J-REIT

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)の特徴・投資方針・実績を紹介!

シップヘルスケアホールディングス(3360)、NECキャピタルソリューション(8793)、三井住友銀行がメインスポンサーの国内唯一のヘルスケア施設特化型J-REITです。

そんなヘルスケア&メディカル投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説! J-REITは、投資家から集めた資金で不動産を運用して収益を分配する「不動産投資信託」という金融商品です。 不動産投資信託「Re...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーシップヘルスケアホールディングス
NECキャピタルソリューション
三井住友銀行
三井住友ファイナンス&リース
SMBC日興証券
銀泉
陽栄
室町建物
神戸土地建物
資産運用会社ヘルスケアアセットマネジメント
格付A / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
シップヘルスケアホールディングス33.3%
NECキャピタルソリューション33.3%
三井住友銀行5%
三井住友ファイナンス&リース4.8%
SMBC日興証券4.8%
銀泉4.7%
陽栄4.7%
室町建物4.7%
神戸土地建物4.7%

ヘルスケア&メディカル投資法人の特徴

ヘルスケア&メディカル投資法人は、国内唯一のヘルスケア施設特化型J-REITです。

ヘルスケア施設は有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、認知症高齢者グループホームなどの高齢者向け施設・住宅と、病院などの医療関連施設等からなります。

スポンサーはシップヘルスケアホールディングス、NECキャピタルソリューションに加えて、三井住友銀行を始めとしたSMBC系企業が合計33.4%となっています。

スポンサーによるセイムボート出資として、シップヘルスケアホールディングス、NECキャピタルソリューション、三井住友銀行がそれぞれ投資口の1.3%を保有しています。

また、三井住友銀行子会社のSMBC信託銀行、NECキャピタルソリューション子会社のリサ・パートナーズ、三井住友ファイナンス&リース子会社のマックスリアルティー、同子会社のSMFLみらいパートナーズを「サポート会社」と位置付けています。

施設のオペレーターは、シップヘルスケアの子会社であるグリーンライフ、グリーンライフ東日本を始め、SOMPOホールディングス子会社のSOMPOケア、ベネッセホールディングス子会社のベネッセスタイルケア、ソニーグループ子会社のプラウドライフ、ウチヤマホールディングス子会社のさわやか倶楽部、野村不動産ホールディングス持分法適用関連会社のJAPANライフデザインなどが務めています。

これまでにヘルスケア特化型J-REITは、本投資法人とあわせて3つの上場がありました。

大和証券グループ本社をスポンサーとする日本ヘルスケア投資法人(3308)、ケネディクスをメインスポンサーとするジャパン・シニアリビング投資法人(3460)、そして本投資法人です。

ですが、他の2つのJ-REITは規模が小さいヘルスケア特化型の限界を感じ、スポンサーを同じくする住宅系REITと合併して、大和証券リビング投資法人(8986)ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)となっています。

さて、ヘルスケア&メディカル投資法人も資産規模は約660億円でJ-REIT全体で下位の資産規模の小ささです。

本投資法人のスポンサーは、現時点では他のJ-REITのスポンサーにはなっていないため、他の2つのような合併の可能性は低く、本投資法人独自の力で成長していかなければなりません。

これまで取得した物件の取得先のほとんどは、三井住友ファイナンス&リース、陽栄から直接、NECキャピタルソリューションを中心に組成したファンド、マックスリアルティーを中心に組成したファンド(サポートSPC)となっています。

近年はサポートSPCからの取得が多くなっており、今後の成長はマックスリアルティーと親会社の三井住友ファイナンス&リースの力量にかかっていると思います。

合併の可能性としては、4.8%を保有する三井住友ファイナンス&リースが子会社化したケネディクスがスポンサーのケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人との合併ですが、NECキャピタルソリューションは三井住友ファイナンス&リースの持分法適用関連会社ですし、シップヘルスケアホールディングスはオペレーターとして参画できれば・・・なんて流石に難しいでしょうか。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
ヘルスケア施設80%以上
その他20%以下

高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等からなるヘルスケア施設へ80%以上、通所介護サービス(デイサービス)等を提供する事業所、フィットネスクラブ等の健康増進施設等からなるその他へ20%以下の割合で投資する方針です。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、ヘルスケア施設100%です。

投資エリア

投資エリア割合
三大都市圏
中核都市圏
80%以上
その他20%以下

首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県)、中部圏(愛知県)の三大都市圏と、三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市の中核都市圏80%以上、その他のエリアに20%以下の割合で投資する方針です。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、三大都市圏が86.3%、中核都市圏が11.1%、その他が2.6%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.7250115,0742.5%
‘17.1250120,0274.3%
‘17.7384113,996-5.0%
‘18.1405115,7091.5%
‘18.7405117,4451.5%
‘19.1421118,0380.5%
‘19.7648118,9860.8%
‘20.1648119,3030.3%
‘20.7663119,8420.5%
‘21.1663119,268-0.5%

中期的に1,000億円の資産規模を目標としています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.72,340-14.3%4,018-7.7%
‘17.12,4404.3%4,1342.9%
‘17.72,69710.5%4,1881.3%
‘18.12,653-1.6%4,2000.3%
‘18.72,6991.7%4,2932.2%
‘19.13,12015.6%4,4283.1%
‘19.73,64316.8%4,7677.7%
‘20.13,320-8.9%4,461-6.4%
‘20.73,240-2.4%4,401-1.3%
‘21.13,226-0.4%-100.0%
‘21.7(予)3,236
‘22.1(予)3,236

減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目処として、毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です。

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)公募増資履歴

2019年7月期には120億円を調達して、借入金とあわせて226億円で8物件を取得しています。

沿革

2014年12月ヘルスケア&メディカル投資法人設立
2015年3月東京証券取引所に上場

ヘルスケア&メディカル投資法人のまとめ

  • シップヘルスケア、NECキャピタル、SMBCが組んだJ-REIT。
  • 現在唯一残っているヘルスケア施設特化型J-REIT。
  • 特化型REITとして、このままの体制で生き残っていけるのか、今後の成長に不安感も…。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる! J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。 収益の源泉となる物件を調達する力、そのために必要な資金調達力。 ...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください