忖度して念書を取っていたということですね。
覆面座談会ですか。おもしろいですね。
そのときはよろしくお願いします。笑
良かったのか悪かったのか解りませんが，TATERUの改ざんが明るみに出た8月31日の夜に知らずにアパート経営の契約を行いました。
手付け金は，2週間前に支払っていましたので戻ってきませんが，契約自体はクーリングオフ（8日）で解約できますでしょうか？
投資勉強中さん
手付金を2週間前に支払ったということは、2週間前に土地の売買契約ですよね？
その後の契約ということは、土地の金消契約でしょうか。
クーリングオフについては、すみません、わかりません。(>_<)
hardrockman様
返信ありがとうございました。
手付け金は，土地の売買契約です。
本日，TATERUから電話があり土地建物全ての解約をしたいとのことでした。
手付け金も返金するとの事でした。
ありがとうございました。
投資勉強中さん
全て解約ですか⁉︎
手付金も戻ってくるとのことで、良かったですね！
庭とかないんですか？
バイクを停めれる様に、バイクガレージ作ったりして、どうにかニッチな層から好まれる様にリノベーションできれば良いんですが。
バイクさん
残念ながら共用部の通路だけで敷地は広くありません。
物理的に何かを付加するのは難しいです…。
TATERU Fundingは、非常に好成績ですが、
これは、オーナー候補を集めるための撒き餌とみるべきでしょう。
上場企業が一般人から金利5%で資金調達する必要はありません。
はなさん
おっしゃるとおりですね。
過去に、TATERU Fundingの顧客をTATERU Apartmentの顧客につなげるというのをTATERUのリリースで見たように思います。
TATERU Fundingでは出資者が出資したアパートが建てられている様子を詳細に見られるようですから、それをきっかけにTATERUのアパートに興味を持たせることが目的だと思います。
普通の大家さん
おっしゃるとおりだと思います。
大規模修繕、家賃の下落…売れることなら売りたいです。
不動産取得税はしっかり課税されてますよ。
今月、2棟目の建物分を支払います。
契約内容が分からないのでなんとも言えませんが不動産取引に詳しい弁護士（ここが重要）に依頼してTATERUとの契約解除を！
TATERUにも説明責任等不足していると推定されるので非はあるので出来るでしょう。
契約解除ができれば売れる可能性があります。
数年後の自己破産よりは良いかと。
普通の大家さん
不動産取引に詳しい弁護士、かぼちゃで動かれている加藤弁護士とかですかね。
契約解除…できるんでしょうか…。
弁護士会へ行って弁護士の紹介をしてもらってください。無料で30分でも相談すると希望が出てくると思います。被害者弁護団も出来るかも知れません。どう見ても無茶苦茶であくどいビジネスモデルに見えます。
普通の大家さん
なるほど、弁護士会ですね。
アドバイスありがとうございます！
私も大家をしています。TATERUではなくて近くの工務店で建てました。
大変だと思います10年目からはもっと大変になると思います。
不動産取得税は取られませんでした。？
10年目くらいから内装等の劣化によるリフォーム費用が必要となります。
その頃から家賃を下げないと入居者が減ります。
人口はこれから大きく減少です。
早く処分した方が損失は少ないような気がします。
余計な事でしたら削除してください。
オーナーです。失敗でした。
・物件がかなり割高
・シミュレーションがかなり甘い
・22年後に詰む
銀行で眠っているお金を将来の投資へ回したつもりが、気がついてみれば銀行の金利と税金を収めるために残業し、生活の質を落とし、奴隷のような生活を送ることになりました。
私の不勉強が原因なのでこの会社を責めるつもりはありません。
ただ、他の人が同じ失敗に陥らない様にちょっと長文になりますが私の例を書き残しておきます。
まず物件が割高という話。これが全ての問題の元凶です。
相場の2〜3割高いと思って下さい。特に建物が高いです。
営業の人に「すぐに手を付けないと他の人に買われてしまう」と急かされますが、慌てずに国土地理院の「土地総合情報システム」で価格を調べて下さい。実際に売買されている価格なので流動性の評価損などの面倒な計算は不要です。
スマホでも見れますが、営業さんが持ってくるMacで一緒に見るのが良いと思います。ちなみに私は2割増しで買ってしまっていました。仲介されていないので手数料や登記費用が安くすんだので、実質1.5割増といったところでしょうか。
建物は完全に言い値で建てられます。一式いくらという金額だけ提示され、明細はもらえません。別の建築屋さん＆工務店に図面と金額を見せると3割くらい高いという反応でした。
ガスはプロパンのみで都市ガスは利用できません。都市ガスにすると設計の変更が必要になるので保証できなくなると説明されます。
シミュレーションはかなり甘いです。入居率は95％から97%で提案されますが、実績はそこから10%引いたくらいになります。営業さんには「その入居率は入居者が決まってから実際に入居するまでの期間(家賃が発生していない期間)は含まれますか？」と聞いておいたほうが良いです。
現状回復費と広告費も年10万〜12万で提示されますがその1.5倍はかかります。
さらに、デッドクロスが必ず発生します。80万円弱の赤字が13年間続き、しかも赤字の原因が税金なので払えないと滞納扱いになり遅延金が上乗せされます。この説明が全く無いのは不動産の投資として有りえません。
デッドクロスをご存知ない方は「減価償却と元金返済が反転する現象」と思って下さい。
お金が出ていかないけど経費にできるのが減価償却。お金が出ていき経費にできるのが金利返済。お金が出ていくけど経費にできないのが元金返済です。
最初は金利の支払いが多いので、減価償却＋金利を経費にできます。つまりお金が出ていかないけど帳簿上は経費がかかっているので税金はほぼゼロになります。
しかし、次第に元金返済の割合が増えるので15年目くらいに減価償却と元金返済が相殺し、22年目に減価償却が完了して元金返済だけになります。こうなると地獄です。300万円近い返済をしているのに経費として認められないため300万円分の課税がされます。
ちなみに私は複数棟持っているので毎年230万円の赤字なのに所得税と固定資産税を課税される地獄が待っています。
定年後に13年間に渡ってこれだけの課税をされるとかなり厳しいのではないでしょうか。というか破産確定です。土地も建物も全部銀行に持って行かれますが建物の価値は0になっているので元金の1/4近くが残債として残ります。
デッドクロス対策は4つあります。蓄積、売却、金利交渉、繰上げ返済です。
蓄積は22年目以降に備えて現金を貯めておくことです。しかし、返済率が75〜80％に及ぶ上、大規模改修や保険の更新などでほとんど蓄積はできません。
割高な物件であるため売却しても元を取れず1000万円単位の債務が残ります。
金利交渉は絶望的です。耐用年数を大幅に超えるローンなので他の銀行への借換は不可能。それがわかっているのでオリックス銀行も西京銀行も金利を全く下げてくれません。足元を見られている状況です。
政策金融公庫は35歳以下か55歳以上か女性であれば20年のローンを組めますが私は10年が限界でした。毎年300万円の持ち出しは流石に無理です。(これ年齢差別＆性別差別じゃないの？)
というわけでまだ働けるうちに毎年給料を貯金してほぼ全額を繰上げ返済に充てる生活をしています。
安い賃貸への引っ越しを検討しましたが登記を変更するための費用が100万円近くかかるので諦めました。
家電品もできるだけ売却したのですが乾燥機能付きの洗濯機を売って中古の分層式にしたのは失敗でした。服を干すのが意外に手間なのと、1年経った頃からカビが目立つようになりました。今は洗濯機で洗った後風呂場ですすいでから干しているのでなんとか匂いは取れています。
毎週スーパーで安い食材をまとめ買いして食費を浮かせているのですが、週末になると食材も傷んできて変な臭いがします。
もちろん趣味にかけるお金はありません。持っていた楽器は全部売りました。週末に図書館でタダで雑誌を読めるのが唯一の楽しみです。
こんな生活が20年以上続くと思うと生きる気力がなくなります。
誤解の無い様に一応言っておきますが、インベスターズクラウドの営業は他の不動産屋と比べるとオラオラ感が無いだけまだマシな方でした。それでも結果はこの体たらくです。
こんな投資、5000万円以上の預貯金がある人以外はおすすめできません。
「不動産投資は土地や現金を持っている人がやるもの。真面目にコツコツ働いて人並みの幸せを手に入れるのが一番。」という先人の常識は正しかったわけです。
不動産会社は全くリスクがなく大きな利益を挙げています。
銀行にとっても数千万円の利息を得た後は土地と建物を没収してそこから家賃も得られる美味しい商売です。
そしてオーナーだけがリスクと負債を背負って一生搾取されます。
今思えばこんな恐ろしい仕組みに乗っかった私は愚かでした。できれば時計を10年前に戻したい。
オーナーさん
熱弁ありがとうございます！
お先真っ暗ですね。
ただ、購入したのは投資家自身なので仕方ないです。
やれることをやっていきましょう！
入居者さん
コメントありがとうございます。
損害賠償ですか。どうか僕の物件ではありませんように。
仲介業者の紹介でtateruの物件に住み始めましたが、必要な申請書をマンションの管理人に提出しなかったり、修繕の期日を反故にしたりするので、退去およびそれに伴う損害賠償を計画しています…。管理業務も無茶苦茶です。
初心者さん
コメントありがとうございます。
TATERUの流れですが、購入申込から土地の売買契約までの数日～数週間はキャンセル可能です。金銭的な負担はありません。ただ、TATERUからの信用は失います。
土地の売買契約は建築条件付きの契約で、同時に売買契約とは別にアパートの工事請負契約を結びます。
契約後のキャンセルは、土地の売買契約の手付金（僕の場合は100万円でした）を放棄する必要があります。
工事請負契約の解除は、着工前であれば請負代金の10％（僕の場合399万円）、着工後であれば契約解除によって生じたTATERUの損害全額を支払う必要があります。
僕が失敗に気付いたのは2棟目の工事が始まってだいぶ経った頃でしたので、多額の違約金が必要となり、やむなく断念しました。
リーマン大家さん
情報ありがとうございます！
なんと!?融資の目途が立たないってことは、TATERUの状況は結構厳しいんですかね。
リーマン大家さんは強運の持ち主ですね(^^)
今後の活動応援してます！
2棟あわせて所得ベースで500万と見積もり、所得税・住民税・個人事業税を低めに見て計30％としても150万／年の課税、キャッシュフローは赤字ですね・・。
完済後、土地建物は手元に残るので老後はいいかもしれませんが
そのための手出し、労力・リスクに見合うかというと厳しいところでしょうか。
TATERUに興味を持ち始め、全く知識がなかったときにこのページを拝見しました。
竣工前にすでに契約されてるようですが、二件目を途中でやめることはできなかったのですか。
途中まですすめて、キャンセルみたいなことは無理なのでしょうか。
リーマン大家さん
ありがとうございます。
TATERUの物件を検討されているのですか？営業マンの反応が楽しみですね！
お互い明るい未来を切り開いていきましょう！
こんばんは。
コメントへのレス、ありがとうございます。
五反野&大宮内見を予定していた件について、約束の昨日朝に担当から電話がありました。
「報道に出ましたが、融資の目処が立たないためにご提案を出来かねる状況です。本日のお約束はキャンセルさせてください。また、進捗がありましたらご連絡いたします」と当日ドタキャンを受けました。
それにしても、TATERUの内見をたまたましようとしていた前日に、ここまでタイミングよくあの報道…まるで神がかりのようにストップをかけてもらえたかのようで驚いています。
また、一から真面目に取り組んでいる業者探しに勤しみたいと思います。
はっきり言いますじゃ・・・
全部売却して数千万の借金背負うのが一番被害が少ないですじゃ・・・
れいのひとさん
とりあえず悪あがきしてみますじゃ・・・
大変参考になるブログでした。
TATERUのシミュレーションは甘々だな、と思っておりましたが、それが現実ですよね。
西京銀行との念書の話は酷いです。
経営建て直しのために自主管理にしようにも、出来ないじゃないですか！？という何とも飼い殺しな内容。
明日、五反野のTATERU候補地と、大宮の物件を内見に行きます。ブログの内容をそれとなく、突っ込んでみたいと思います。
あと、この話も…。
↓↓↓
https://www.rakumachi.jp/news/column/229124/2
頑張ってください！
私も、TATERU乱立の某エリアで土地から新築をやって、客付けに大苦戦しながらも何とか必死に不動産事業を展開しています。
明るい未来を信じて！