J-REIT

日本リート投資法人(3296)の特徴・投資方針・実績を紹介!

総合商社の双日(2768)がメインスポンサーの総合型J-REITです。

そんな日本リート投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー双日
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント
アジリティー・アセット・アドバイザーズ
資産運用会社双日リートアドバイザーズ
格付A / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
双日67%
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント18%
アジリティー・アセット・アドバイザーズ15%

日本リート投資法人の特徴

日本リート投資法人は、総合商社の双日がメインスポンサーの総合型J-REITです。

サブスポンサーは外資系アセットマネジメント会社のクッシュマンとアジリティーが務めます。

セイムボート出資として、双日が投資口の3.44%を保有しています。

都心中規模オフィスへの重点投資、テナント及び物件を究極に分散を効かせたポートフォリオにより、磐石なポートフォリオの追究を成長戦略に掲げています。

それによって収益の成長性及び安定性を重視した総合型ポートフォリオの構築で、投資主価値の最大化を図る方針です。

スポンサー各社は、当投資法人及び資産運用会社とスポンサーサポート契約を締結しており、優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与、物件取得業務の支援業務の提供等、ブリッジファンド組成等による取得機会の提供などを行います。

さらにメインスポンサーの双日は、子会社の双日新都市開発、双日ライフワンと共に、第三者保有の物件売却情報を提供することとされ、双日ライフワンは運⽤資産のプロパティマネジメント業務及びビルマネジメント業務を受託しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
オフィス50%以上
住宅50%以下
商業施設(都市型・コミュニティ隣接型)20%以下

オフィスを「成長性」として50%以上、住宅を「安定性」として50%以下、都市型商業施設を「成長性」として、コミュニティ隣接型商業施設を「安定性」として20%以下の割合で投資する方針です。

2020年12月31日時点のポートフォリオは、オフィスが75.1%、住宅が21.7%、商業施設が3.2%となっています。

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投資エリア

日本リート投資法人では、オフィスと住宅で投資比率をそれぞれ設定しています。

商業施設では地域別投資比率は定めていません。

オフィス投資エリア割合
都心6区60%以上
三大都市圏(都心6区除く)40%以下
政令指定都市等20%以下

オフィスでは都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区)に60%以上、三大都市圏(東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏)に40%以下、政令指定都市等(三大都市圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地)に20%以下と定めています。

2020年12月31日時点のポートフォリオは、都心6区が71.5%、三大都市圏が28.5%で、政令指定都市等への投資はありません。

住宅投資エリア割合
三大都市圏(都心6区含む)60%以上
政令指定都市等40%以下

住宅では三大都市圏に60%以上、政令指定都市等に40%以下で投資する方針です。

2020年12月31日時点のポートフォリオは、三大都市圏が94.4%で、政令指定都市等が5.6%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

資産規模は中期目標として3,000億円を目指すとしています。

日本リート投資法人(3296)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.62,048302,0951.1%
‘16.122,048310,1322.7%
‘17.62,048321,2743.6%
‘17.122,077324,8201.1%
‘18.62,077334,5423.0%
‘18.122,479342,1222.3%
‘19.62,492358,0254.6%
‘19.122,492372,4544.0%
‘20.62,492380,3302.1%
‘20.122,554381,4380.3%

資産規模・1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

日本リート投資法人(3296)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.67,519-0.8%9,414-0.3%
‘16.127,8003.7%9,7263.3%
‘17.68,2175.3%10,0913.8%
‘17.129,21112.1%10,1700.8%
‘18.68,500-7.7%10,4893.1%
‘18.128,5360.4%10,5730.8%
‘19.69,61712.7%10,6280.5%
‘19.128,892-7.5%11,0494.0%
‘20.69,2283.8%11,4383.5%
‘20.1212,10031.1%11,4390.0%
‘21.6(予)10,643
‘21.12(予)8,713~9,286

2022年頃までに含み益の具現化を含め、実額1⼝当たり分配⾦9,000円台の堅持を⽬指し、その上で、中期⽬標として巡航1⼝あたり分配⾦の成⻑に向けて再スタートするとしています。

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

日本リート投資法人(3296)公募増資履歴

公募増資の回数は多くありません。

直近の2018年12月期では164億円を調達し、借入金も活用して合計402億円で21物件を取得しています。

沿革

2010年9月日本リート投資法人設立
2014年4月東京証券取引所に上場

日本リート投資法人のまとめ

  • スポンサーは双日と外資系アセットマネジメント会社2社で、少し力が弱い印象。
  • 資産規模は2,500億円程度で、J-REITではちょうど中間くらい。
  • ポートフォリオは都心6区の中規模オフィスが中心で、物件、テナント共に分散が効いている。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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