J-REIT

Oneリート投資法人(3290)

みずほフィナンシャルグループ傘下のみずほ信託銀行がスポンサーのオフィス主体型J-REITです。

そんなOneリート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーみずほ信託銀行
資産運用会社みずほリートマネジメント
格付A / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
みずほリアルティOne100%

Oneリート投資法人の特徴

みずほ信託銀行がスポンサーのオフィスビル主体型J-REITです。

延べ床面積3,300㎡~33,000㎡のミドルサイズオフィスへの重点投資を掲げています。

ミドルサイズオフィスは物件数が豊富で、それによって流動性が高いこと、他の規模のオフィスビルに比べて賃料の変動が小さく安定していることが利点とのことです。

また、物件のスペックに一定の基準を設け、それを満たす物件に「ONEST(オネスト)」のブランド名を冠しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィスビル90%以上
その他の用途10%以下
オフィス特化型・主体型J-REIT比較。オフィスはJ-REITの花形!オフィス特化型・主体型J-REITの一覧、資産規模・物件数の比較を掲載しています。...

投資エリア

投資エリア割合
東京経済圏70%以上
地方政令指定都市等30%以下
東京経済圏…東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県

投資エリアについては、「人口の集積度」に着目した重点投資対象エリアを設けていて、立地にこだわった投資を目指しています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

Oneリート投資法人(3290)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.8743254,0004.1%
‘17.2893249,000-2.0%
‘17.8893256,0002.8%
‘18.2808259,0001.2%
‘18.8803264,0001.9%
‘19.21,022268,0001.5%
‘19.81,022273,0001.9%
‘20.21,035282,0003.3%
‘20.81,022282,0000.0%
‘21.21,022284,0000.7%

資産規模2,000億円を中期的目標としています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金の推移は下のグラフのとおりです。

なお、Oneリート投資法人は1口当たりFFOを公表していません。

Oneリート投資法人(3290)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率
‘16.85,775-4.2%
‘17.25,8130.7%
‘17.85,9482.3%
‘18.28,02735.0%
‘18.86,955-13.4%
‘19.26,9990.6%
‘19.87,0620.9%
‘20.27,88911.7%
‘20.87,9941.3%
‘21.27,605-4.9%
‘21.8(予)7,320
‘22.2(予)7,190
‘22.8(予)7,120

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

Oneリート投資法人(3290)公募増資、第三者割当増資履歴

沿革

2013年6月SIA不動産投資法人設立
2013年10月東京証券取引所に上場
2015年12月スポンサーがエートスからみずほ信託銀行に
2017年6月Oneリート投資法人に商号変更

上場時のスポンサーは、シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズで、米国のエートス・グループ傘下でした。

かつて、エートスはMCUBS MidCity投資法人(3227)のスポンサーでもありました。

2015年にエートスがSIAグループの株式をヒューリック(3003)に譲渡し、REIT関係会社はさらにヒューリックからみずほ信託銀行に譲渡されました。

2017年5月には、「Aクラス及びBクラスのオフィスビルと都市型商業施設を中心」とした投資方針から、「ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象」とする投資方針に変更。

翌月の6月には商号をOneリート投資法人に変更、同年10月には資産運用会社の商号もみずほリートマネジメントに変更して、「Oneみずほ」の形になりました。

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