森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REITです。
僕が保有している銘柄の一つでもあります。
そんな森ヒルズリート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 森ビル |
| 資産運用会社 | 森ビル・インベストメントマネジメント |
| 格付 | AA / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 森ビル | 100％ |
森ヒルズリート投資法人の特徴
森ヒルズリート投資法人は、森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
東京都心5区とその周辺地区の高スペック物件を「プレミアム物件」としていて、プレミアム物件を主な投資対象としています。
六本木ヒルズ森タワーや虎ノ門ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワーなど、超の付く大規模物件たちがポートフォリオに並んでいます。
保有する全ての物件が東京都心5区とその周辺地区に立地していて、ほとんどがスポンサーである森ビルの御膝元の港区に集中している点が特徴です。
また、66.2％の物件で森ビルと賃料固定型マスターリース契約を結んでいる点も特徴で、収益の安定を図っています。
森ビルはスポンサーとして、保有不動産の売却に関する優先交渉権の付与、外部物件情報の提供、プロパティ・マネジメント業務の提供などを行います。
さらに、セイムボート出資として、森ビルが投資口の15.0%を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィスビル | 50％以上 |
| 住宅、商業施設等 | 50％以下 |
オフィスビルに50％以上、住宅、商業施設等に50％以下の割合で投資する方針です。
2021年8月2日時点のポートフォリオは、オフィスビルが88.6％、住宅が6.1％、商業施設が5.3％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京都心5区及びその周辺地区 | 50％以上 |
| 東京圏 | 80％以上 |
| 地方主要都市部 | 20％以下 |
東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）に80％以上、その中でも東京都心5区及びその周辺地区に50％以上、地方主要都市部に20％以下の割合で投資する方針です。
2021年8月2日時点のポートフォリオは、東京都心5区及びその周辺地区が100％で、内訳は港区が88.1％、文京区が6.6％、渋谷区が5.3％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘17.1 | 3,398 | 112,811 | 0.2% |
| ‘17.7 | 3,381 | 114,893 | 1.8% |
| ‘18.1 | 3,525 | 117,627 | 2.4% |
| ‘18.7 | 3,600 | 124,618 | 5.9% |
| ‘19.1 | 3,906 | 134,550 | 8.0% |
| ‘19.7 | 3,906 | 137,697 | 2.3% |
| ‘20.1 | 3,906 | 145,583 | 5.7% |
| ‘20.7 | 3,906 | 146,390 | 0.6% |
| ‘21.1 | 4,029 | 147,182 | 0.5% |
| ‘21.7 | 4,029 | 147,297 | 0.1% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘17.1 | 2,606 | 1.5% | 3,174 | 1.5% |
| ‘17.7 | 2,610 | 0.2% | 3,052 | -3.8% |
| ‘18.1 | 2,659 | 1.9% | 3,249 | 6.5% |
| ‘18.7 | 2,753 | 3.5% | 3,342 | 2.9% |
| ‘19.1 | 2,822 | 2.5% | 3,396 | 1.6% |
| ‘19.7 | 2,850 | 1.0% | 3,414 | 0.5% |
| ‘20.1 | 2,883 | 1.2% | 3,435 | 0.6% |
| ‘20.7 | 2,898 | 0.5% | 3,453 | 0.5% |
| ‘21.1 | 2,909 | 0.4% | 3,460 | 0.2% |
| ‘21.7 | 2,913 | 0.1% | 3,473 | 0.4% |
| ‘22.1（予） | 2,910 | – | ||
| ‘22.7（予） | 2,860 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
直近の2021年1月期には、50億円を調達して、借入金とあわせて122億円で1物件を取得しています。
沿革
| 2006年2月 | 森ヒルズリート投資法人設立 |
| 2006年11月 | 東京証券取引所に上場 |
森ヒルズリート投資法人のまとめ
- デベロッパーの森ビルがスポンサーのオフィス主体型J-REIT。
- 数は少ないが、保有物件は東京都心の大規模物件が占めている。
- オフィスは景気の影響を受けやすいが、賃料固定型マスターリースとパススルー型マスターリースで安定性と収益性のバランスをとっている。
