J-REIT

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)の特徴・投資方針・実績を紹介!

シンガポールのアセットマネジメント会社がメインスポンサーのホテル特化型J-REITです。

そんなジャパン・ホテル・リート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーSC CAPITAL PARTNERS グループ
共立メンテナンス
オリックス
資産運用会社ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ
格付A+ / ネガティブ(JCR)
A / ネガティブ(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
SCJ One (S) Pte. Ltd.87.6%
共立メンテナンス10.3%
オリックス2.1%

ジャパン・ホテル・リート投資法人の特徴

ジャパン・ホテル・リート投資法人は、シンガポールの不動産投資ファンドの運用業務を行うSC CAPITAL PARTNERS グループがメインスポンサーのホテル特化型J-REITです。

SC CAPITAL PARTNERS グループのSC J-Holdings Pte.Ltd.がSCJ One (S) Pte. Ltd.の株式の100%を保有しています。

SC J-Holdings Pte. Ltd.が間接的に発行済株式の100%を保有するホテルマネージメントジャパンがオペレーターを務める物件が過半数を占めています。

他にも「メルキュール」や「イビス」ブランドを展開するアコーグループや「ザ・ビー」ブランドを展開するイシングループ、サブスポンサーの共立メンテナンスなど、十数社がオペレーターを務めています。

また、物件情報提供会社として三井住友信託銀行、ゴールドマン・サックス証券、共立メンテナンスが役割を担っています。

さらに、共立メンテナンスはバックアップオペレーターとして、現オペレーターとの契約が終了する際には、ホテルを営業する目的で当該建物を借り受けることを検討することとなっています。

なお、季節による収益への影響を平準化するため、J-REITでは珍しい12か月決算の銘柄です。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
ホテル100%

ホテル特化型J-REITなので、100%ホテルに投資します。

投資するホテルのタイプは、「リミテッドサービスホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」とし、宿泊特化型ホテルについても投資を検討する方針です。

ホテル特化型・主体型J-REIT比較。他のJ-REITとはちょっと違う!ホテル特化型・主体型J-REITの一覧、賃料形態・資産規模・物件数の比較を掲載しています。投資主優待についても紹介しています。...

投資エリア

投資エリアの数値目標は定めておらず、北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリアを「戦略的投資対象地域」としています。

2020年12月31日時点のポートフォリオは、東京が26.4%、関西が21.8%、東京を除く関東が20.8%などとなっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

2012年3月期までは合併前の日本ホテルファンド投資法人の数値です。

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近5期の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.122,86875,20918.7%
‘17.123,19477,1292.6%
‘18.123,09379,4073.0%
‘19.123,74583,2864.9%
‘20.123,70077,525-6.9%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

こちらも2012年3月期までは合併前の日本ホテルファンド投資法人の数値です。

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近5期の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.123,42015.0%4,1039.5%
‘17.123,6837.7%4,4548.6%
‘18.123,8905.6%4,5883.0%
‘19.123,690-5.1%4,503-1.9%
‘20.12410-88.9%
‘21.12270

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)公募増資履歴

合併後は公募増資を積極的に行って資産規模の拡大、分配金の増加に寄与しています。

沿革

2005年11月日本ホテルファンド投資法人設立
2006年6月東京証券取引所に上場
2010年7月メインスポンサーがSC CAPITAL PARTNERS グループへ
2012年4月ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人を吸収合併
ジャパン・ホテル・リート投資法人に商号変更

2005年11月に日本ホテルファンド投資法人として設立され、2006年6月に上場しました。

スポンサーは、クリエーティブ・リノベーション・グループ・ジャパン、共立メンテナンス(9616)、極東証券(8706)、新日本空調(1952)、オリックス・リアルエステート(現 オリックス不動産)、キャピタルアドバイザーズ、ケン・コーポレーションが務めていて、多彩な顔触れでした。

ですが2010年7月、共立メンテナンスとオリックス不動産以外のスポンサーがRockrise Sdn Bhdに株式を譲渡し、メインスポンサーがSC CAPITAL PARTNERS グループ(旧 RECAPグループ)に変わりました。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人(8981)

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は、2006年2月に上場した国内初のホテル特化型J-REITです。

ゴールドマン・サックス・グループがスポンサーでした。

2012年4月、両投資法人は収益基盤の強化・拡充、ポートフォリオの分散と資産規模の拡大を求めて合併に至りました。

ゴールドマン・サックス証券は合併後も物件情報提供会社として、ジャパン・ホテル・リート投資法人の関係会社として残っています。

投資主優待

6月30日時点の投資主名簿に記載又は記録された、投資口10口以上を保有している投資主を対象に、対象のホテルで10%の割引が受けられる宿泊優待券及び利用料金から10%の割引が受けられるレストラン優待券各5枚が貰えます。

詳細はジャパン・ホテル・リート投資法人のHPをご覧ください。

ジャパン・ホテル・リート投資法人のまとめ

  • メインスポンサーは世界的に不動産投資ファンドを運用するアセットマネジメント会社。
  • 合併後から資産規模を大きく拡大しており、ポテンシャルは十分。
  • コロナの影響大で今後の見通しは不透明。
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