J-REIT PR

日本リート投資法人(3296)の特徴・投資方針・実績を紹介!

記事内に商品プロモーションを含む場合があります

SBIホールディングス(8473)完全子会社のSBIファイナンシャルサービシーズがメインスポンサーの総合型J-REITです。

そんな日本リート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーSBIファイナンシャルサービシーズ
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント
アジリティー・アセット・アドバイザーズ
資産運用会社SBIリートアドバイザーズ
格付A+ / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
SBIファイナンシャルサービシーズ67%
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント18%
アジリティー・アセット・アドバイザーズ15%

日本リート投資法人の特徴

日本リート投資法人は、SBIホールディングス傘下のSBIファイナンシャルサービシーズがメインスポンサーの総合型J-REITです。

サブスポンサーは外資系アセットマネジメント会社のクッシュマン(NYSE: CWK)とアジリティーが務めます。

都心中規模オフィスへの重点投資、テナント及び物件を究極に分散を効かせたポートフォリオにより、磐石なポートフォリオの追究を成長戦略に掲げています。

それによって収益の成長性及び安定性を重視した総合型ポートフォリオの構築で、投資主価値の最大化を図る方針です。

SBIファイナンシャルサービシーズは子会社でアセットマネジメント事業を営む東西アセット・マネジメントと連携した物件取得が期待されます。

また、SBIホールディングスでは、THEグローバル社(3271)、アスコット(3264)といったデベロッパーをそれぞれ連結子会社、持分法適用関連会社に抱えており、これら2社によるパイプラインの供給も期待です。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス50%以上
住宅50%以下
商業施設(都市型・コミュニティ隣接型)20%以下

オフィスを「成長性」として50%以上、住宅を「安定性」として50%以下、都市型商業施設を「成長性」として、コミュニティ隣接型商業施設を「安定性」として20%以下の割合で投資する方針です。

2021年6月30日時点のポートフォリオは、オフィスが73.6%、住宅が23.2%、商業施設が3.2%となっています。

総合型・複合型J-REIT。各投資法人の考え方で分散投資がされている! 総合型・複合型J-REITの紹介です。 1つの銘柄に投資するだけで、用途を分散した投資ができることになります。 どの用途に...

投資エリア

日本リート投資法人では、オフィスと住宅で投資比率をそれぞれ設定しています。

商業施設では地域別投資比率は定めていません。

オフィス投資エリア割合
都心6区60%以上
三大都市圏(都心6区除く)40%以下
政令指定都市等20%以下

オフィスでは都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区)に60%以上、三大都市圏(東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏)に40%以下、政令指定都市等(三大都市圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地)に20%以下と定めています。

2021年6月30日時点のポートフォリオは、都心6区が73.1%、三大都市圏が26.9%で、政令指定都市等への投資はありません。

住宅投資エリア割合
三大都市圏(都心6区含む)60%以上
政令指定都市等40%以下

住宅では三大都市圏に60%以上、政令指定都市等に40%以下で投資する方針です。

2021年6月30日時点のポートフォリオは、三大都市圏が93.6%で、政令指定都市等が6.4%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

日本リート投資法人(3296)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.122,048310,1322.7%
‘17.62,048321,2743.6%
‘17.122,077324,8201.1%
‘18.62,077334,5423.0%
‘18.122,479342,1222.3%
‘19.62,492358,0254.6%
‘19.122,492372,4544.0%
‘20.62,492380,3302.1%
‘20.122,554381,4380.3%
‘21.62,550386,0521.2%

資産規模は中期目標として3,000億円を目指すとしています。

資産規模・1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

日本リート投資法人(3296)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.127,8003.7%9,7263.3%
‘17.68,2175.3%10,0913.8%
‘17.129,21112.1%10,1700.8%
‘18.68,500-7.7%10,4893.1%
‘18.128,5360.4%10,5730.8%
‘19.69,61712.7%10,6280.5%
‘19.128,892-7.5%11,0494.0%
‘20.69,2283.8%11,4383.5%
‘20.1212,10031.1%11,4390.0%
‘21.610,800-10.7%11,025-3.6%
‘21.12(予)11,665
‘21.6(予)8,750

2022年頃までに含み益の具現化を含め、実額1⼝当たり分配⾦9,000円台の堅持を⽬指し、その上で、中期⽬標として巡航1⼝あたり分配⾦の成⻑に向けて再スタートするとしています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

日本リート投資法人(3296)公募増資、第三者割当増資履歴

公募増資の回数は多くありません。

直近の2018年12月期では164億円を調達し、借入金も活用して合計402億円で21物件を取得しています。

沿革

2010年9月日本リート投資法人設立
2014年4月東京証券取引所に上場
2022年11月メインスポンサーが双日からSBIファイナンシャルサービシーズに変更

2022年11月、上場時からメインスポンサーを務めていた双日(2768)が、SBIファイナンシャルサービシーズへ保有する資産運用会社の全株式を譲渡。

これによってメインスポンサーが総合商社の双日から金融コングロマリットのSBIグループに変わることとなりました。

日本リート投資法人のまとめ

  • スポンサーはSBIと外資系アセットマネジメント会社2社で、SBIの今後に期待。
  • 資産規模は2,500億円程度で、J-REITではちょうど中間くらい。
  • ポートフォリオは都心6区の中規模オフィスが中心で、物件、テナント共に分散が効いている。
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください