J-REIT

大江戸温泉リート投資法人(3472)の特徴・投資方針・実績を紹介!

全国で大江戸温泉物語を展開する大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツがスポンサーのJ-REITです。

そんな大江戸温泉リート投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ
資産運用会社大江戸温泉アセットマネジメント
格付なし
資産運用会社の株主出資比率
大江戸温泉物語100%

大江戸温泉リート投資法人の特徴

「東京お台場 大江戸温泉物語」を始め、全国に温泉・温浴施設を展開する大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツがスポンサーのJ-REIT。

独自のビジネスモデルである「大江戸モデル」が導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資する方針です。

大江戸温泉リート投資法人によると、これらの施設はシニア層を中心とする幅広い顧客層からの継続的な支持により、安定収益と持続的成長を見込むことができるとしています。

温泉・温浴関連施設を重点対象としながら、リゾート施設、アミューズメントパークなどの余暇活用型施設にも投資する方針で、消費者から支持される「豊かな余暇の過ごし方を提供する施設」=余暇活用型施設に特化したポートフォリオの構築を目指すとしています。

セイムボート出資として、大江戸温泉物語が投資口の3.9%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
温泉・温浴関連施設80%以上
その他用途施設20%以下

温泉・温浴関連施設へ80%以上、その他の余暇活用型施設へ20%以下で投資する方針です。

2020年11月30日時点のポートフォリオは、温泉・温浴関連施設が100%となっています。

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投資エリア

投資エリアの数値目標は定めておらず、全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に投資していく方針です。

2020年11月30日時点のポートフォリオは、東海が31.1%、四国が27.0%、関東が20.0%などとなっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

大江戸温泉リート投資法人(3472)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.1126894,207
‘17.526897,7403.8%
‘17.1126898,5760.9%
‘18.5367103,3914.9%
‘18.11367104,8361.4%
‘19.5367107,1492.2%
‘19.11367108,2431.0%
‘20.5367108,6780.4%
‘20.11360112,1153.2%

資産規模はJ-REIT全体で最小クラスです。

大江戸温泉リート投資法人は成長目標を掲げていて、第2ステージ(本格ポートフォリオ構築期間)として「資産規模1,000億円超」「格付A格取得」を、第3ステージ(中規模REITへの飛躍)として「資産規模1,750~2,200億円」を目指すとしています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

コロナの影響で下落傾向ですが、他のホテルリートに比べて固定賃料の割合が大きいため、下落幅は比較的小さく済んでいます。

大江戸温泉リート投資法人(3472)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.113761,119
‘17.52,533573.7%4,022259.4%
‘17.112,392-5.6%3,903-3.0%
‘18.52,4351.8%4,1857.2%
‘18.112,4661.3%4,2471.5%
‘19.52,390-3.1%4,195-1.2%
‘19.112,4151.0%4,2441.2%
‘20.52,328-3.6%4,178-1.6%
‘20.111,996-14.3%3,803-9.0%
‘21.5(予)1,922
‘21.11(予)1,875

1口当たり分配金についても目標を掲げており、第2ステージ(本格ポートフォリオ構築期間)に2,500円程度、第3ステージ(中規模REITへの飛躍)2,600~2,800円程度としています。

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

大江戸温泉リート投資法人(3472)公募増資履歴

過去に公募増資を行ったのは1回だけです。

2018年5月期には46億円を調達して、借入金とあわせて98億円で5物件をスポンサーから取得しています。

沿革

2016年3月大江戸温泉リート投資法人設立
2016年8月東京証券取引所に上場

投資主優待制度

5月31日、11月30日を基準日に、投資口5口以上所有する投資主を対象に対象ホテルでの宿泊に利用できる1,000円相当の利用券が貰えます。

5口以上10口未満は1枚、10口以上は2枚です。

詳細は大江戸温泉リート投資法人のHPをご覧ください。

大江戸温泉リート投資法人のまとめ

  • J-REITでは珍しい「温泉・温浴関連施設」を主体としたポートフォリオ。
  • 資産規模の目標は高く掲げているものの、現状はJ-REITで最小クラス。
  • 大江戸温泉物語がJ-REITのスポンサーとして力を発揮できるのか疑問も…。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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