J-REIT

サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)の特徴・投資方針・実績を紹介!

賃貸マンションデベロッパーのサムティ(3244)がメインスポンサーの住宅特化型J-REITです。

そんなサムティ・レジデンシャル投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーサムティ
大和証券グループ本社
資産運用会社サムティアセットマネジメント
格付A- / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
サムティ67%
大和証券グループ本社33%

サムティ・レジデンシャル投資法人の特徴

サムティ・レジデンシャル投資法人は、メインスポンサーのサムティが実績豊富な主要地方都市を主な投資エリアとした住宅特化型J-REIT。

サムティが開発する高級規格ブランドの賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズを始め、シングル・コンパクトタイプの物件を重視して投資する方針です。

「S-RESIDENCE」以外の物件については、「S-FORT」というブランドを展開しています。

サムティによるスポンサーサポートは、サムティグループが保有・開発する物件の優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与を始め、ウェアハウジング機能の提供、内部成長では、賃料固定型マスターリース契約の提供、リーシングサポート業務の提供、プロパティ・マネジメント業務の提供などグループを挙げてのサポート体制となっています。

大和証券グループ本社(8601)もサブスポンサーとして、ファイナンシャルコストの削減やブリッジファンド組成のサポートを行います。

また、セイムボート出資として、サムティが投資口の13.5%、大和証券グループ本社が38.8%、大和証券グループ本社子会社の大和PIパートナーズが1.4%を保有しています。

大和証券グループ本社と大和PIパートナーズの合計で40%以上を保有しており、サムティ・レジデンシャル投資法人は大和証券グループ本社の連結子会社となっています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
レジデンス80%以上
運営型施設20%以下

レジデンスへ80%以上、宿泊施設、ヘルスケア施設などの運営型施設へ20%以下の割合で投資するとしていますが、当面はレジデンスのみに投資していく方針です。

レジデンスは、1戸当たりの専有面積が30㎡未満のシングルタイプ、1戸当たりの専有面積が30㎡以上60㎡未満のコンパクトタイプを重視して投資するとしています。

2021年8月3日時点のポートフォリオは、レジデンスが100%で、内訳はシングルが43.0%、コンパクトが42.4%、ファミリーが14.6%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
主要地方都市50%以上
その他主要都市20%以下
首都圏30%程度

主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市)へ50%以上、その他主要都市へ20%以下で、合わせて地方都市へ70%程度、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)へ30%程度の割合で投資する方針です。

2021年8月3日時点のポートフォリオは、主要地方都市が47.3%、その他主要都市が25.3%、首都圏が27.4%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.151597,779-3.3%
‘17.7515101,4493.8%
‘18.1515102,8541.4%
‘18.781597,025-5.7%
‘19.188297,0740.1%
‘19.790898,1061.1%
‘20.11,089102,1184.1%
‘20.71,100102,6300.5%
‘21.11,184102,8050.2%
‘21.71,182106,2533.4%

今後の目標として、資産規模2,000億円の達成を掲げています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘17.12,6451.0%3,675-1.2%
‘17.72,6700.9%3,7050.8%
‘18.12,6750.2%3,7230.5%
‘18.72,6810.2%3,632-2.4%
‘19.13,07614.7%3,620-0.3%
‘19.73,72321.0%3,8145.4%
‘20.12,877-22.7%3,627-4.9%
‘20.72,837-1.4%3,555-2.0%
‘21.13,33317.5%3,8698.8%
‘21.72,735-17.9%
‘22.1(予)2,754
‘22.7(予)2,644

減価償却費の35%を上限として、分配金総額÷(当期純利益+減価償却額)で算出するペイアウトレシオ70%を目処に利益超過分配を行う方針です。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)公募増資、第三者割当増資履歴

2019年1月期には、公募増資と第三者割当増資あわせて156億円を調達して、255億円で24物件を取得しています。

これまでサムティ・レジデンシャル投資法人では、公募増資よりも大和証券グループ本社とサムティを割当先とした第三者割当増資を多く行い、資産規模を拡大してきました。

沿革

2015年3月サムティ・レジデンシャル投資法人設立
2015年6月東京証券取引所に上場
2018年2月大和証券グループ本社がサブスポンサーに

サムティ・レジデンシャル投資法人のまとめ

  • メインスポンサーをサムティ、サブスポンサーを大和証券グループ本社とする住宅特化型J-REIT。
  • サムティ・レジデンシャル投資法人は大和証券グループ本社の連結子会社で、サムティも投資口の10%以上を保有していてセイムボート性が高められている。
  • 地方都市を中心としたポートフォリオで、物件数も130件を超えており、エリア、テナントともに分散が効いている。
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