国内トップクラスの総合不動産会社、三菱地所（8802）がスポンサーのJ-REITです。
僕が保有している銘柄の一つでもあります。
そんなジャパンリアルエステイト投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 三菱地所 |
| 資産運用会社 | ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント |
| 格付 | AA+ / 安定的（JCR） AA / 安定的（R&I） A+ / 安定的（S&P） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 三菱地所 | 100％ |
ジャパンリアルエステイト投資法人の特徴
ジャパンリアルエステイト投資法人は、三菱地所をスポンサーとするオフィス特化型J-REIT。
日本ビルファンド投資法人と双璧をなす国内最大級のJ-REITで、国内で初めて上場したJ-REITの一つです。
日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指します。
セイムボート出資として、三菱地所が投資口の1.24％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィスビル | 100％ |
オフィス特化型J-REITなので、100％オフィスへ投資する方針です。
延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資するとしています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 首都圏 | 70%以上 |
| その他の地方都市 | 30％以下 |
首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）に70％以上、その他の地方都市に30%以下の割合で投資する方針です。
2021年3月31日時点のポートフォリオは、首都圏が84.2％（うち東京23区が78.0）、その他の地方都市が15.8％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
NAVはリーマンショックによるダメージを受けましたが、資産規模は順調に拡大して1兆円を超えています。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘16.9 | 9,236 | 476,640 | 3.2% |
| ‘17.3 | 9,447 | 488,335 | 2.5% |
| ‘17.9 | 9,552 | 505,581 | 3.5% |
| ‘18.3 | 9,901 | 523,432 | 3.5% |
| ‘18.9 | 10,146 | 535,087 | 2.2% |
| ‘19.3 | 10,256 | 554,768 | 3.7% |
| ‘19.9 | 10,239 | 567,928 | 2.4% |
| ‘20.3 | 10,532 | 573,321 | 0.9% |
| ‘20.9 | 10,705 | 578,857 | 1.0% |
| ‘21.3 | 10,705 | 581,877 | 0.5% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
2008年3月期は約8億円の受取配当金があったことから、一時的にFFOが減少し、分配金が増加しています。
リーマンショック後に分配金は落ち込んでいきますが、資産規模の拡大と共に回復し、19年9月期にはリーマンショック前を超える水準になっています。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘16.9 | 8,361 | 3.0% | 13,325 | 2.2% |
| ‘17.3 | 8,544 | 2.2% | 13,503 | 1.3% |
| ‘17.9 | 9,096 | 6.5% | 14,104 | 4.5% |
| ‘18.3 | 9,336 | 2.6% | 14,246 | 1.0% |
| ‘18.9 | 9,495 | 1.7% | 14,042 | -1.4% |
| ‘19.3 | 9,697 | 2.1% | 14,316 | 2.0% |
| ‘19.9 | 10,197 | 5.2% | 14,290 | -0.2% |
| ‘20.3 | 10,610 | 4.1% | 14,428 | 1.0% |
| ‘20.9 | 11,262 | 6.1% | 16,044 | 11.2% |
| ‘21.3 | 11,320 | 0.5% | 15,946 | -0.6% |
| ‘21.9（予） | 11,350 | – | ||
| ‘22.3（予） | 11,100 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
近年は公募増資は少なく、直近の2018年9月期では356億円を調達して、借入金とあわせて504億円で2物件を取得しています。
沿革
| 2001年5月 | ジャパンリアルエステイト投資法人設立 |
| 2001年9月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2002年5月 | 三井物産がスポンサーに参入 |
| 2009年3月 | 東京海上日動火災保険がスポンサーから撤退 |
| 2014年9月 | 第一生命保険がスポンサーから撤退 |
| 2021年4月 | 三井物産がスポンサーから撤退 |
2001年の上場時のスポンサーは三菱地所（40％）、東京海上日動火災保険（30％）、第一生命保険（30％）の3社でした。
それから参入や撤退があり、最終的には三菱地所が単独スポンサーとなっています。
ジャパンリアルエステイト投資法人のまとめ
- 国内トップクラスの総合不動産である三菱地所がスポンサー。
- 資産規模は1兆円を超えていて、東京都心の物件がポートフォリオの大半を占めている。
- オフィス特化型のため、景気の影響を受けやすい。
